“战前”形势分析

一、购房必备基础知识

1、深圳现行限购政策

在过去的2017年深圳没有再出台新的限购政策，目前现行的限购政策分为深户家庭、深户单身、非深户不同情况。

1)深圳市市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)继续执行限购2套住房的政策；

2)本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房；

3)能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；　　

4)对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。

2、首付比例

1)深户家庭无房，无房贷记录，首付3成，利率9折;　　

2)深户家庭无房，有房贷记录(包含异地，贷款已结清)，首付5成，利率9折;　　

3)深户家庭无房，有房贷记录(包含异地，1笔贷款未结清)，首付5成，利率1.1倍;　　

4)深户家庭无房，有2笔或以上异地房贷记录未结清，禁贷;　

5)深户家庭已有1套深圳房产，有房贷记录(包含异地，贷款已结清)，首付7成，利率9折;　　

6)深户家庭已有1套深圳房产，有房贷记录(包含异地，1笔贷款未结清)，首付7成，利率1.1倍;

3、购房后需要交哪些费用和税费？

大致有六大类：契税；2)产权登记费：80元/套；3)合同印花税：5元/本；4)国土证办证费；5)物业专项维修资金（如果按揭还将产生评估费：购房总价的0.2%-0.5%；6)保险费：购房总价*贷款年限*0.1%*50%；公证费：贷款额*0.03%；抵押登记费：100元。

4、房贷基准利率

现行基准利率种类与年利率如下：①短期贷款六个月（含）4.57%；②六个月至一年（含）4.57%；③一至三年（含）4.99%；④三至五年（含）4.99%；⑤五年以上5.15%。

利率上调、放款拖延、额度紧张……种种似乎成了2017年房贷的主旋律，2018年新年伊始，据调查，中行、建行、农行、工行分别上调基准利率10%-15%，二套基本相同，而兴业银行、邮政储蓄银行、中信银行、农村商业银行、民生银行、平安银行、浦发银行已暂停所有房贷业务。近日，有网友爆料：从1月3日起，广发银行首套房贷利率上浮30%。二套上浮40%（此消息已被证实）。这是继兴业银行二套利率上浮40%后的第二家银行，有专家称预计2018年银行房贷还将继续收紧。

二、目前深圳房价

1、2017年深圳房价图

2、2010年-2017年深圳新房量价图

在“房子是用来住的”主基调下，刚需盘成为深圳楼市新房成交主力，被稳定在54000元/平左右，2017年全年深圳新房住宅成交均价54445元/㎡，同比2016年略涨1.9%。

三、2017年深圳户型成交

1、2017年深圳新房成交量户型占比图

深圳2017年全市共成交25820套新房住宅，其中2房成交13489套，占总量的52.24%；其次是3房，成交7863套，占总量的30.45%，两者合计占总量的82.69%。

2、2017年深圳新房供应量户型占比图

深圳2017年预售户型供给量共27324套，其中2房供应量12833套，占总量的47.06%；3房供应量9463套，占总量的34.70%，两者合计占总量的81.76%，供需基本平衡。

3、2017年深圳新房不同产品成交均价

2017年小户型产品90㎡以下的户型整体成交均价41581元/平；改善型产品90~144㎡户型的整体成交均价52707元/平；大户型产品144㎡以上的户型整体成交均价94141元/平。

“战地”全局——知彼知己 百战不殆

如果我们以300万总价买70平房子得出的单价约4.3万/平作为刚需与改需的分水岭，由上图我们不难看出，在深圳关内已经很难找到刚需族可以拿下的"据点"了，宝安的沙井、松岗、光明等地、龙岗的布吉、龙岗中心城等、龙华的清湖、观澜等房价在4万/平左右，还有刚需”安营扎寨”的机会。

摸底之深圳刚需盘

满京华云著位于宝安区107国道与松福大道交汇处，目前展示中心及样板间开放中，在售1/2栋72-89平2-3房住宅，带装修发售，整体均价40000元/平。

拾悦城位于宝安大道与创新路交汇西北侧,规划建设有4座高层住宅及1栋写字楼,高31层,其中临街1-2层为商业。目前展示中心及样板间开放中，在售81-116平3-5房毛坯住宅，均价430000元/平。

麓园·云玺主推户型为约76-108平毛坯3-4房，均价39000元/平，麓园·云玺共有7栋住宅，项目目前所属学区为深圳中学龙岗初级中学。更多详情请咨询售楼处。

公园花半里小区共2栋住宅楼，户型均为89平2房，有4种不同格局，目前均价约38000元/平，毛坯交楼。更多详情请咨询售楼处。 公园花半里（备案名：八仙岭华庭）位于龙岗碧新路和碧园路交汇处。

先进星源目前营销中心开放中，项目在售86-182平毛坯2-5房住宅，整体均价38000元/平。先进星源位占地面积约5.3万m²，建筑面积达27万m²，项目自带一所9班制的幼儿园。

恒地悦山湖在售89-143平毛坯住宅，现楼销售，整体均价39000元/平。恒地悦山湖占地5万平米，建筑面积28万平米，项目共有14栋高层。

阳基御龙山目前在售约76平2房、约78平2房、约81平2房、约86平2房、约88平2房,以及约110平3房、约111平3房,单价45000元/平,全部毛坯交付。 阳基御龙山位于龙华福城办事处福前路南侧，项目住宅预计2018年12月交房。