旧改焕新|石岩升级为“烫金地段”

一个过路人 2017-12-22 12:57:09
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改革开放以来,深圳创造的“深圳速度”令世人瞩目。然而,经济快速发展带来的另一面,却是土地的粗放利用和部分设施的快速老化。在深圳这样寸土寸金的城市,土地资源尤为稀缺,城市更新成了人们不能避开的话题。 (高楼林立的深圳) 城市更新|深圳发展的必经出路 近年来,随着经济社会的高速发展,深圳市面临着土地、资

改革开放以来,深圳创造的“深圳速度”令世人瞩目。然而,经济快速发展带来的另一面,却是土地的粗放利用和部分设施的快速老化。在深圳这样寸土寸金的城市,土地资源尤为稀缺,城市更新成了人们不能避开的话题。

(高楼林立的深圳)

城市更新|深圳发展的必经出路

近年来,随着经济社会的高速发展,深圳市面临着土地、资源、环境、人口四个“难以为继”的瓶颈制约,其中土地资源的“难以为继”尤为严重。不信?可以看看深圳市的家底:深圳市的行政区陆域面积只有1991平方公里,仅为北京的1/9,上海、广州的1/3,而这片土地上却拥有着1500万人口,这使深圳成为中国人口密度较高的城市。而深圳建成区面积已接近市域面积的一半,如果再去掉生态用地,深圳的剩余可建设用地寥寥无几。(信息源于《中国经济时报》)

(深圳市近期建设与土地利用规划)

土地资源的日益贫瘠,倒逼深圳向城市更新要空间。最近几年,城市更新成为了深圳市保证住房供应、保证产业发展的重要力量,未来深圳市城市更新的推进重点将集中在城中村和旧工业区厂房,积极推进旧商业区改造,稳步推进旧住宅区改造。

价值攀升|城市更新重塑区域面貌

城市更新对于转变粗放的土地依赖型城市发展模式、优化城市结构、完善城市功能、改善城市面貌、提升城市发展质量都起着积极作用,在国内外都有不少旧改成功的样本。

伦敦泰晤士河南岸,在旧改前面临公共设施服务不足、地区形象差、部分居住及娱乐设施破旧等城市问题。从1995年开始,伦敦政府开始实施一个以社区为主体的合作计划,将泰晤士河南岸地区从衰落状态变成举国瞩目的新兴地区。现在,泰晤士河南岸地区已经成为伦敦市最迷人的地区之一,拥有全英国较好的艺术、文化中心,“伦敦眼”、OXO都是其代表建筑。(信息源于同济大学建筑与城市规划学院)

(伦敦泰晤士河南岸伦敦眼)

上海新天地,在1998年的时候,还只是一个破旧的居民区,和很多上海的老公房一样,这个地方完全看不到未来。1999年香港瑞安集团房地产通过旧改,引入国际化运营手段,先后进行了新天地北里的动工和人工湖的动工。如今,这里除了商业、娱乐,还有企业天地、翠湖天地等知名的写字楼和高端住宅,俨然已经成为上海的知名商业地标,更重新引发周边地产价值猛涨。(信息源于《排名前列财经日报》)

(上海新天地现状)

从落后典范到区域名片,从不被人看起到被众人所追捧,城市更新盘活了原本区域的一滩死水,让区域价值重新被发现和释放,也带来难以估量的未来潜力。

抢占先机|64万㎡石岩旧改巨鲸浮现

01

战略引领,十三五宝安城市更新重点项目

宝安区在十三五发展规划里,提出了重点构筑“一带四区七片”的城市更新空间结构,其中“七片”就包括新安、西乡、空港枢纽、九围-黄麻布、沙井-福永北、松岗和石岩七个城市更新战略片区。其中,重点提到了要启动建投石岩总部经济园区改造,全面推动石岩塘头大道扩建等街道“十大工程”和“十大产业”项目建设。(信息来源于《宝安区社会建设十三五发展规划》、《宝安区2017年国民经济和社会发展计划(草案)》)

(宝安区十三五城市更新计划)

02

大手笔旧改,石岩价格洼地将逐渐被填平

受深圳城市发展而引发工厂不断外迁的影响,关外地区成了深圳工厂主要集中地,而石岩地区,几乎是以工厂集中地的形象出现。

目前,石岩街道约11个旧改项目,拆除重建建设用地总面积约64万㎡。石岩旧改中超10万平以上的旧改体量的有4个项目。占石岩整体旧改体量的80%。其中较大的旧改来自于工改工项目“总部经济园更新单元”,拆除重建面积达20.3万㎡。(信息来源于国土局2010-2016年所公布的《深圳市城市更新单元计划》)

(石岩城市更新地图)

随着数十万级的区域旧改,石岩之前表现的价格洼地理论上看将有可能被填平。这是因为旧改的高成本是有目共睹的,房地产开发商由此也将会开发高端物业来维持成本和保证从中获益,因此区域的高端物业将会增多,所以理论上说区域的价格洼地将逐渐被填平。

03

人居氛围更加醇熟,圈层更纯粹

从已知项目的更新方向和建筑用途上看,改为住宅用途的约占60%。旧改对区域人口筛选也有重大作用,特别是对区域厂房进行旧改。受低生产率产业被淘汰影响,其行业从事者也将随之被筛选出去,区域圈层由此将变得纯粹。(信息来源于国土局2010-2016年所公布的《深圳市城市更新单元计划》)

(圈层生活示意)

如此之大体量的旧改规模,足以可见宝安对石岩的片区建设投入资金之多以及投入力度之大。可以预料,未来石岩的城市化进程将进一步加快,整个区域城市发展、公共配套建设、基建工程都将得以大幅度提速。而作为石岩综合体扛鼎之作的汇邦·名都花园,以约82万㎡恢弘钜制,荟萃商务办公、天际公寓、集中商业、风情商业街等多重业态,势必将再树都会资产运营里程碑,大幕将启,切勿错失良机。

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