本文导读

一个城市没有先进的豪宅，那么这个城市根本不是高级城市。纵观全球先进富人区，从伦敦金丝雀码头到纽约曼哈顿，从巴黎比华利到香港浅水湾、从太平山到阳明山，无不因自然资源而奢贵，因城市中心而繁华自在……

深圳，先进豪宅在哪里？创造“深圳速度”世界奇迹的深圳，豪宅发展又经历了什么样的春秋？

1深圳37年

豪宅几度春秋

深圳，刚刚过完37岁生日，作为中国房地产发展的排头兵，在外部毗邻香港、澳门和对接全球资本的外来资源下，在内部改革开放时代浪潮下，催生了大批富豪新贵群体，推动了深圳豪宅市场的迅猛发展，一大批豪宅“花开深圳”。

短短37年，深圳豪宅早已今非昔比，早已几度春秋。回首深圳豪宅发展史，也颇有“深圳特色”。

排名前列阶段是在2000年之前，这个时期超大面积、豪宅外销是它的典型特色，此阶段深圳豪宅并非为“深圳本地人”而建，更多是外销给隔壁的香港人和在华的深圳投资者，比如深圳早期的银湖、华侨城、蛇口，这些区域都是外销为主，广告都是按照香港英尺来计算面积，整个豪宅业态以大面积居家型别墅为主，比如华侨城东方花园、银湖金湖山庄等。

第二阶段在2000年~2005年，这时候豪宅不仅仅体现在面积上，开发商们开始有偏向性地重视对景观、资源的选择，这时期豪宅主要集中在中心区、香蜜湖、大梅沙、红树湾等，有点“占山为王、占景为王，占海为王”的感觉，代表性楼盘有万科十七英里、水榭花都、熙园、华侨城波托菲诺纯水岸等。

第三阶段则在2005年以后，这一时期的豪宅除了追求景观资源的少有性、稀缺性、不可复制性之外，更注重产品品质，智能化、绿色生态、强调私密性等。

反观现阶段的深圳豪宅，它已然囊括了前几阶段的精华，正进入全新的第四阶段。

优越的区位、得天独厚的资源、独特优质的产品设计，这些物质上的需求已无法满足蓬勃发展的深圳，深圳人更需要的是“家”的感觉。

所以，第四阶段的豪宅，不但要拥有好地段、好区位、好产品，更重要的是注重内心修养与生活感受，要有和谐现代的邻里，要有深圳独有的志同道合的社区群体。

02豪宅4大板块

半山起步价1300万

现阶段，谈到深圳的豪宅区，屈指可数，典型的豪宅4大板块有香蜜湖、华侨城、蛇口、后海。

一张图看懂深圳豪宅板块入门级产品

香蜜湖，是深圳乃至整个华南的豪宅聚居区之一，该片区空气质量上乘，环境景观优质，人居条件远远优于其他区域。

有着“都市绿肺”之称的香蜜湖地块，成了“地产巨头”的必争之地，“高品质城市综合社区”、“深圳先进豪宅集中区域”等已成了香蜜湖的代名词。

周边的二手房，金地香蜜山1780万，翠海花园1880万，香蜜湖一号3500万。香蜜湖半山：最后一个项目瑧山道7月开盘，约1300万起，如今依然客流如梭。

华侨城，作为老牌豪宅片区，其优势：绿化环境好，大型公园多，交通便利，地铁站多，配套成熟。但是劣势也很明显：房子偏旧，相较于新楼盘，户型没有赠送面积，南北通透户型少，老小区停车位不足也是通病。

在售新盘项目有香山美墅果岭，总价约1600万。新天鹅堡二期，约3500万起。

蛇口片区，滨海地标级区位，周边有海上世界国际化商业配套，在售的新盘如半岛城邦三期，与香港隔海相望的深圳超高层综合体，占据着蛇口湾区核心资源，拥有深圳湾的一线海景，均价13万/平，小户型167平总价约2170万，据悉已经卖完，在售的310平和350平，总价约4000万。

后海——深圳湾片区，自2003年左右开始，因填海而生，开始为深圳楼市批量供应海景豪宅。

从先进蔚蓝海岸，到先进维港、三湘海尚、宝能太古城，再到现在的深圳湾1号、曦湾天馥，后海标志性豪宅项目层出不穷，经历了一路上涨，目前这里已然成为深圳均价较高的片区。

它们现在的价格屹立深圳之巅。譬如曦湾天馥，单价13万/平，四房总价约2400万。

对于多次改善的客户而言，现阶段是一个比较“惨”的阶段——换房的机会已经越来越少，换房的成本也在高速增加。所以，现在关内可供改善的住宅项目总价特高，却依然卖得很好。

从香蜜湖、蛇口、华侨城、后海到前海，目前关内4区大多数豪宅均是超高层综合体，存量在数十套以上的半山豪宅项目，只有万科兰江山第·瑧山道约1300万、汉京九榕台约5000万、万科天琴湾约5500万及待售的联泰梅沙湾。

如果你想找一个环境优雅的，同时还有文化的、有社群的改善型豪宅，那么就只剩一个——香蜜湖半山万科兰江山第·瑧山道。香蜜湖难得，香蜜湖半山更是难有。

03四区增值

香蜜湖1400%居首

纵观深圳豪宅，不难发现它们大多拥有特殊山水资源或核心地段，其具备独特价值点，难以在其他区域复制。

因此业内普遍认为，深圳豪宅乃房地产市场风险低、回报高的投资产品，有较高的抵抗市场风险能力。

多年以来，这些豪宅的增值空间，计算出来，真是一个惊喜。

2001年华侨城借波托菲诺正式提出“旅游地产”口号，“到华侨城安个家”，至今依然是很多富人们的居住梦想。

纯水岸一期开盘均价8500元/平，现在均价11万，涨幅1194％！

2002年，水榭花都一期开盘，这是个里程碑式的事件。别墅以2.68万/平创下天价记录，小高层卖8000元/平。想想当年深圳均价还不到6000呢，四倍于均价的价格，算是当时的塔尖阶层。

它的开盘及热销，奠定了香蜜湖豪宅板块的价值。现在它卖12万一平，涨幅1400％！

朋友们，香蜜湖的新天国际名苑当年164平大四房折后5613元/平，一套四房92万。

然而现在想要买同等大小的房子，得花1588万了！来自香蜜湖的微笑！

2004年，著名的中信红树湾当年推出一期高层，均价9200元/平。现在卖10万/平，涨幅987％！

同年的蛇口半山120-320平，半山海景兰溪谷一期开盘均价9000元/平，现在卖9万一平，十三年涨幅1000%。

2007年，后海的蔚蓝海岸三期，150万还能买到85平小两房，现在均价9万/平，同样面积的房子要765万，涨幅510%。

历史告诉我们：能快速实现财富逆袭的是房地产！能快速实现阶层分化的是豪宅！四大豪宅板块增幅较大的是香蜜湖！

4瑧山道

阶层分化的较佳时机

相比其他在售豪宅项目，万科兰江山第·瑧山道真正有着：豪宅现阶段所应有的地段、资源、产品，以及第四阶段豪宅所必须的精神心理需求——“家”的感觉，代表着未来的文化、生态、居住、资产价值。

地段：和美国洛杉矶的比华利山，台湾阳明山，上海佘山，香港半山等一样，是既拥有城市繁华，又可享大自然宁静的稀缺半山豪宅区。

资源： 这里有着深圳少有的山景资源。

产品：万科瑧·高端产品系列。

“家”的感觉：和谐现代的邻里，有深圳独有的志同道合的社区群体。

项目效果图

稀缺纯粹的半山豪宅区

香蜜湖半山从一开始便是豪宅区定位，整个片区4大项目套均面积约180㎡，其大户型的纯粹性高于山下的香蜜湖传统豪宅区。

瑧山道位于香蜜湖半山之上，周边三山两湖一公园环绕，有约10平方公里的天然氧吧，87%的森林覆盖率，11%的国家重点保护野生植物，释放5倍于深圳市区的负氧离子。

由于受永久生态控制线及水域控制线双线保护，未来永无新增开发。半山片区的广义容积率只有0.41，远低于华侨城片区的2.5。而且在半山上4个楼盘共计只有2332户，户均面积近180㎡，最小也要150㎡起步。所以这里不仅有很高的私密性，还有很高的纯粹性。

这里和美国洛杉矶的比华利山，台湾阳明山，上海佘山，香港半山等一样，是既拥有城市繁华，又可享大自然宁静的稀缺半山豪宅区。或许豪宅会越来越多，但这样原生态的资源只会越来越少。

项目实景图

少有的山景资源

瑧山道拥有不可复制的半山生态资源，占据着城市中心的生态制高点，畅享三山三水五公园，展现出更丰富的中心生态区，更安静健康的香蜜湖。

深圳较大山脉——塘朗山（21.1平方公里）、安托山（0.58平方公里）、梅林山（2.1平方公里）三山环绕，连绵近百平方公里山脉与周边约20余万平米山体公园及42万平米原生绿地，组成巨大的城市绿肺。

香蜜湖（ 1.2平方公里）、梅林水库（4.34平方公里）及莲塘尾水库（0.07平方公里），让片区形成背山面水、上风上水的较佳风水格局；少有横跨福田/南山的郊野公园的塘朗山郊野公园、梅林山公园、莲塘尾水库公园（修建中）、安托山公园（规划中）、香蜜公园五大公园环绕。

在景观方面，瑧山道利用45米的地势高差，结合周围塘朗山地势，设计了“五重台地园林”。

小区入口是四季广场，以硬质的石材铺装为主，这里是业主们举行联谊晚会等社区活动的主要场所。

再往后是溪谷园林。这里种满随四季更迭而缤纷变化的树木花草，还有林间小溪和山谷泳池。

第三重是观景平台。坐在这里，可以一边在山间品茶，一边欣赏美景。

第四重是环山公园。往返一周有1300多米，可以一边呼吸山间清新的空气，一边慢跑健身。

第五重就是大自然的恩赐——万亩塘朗山。设计师尽可能采用了非常自然地手法，去除人工雕琢的痕迹，让自然的山林层层叠叠地流淌到小区之内。让建筑就像是从山林中长出来的一样。

项目效果图

万科瑧·高端产品系列

瑧系列的产品标准有4个关键词：精工、呵护、文化、服务。

在万科·瑧高端产品系列的标准体系之中，瑧山道除了会沿用先进豪宅惯用的那些品牌外，还会有什么？

① 全息设计，有社交的邻里社区。

“全息设计”说得直白一点就是：在社区每个角落，都能感受到生活的气息。瑧山道几乎所有的公共空间都是开放的，包括4层阳光车库都不在地下，而是在地面，并且是对外敞开的。业主一下车就可以听到院子里邻里和小孩子玩耍的声音，感受到生活的气息。

项目效果图

② 社区露台与风雨连廊设置聚合休憩区。

如果大家都是陌生人，在几十人的开放空间容易产生交互，还是7人以内的场合容易交互？显而易见是人少的频次和可能性更高。就像一个人旅行时，住大酒店很难认识陌生人，住家庭旅馆时概率就要大得多。

项目效果图

③ 趋同五星级酒店的静音标准，采用洛赛声学系统，并采用六面体模型，以保证睡眠时间噪音低于30db。

30db则是人耳能够听到的最小的声音，就像一根针落到地下，比五星级酒店的标准要低5db。

④ 呵护四季的浴室地暖。

考虑到咱们冬天洗澡后，水一关就会哆嗦，很不从容优雅。本来可以用暖风机的，但是暖风机的热量分布是不均匀的，不舒适。地暖是辐射热，像太阳一样，感觉是较好的。

⑤ 暖色车库照明。

为嘛是暖色？鄙人之前待过两家酒店，一家是性冷淡色，一家是暖色，结果是在暖色酒店很容易跟陌生人交互，冷色酒店几乎不会。这是很微妙的社交环境营造。

万科·瑧系的细节，讲起来可以讲一天，细节所到之处太多，在此就不一一介绍了。

不过，从长远来看，香蜜半山区的真正价值，不在于区位、山景资源、产品设计等因素，而在于社群及生活方式。

和谐邻里+当代社群

经济发展水平越高，人们越会寻求志同道合的群体，也更愿意为内心感受支付高价，这也是近年社群经济大热的原因之一。深圳虽有你我的梦想，但却不是我们的家乡。

同样在深圳，还有这样一个地方。邻里之间就像我儿时住的大院儿一样，互相帮助，互相关爱，相亲相爱，和乐融融。他们在深圳重新找回了儿时的记忆，也找回了那久违了的“人情味”。

前不久，在朋友圈刷屏的一则消息，深圳人，你是否希望有这样的邻居？讲述的就是香蜜湖半山大社区的邻里生活。

香蜜湖半山的这部分业主，普遍属于高知识分子，但又拥有极强的生活情怀，某著名钢琴家便是这里的业主。当然，这类的文人雅士不止于此。

这里荟萃了大量的高端文人，这里也是深圳独有的自觉社群。业主们自发协作，联合推动片区文化、生活、健康、投资等多个领域发展的自发组织，业主们甚至乐意为整个片区及项目无偿代言。这种情况全国罕见。

业主们组队参加马拉松、磨坊百公里等众多活动

在这个社群，你只需要在业主群发一条消息，就会有人顺便帮你把孩子接回家。这里还有自己的亲子组、老年组、户外运动组、美食组等等，甚至连下一代人（年轻人）的创业投资都有。深圳成千上万个社区，有这样的氛围么？没有。

春节期间，业主家庭互发利是

在已经逐步接轨纽约、伦敦的深圳，深刻转型中的深圳，这样的生活主义社群，也将发挥越来越大的价值。

对于万科兰江山第瑧山道的一些看法，不一定正确，仅供参考：

1、万科高端产品系瑧系定位，位于城市中心的稀缺地块，以生活的主张为原点，迎合高净值人群对生活质感以及生活细节的诉求。

2、项目三面环山，追求安静与惬意的舒适环境，区域人口密度低，拥有独特的自然风光和丰富的自然资源，其少有的山景资源是不可复制的。

3、大平面宜居型住宅加上高端物业，比较符合家庭人口较多或对于居住环境要求较高的改善型置业需求。

4、相较于其他半山豪宅项目，瑧山道1300万起，符合大多数中产改善型换房需求，项目地处香蜜湖，从深圳楼市发展来看，适合自住或者长持，未来升值空间非常可观。

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