改革开放以来，深圳创造的“深圳速度”令世人瞩目。然而，经济快速发展带来的另一面，却是土地的粗放利用和部分设施的快速老化。在深圳这样寸土寸金的城市，土地资源尤为稀缺，城市更新成了人们不能避开的话题。

（高楼林立的深圳）

城市更新|深圳发展的必经出路

近年来，随着经济社会的高速发展，深圳市面临着土地、资源、环境、人口四个“难以为继”的瓶颈制约，其中土地资源的“难以为继”尤为严重。不信？可以看看深圳市的家底：深圳市的行政区陆域面积只有1991平方公里，仅为北京的1/9，上海、广州的1/3，而这片土地上却拥有着1500万人口，这使深圳成为中国人口密度较高的城市。而深圳建成区面积已接近市域面积的一半，如果再去掉生态用地，深圳的剩余可建设用地寥寥无几。（信息源于《中国经济时报》）

（深圳市近期建设与土地利用规划）

土地资源的日益贫瘠，倒逼深圳向城市更新要空间。最近几年，城市更新成为了深圳市保证住房供应、保证产业发展的重要力量，未来深圳市城市更新的推进重点将集中在城中村和旧工业区厂房，积极推进旧商业区改造，稳步推进旧住宅区改造。

价值攀升|城市更新重塑区域面貌

城市更新对于转变粗放的土地依赖型城市发展模式、优化城市结构、完善城市功能、改善城市面貌、提升城市发展质量都起着积极作用，在国内外都有不少旧改成功的样本。

伦敦泰晤士河南岸，在旧改前面临公共设施服务不足、地区形象差、部分居住及娱乐设施破旧等城市问题。从1995年开始，伦敦政府开始实施一个以社区为主体的合作计划，将泰晤士河南岸地区从衰落状态变成举国瞩目的新兴地区。现在，泰晤士河南岸地区已经成为伦敦市最迷人的地区之一，拥有全英国较好的艺术、文化中心，“伦敦眼”、OXO都是其代表建筑。（信息源于同济大学建筑与城市规划学院）

（伦敦泰晤士河南岸伦敦眼）

上海新天地，在1998年的时候，还只是一个破旧的居民区，和很多上海的老公房一样，这个地方完全看不到未来。1999年香港瑞安集团房地产通过旧改，引入国际化运营手段，先后进行了新天地北里的动工和人工湖的动工。如今，这里除了商业、娱乐，还有企业天地、翠湖天地等知名的写字楼和高端住宅，俨然已经成为上海的知名商业地标，更重新引发周边地产价值猛涨。（信息源于《排名前列财经日报》）

（上海新天地现状）

从落后典范到区域名片，从不被人看起到被众人所追捧，城市更新盘活了原本区域的一滩死水，让区域价值重新被发现和释放，也带来难以估量的未来潜力。

抢占先机|64万㎡石岩旧改巨鲸浮现

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战略引领，十三五宝安城市更新重点项目

宝安区在十三五发展规划里，提出了重点构筑“一带四区七片”的城市更新空间结构，其中“七片”就包括新安、西乡、空港枢纽、九围-黄麻布、沙井-福永北、松岗和石岩七个城市更新战略片区。其中，重点提到了要启动建投石岩总部经济园区改造，全面推动石岩塘头大道扩建等街道“十大工程”和“十大产业”项目建设。（信息来源于《宝安区社会建设十三五发展规划》、《宝安区2017年国民经济和社会发展计划（草案）》）

（宝安区十三五城市更新计划）

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大手笔旧改，石岩价格洼地将逐渐被填平

受深圳城市发展而引发工厂不断外迁的影响，关外地区成了深圳工厂主要集中地，而石岩地区，几乎是以工厂集中地的形象出现。

目前，石岩街道约11个旧改项目，拆除重建建设用地总面积约64万㎡。石岩旧改中超10万平以上的旧改体量的有4个项目。占石岩整体旧改体量的80%。其中较大的旧改来自于工改工项目“总部经济园更新单元”，拆除重建面积达20.3万㎡。（信息来源于国土局2010-2016年所公布的《深圳市城市更新单元计划》）

（石岩城市更新地图）

随着数十万级的区域旧改，石岩之前表现的价格洼地理论上看将有可能被填平。这是因为旧改的高成本是有目共睹的，房地产开发商由此也将会开发高端物业来维持成本和保证从中获益，因此区域的高端物业将会增多，所以理论上说区域的价格洼地将逐渐被填平。

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人居氛围更加醇熟，圈层更纯粹

从已知项目的更新方向和建筑用途上看，改为住宅用途的约占60%。旧改对区域人口筛选也有重大作用，特别是对区域厂房进行旧改。受低生产率产业被淘汰影响，其行业从事者也将随之被筛选出去，区域圈层由此将变得纯粹。（信息来源于国土局2010-2016年所公布的《深圳市城市更新单元计划》）

（圈层生活示意）

如此之大体量的旧改规模，足以可见宝安对石岩的片区建设投入资金之多以及投入力度之大。可以预料，未来石岩的城市化进程将进一步加快，整个区域城市发展、公共配套建设、基建工程都将得以大幅度提速。而作为石岩综合体扛鼎之作的汇邦·名都花园，以约82万㎡恢弘钜制，荟萃商务办公、天际公寓、集中商业、风情商业街等多重业态，势必将再树都会资产运营里程碑，大幕将启，切勿错失良机。