龙华2018年新房市场依旧不温不火，除了位于清湖北的天玑公馆赶在了2017年的末班车开盘后，整体成交也没有多大的起色。终于在3月再给自己来个"仪式"-启动三级市场转介，再开一次盘。

龙华旧城区依托鸿荣源壹成中心，到未来3年都将会有新房房源陆续推出。老焦前去看看目前龙华旧城区及清湖北的新房状况如何，沿着地铁4号线一路向北。

排名前列站：鸿荣源壹成中心

鸿荣源壹城中心这一超大体量旧改，整体总建面约320万平米，售楼处的兽兽也是很傲娇：我们是目前深圳在售体量较大的楼盘。目前鸿荣源壹成中心7区少量尾盘在售，没有样板间，可挑选性不多，户型面积约125平5房、约143平5房户型，整体均价约60000元/平；将要推售8区新品房源，目前现场释放信息较少，户型面积约为75-125平，具体需等开发商公示。如图，8区靠人民路，南侧有两栋商业产品。

*鸿荣源壹成中心整体进度图（2018年3月21日）

鸿荣源自带商业-壹方天地，总建面约60万平，沿街楼栋底层几乎都遍布有商业，目前1区公租房下商业已经成熟，并且龙华排名前列山姆在去年已经开业；目前5区、6区沿街正在整装中，9区商业部分预计9月开业；8区住宅楼及商业已经建成，现为准现房。

*鸿荣源壹成中心商业图

据鸿荣源现场工作人员称，龙华旧城区已经规划有三个大体量旧改，分别为中洲旧改、德业基旧改、海岸城旧改。目前中洲旧改地块尚无动静，沿街旧店铺依旧在营业，新城建成估计在5年以后。

*鸿荣源壹成中心营销中心项目区位规划图

*鸿荣源壹成中心是实景图

老焦点评：鸿荣源壹成中心超级体量当仁不让，自身配套包括有一所九年制学校（龙华第二实验学校，之前也有配套学校乌龙，现已确定）、三所幼儿园，加上60万平米的商业及36.6万平米的酒店及写字楼，在居住便捷度而言，确实是不少刚需、改善盘所不能比拟的。但是呢，有不少网友跟老焦反馈，住区容积率过高，并且共享配套，难免影响舒适度；作为刚需来说，壹成中心距离地铁口并不太近（步行约12分钟），自驾而已，上万人的住宅小区，高峰期难免拥堵；

第二站：华盛珑悦

 华盛珑悦原名华盛龙荟名庭，是龙华宝龙旧改项目，位于龙华新区东环一路与建设路交界处，紧靠鸿荣源壹成中心。如下区位图，倒是结结实实被鸿荣源壹成中心喧宾夺主了...

华盛珑悦规划总建筑面积2910.84.49平方米，预计竣工时间2020年6月，规划有6栋高层。华盛珑悦位置上紧靠鸿荣源壹成中心6区，老焦到现场还有点傻傻分不清楚了。除了自带近10万平米商业外，还可以享受壹成天地的商业配套，另自身还规划配建小学一所。

华盛珑悦目前正在施工中，从施工大门可看到整体楼栋刚出地面，从施工牌2017年年底开始动工来看，工程进度较快，预计2018年年底可面市。

华盛珑悦周边商业较为成熟，虽是沿街店铺，基本能满足生活所需，加上自身配建近10万平米商业及鸿荣源壹成中心60万商业，也可谓处在一个邻中心地段。老焦在工地一角发现有一处垃圾中转站，规模算小，不知后期是否会搬迁。

老焦点评：华盛珑悦依托鸿荣源壹成中心，除去自身品牌优势，傍大盘的优势不言而喻。周边旧改四起，华盛珑悦也伺机而动，目前具体户型产品尚不太清楚，但是如果定价不高于于鸿荣源壹成中心将很容易出货，当然这个也要看自身的产品。另外，鸿荣源壹成中心还有一个地块位于华盛珑悦对面，目前公司尚在运营，具体工期尚不清楚。

第三站：龙华新业旧改项目

龙华新业旧改位于地铁4号线清湖站A、D出口，具体位置如下。

龙华新业城市项目据悉规划总建面24.34万㎡，规划有住宅（10.8万㎡，含保障房）、公寓、商业（4.5万㎡）、商办及幼儿园，和小学用地，其中住宅约有5栋11座塔楼组成。

龙华新业城市更新工程概况如下，显示的开工时间竟然是2016年12月，时隔一年有余，还是基坑状态。

在4号线清湖地铁口就能看到工地，一览无余。

新业城市更新临东临龙华和平路，北上观澜有有轨电车及正在施工的地铁4号线延长线，南下福田有港铁4号线。

老焦点评：4号线的高峰期，可以说是神一般的存在，没有一身本领基本挤不上去，但清湖不一样是起始站...在近几年来，清湖新盘主要是天玑公馆（2017年12月开盘），幸福城（目前还有尾盘公寓在售）、保利悦都（还有少量现房在售，距离地铁口约750米），龙华新业城市位于地铁口而言，相对来说还是有优势的，目前具体户型产品尚不知，预计推出时间在2019年了吧。

第四站：天玑公馆

 天玑公馆为城投工业园旧改，位于华清大道上，临近在建4号线延长线清湖北站，距离地铁口步行约10分钟，周边环境主要已工厂为主。天玑公馆规划总建面104100平方米，自身规划有6班幼儿园及游泳池，另有2300平米临街底层商业。天玑公馆所处的学区为清湖小学和新华中学（省一级）。

天玑公馆在售中，并且所有房源都拿到了预售证，预售总套数961套，其中住宅供577套，办公产品352套，另有商业32套。天玑公馆目前主推住宅产品，主推82平3房2厅1卫、约88平3房2厅2卫、约95平3房2厅2卫，其中95平房源目前可选择性较少，整体售价约46500-53000元/平，整体均价约50000元/平，折后总价约404万/套起，据悉按时签约还额外享受99.5折优惠。

现场销售告诉老焦，目前在龙光片区在售盘中，已经找不到比他们总价更便宜的3房了。不得不说天玑公馆的户型方正，并且使用率较高，不过由于政策问题，销售人员对类似数据较为敏感，让老焦自行感受便是了。依老焦个人而言，作为刚需，82平的户型性价比相对比较高，但是价格较低的户型却是88平，价格对比来看，88平首付比82平多出6万。

*天玑公馆楼栋分布图

天玑公馆目前周边多以工厂为主，如图一所示，东北方向深圳市中环水务公司，即污水处理厂，距离项目直线距离约380米。老焦查询得知，根据《城市排水工程规划规范（GB50318-2000）》要求，城市污水处理厂应与居住区、公共建筑保持一定的卫生安全防护距离，行业惯例将这一卫生安全防护距离确定为300米，算是处在合格的距离。虽然污水处理厂不在天玑公馆上风向上，但在处理过程中或多或少产生一些有害气体及固体垃圾，主要就是看污水处理厂有没有达到标准。

老焦发现案场摆放的“购房风险提示”关于红线外的不利影响提及到了污水处理厂的噪音影响，并没有提及气味影响，欢迎附近的网友爆料，在周边是否会有气体污染呢？

老焦表示，目前天玑公馆的环境真的不忍直视，现场工作人员表示周边将会有大体量的旧改，包括项目在在“购房风险提示”中也有提及项目周边的旧改，前后左右目前均被工厂包围，且目前的旧改尚在规划当中。在天玑公馆南侧的地块目前已经围合，具体开工时间尚不清楚，未来周边旧改动工，天玑公馆的业主也是很“热闹”了。

目前所见，华清大道一侧已经完工并投入使用，西行一侧还在施工中，老焦在工作日工作时间前往都发现此路段堵车甚是严重。龙华4号线延长线预计投入使用时间为2020年。

老焦点评：有不少网友问老焦天玑公馆作为刚需，能否入手。老焦想说，刚需在考虑价格和户型来说，天玑公馆还是不错的选择，毕竟周边环境通过旧改慢慢提升，天玑公馆周边可能拉的时间比较长，起码3-5年才会有较明显的改善。但是作为刚需来说，龙华清湖北46500元的起价已算是刚需。但是，建议要买房的刚需一定要去考察一下污水处理厂的是否会有气体污染。

第五站：合正观澜汇

确切的说，是合正观澜汇二期，合正观澜汇在2016年年初推出了排名前列期产品后，时隔两年二期尚无动静。合正观澜汇位于观澜大道和人民路交汇处，属于观澜中心区地段，周边多工厂产业园，但也临近市政配套区，如观澜体育中心、观澜图书馆等。

合正观澜汇二期尚未动工，用围墙围合起来，老焦发现工地已经长满了杂草，加之观澜大道上正在修建4号线延长线，整体环境显得略为杂乱。

合正观澜汇一期已经建成，原营销中心位置正在装修，底层商业尚未有商家，且在楼栋上也看不出有入住的迹象，门口有安保人员，看到老焦东瞅西瞧的比较敏感，老焦提出要买房的时候，安保人员指着二期地块说都还没开始建呢。

老焦在合正观澜汇这边结束了本次的踩盘，由于合正观澜汇二期尚未动工，周边环境届时也会有变化，老焦就不做额外的点评了，各位在关注观澜汇二期的购房者还是可以去看看别的项目。未来住宅区周变化，趋势愈加明显，临近市区房价最少6W+起，所以老焦觉得，能上车的刚需眼光放长远，能上车就上车。本次从龙华老城区一路北上直至观澜，还有多的旧改等着老焦去探索。