深圳楼市连出两个大招！

一是二套房贷款首付比例从“普宅7成，非普宅8成”，一口气调低到4成。大大降低改善置换的资金门槛。

二是调整普宅的标准，取消750万的豪宅线。

这对于南山等核心区来说利好非常明显，松绑了一批豪宅，买家一下子能省几十万税费。二手房交易量增加，同时也会产生和带动更多买房需求，刺激新房市场活跃度。

这意味着，楼市的分化不仅存在于城市之间，在更细分的区域间也逐渐凸显。更多地聚集改善需求的核心区，将强者恒强。

尤其是南山区，作为深圳的中心，天然汇聚品质和区域改善的需求，这种核心区域的物业红利效应会更加明显，拥有更强的确定性。

回溯过往同样如此。南山区的涨幅在市场上行期时一骑绝尘，在混沌期也因为拥有共识的存在而具有更强保值性，二手房价依然遥遥领先。

正如信奉价值投资的巴菲特老爷子说，追求确定性，少决策、做大决策，然后长期持有。这不失为一个穿越周期的好方法。

至少，确定性起到了托底的作用，让资产更易流通从而达到保值效果。如果想要更稳健，在确定性的基础上，寻求成长性和稀缺性，将拥有更多保障。

虽然三者难以兼得，但在深圳，在“中国第一区”的南山，我还是看到了希望。

确定性，中国第一区的底气

提起深圳，绕不开南山。

无他，经济实力是最强势的注脚。放眼深圳，南山的经济实力无疑是天花板级别。

2023年前三季度，南山区的GDP达6168.93亿，排名全市第一且遥遥领先。它以占全市不到1/10的土壤，贡献出超1/4的GDP总量！

即便放到全国去较量，它也以强悍的经济实力，再一次霸榜中国百强区首位，成为区域经济发展的风向标。

这背后，是南山区积极抓住产业升级浪潮。

耳熟能详的华为、腾讯、平安、招行等名企最早都从南山发家，目前区域内更是聚集了210家上市企业，上市企业密度全国第一。尤其粤海街道办实力惊人，曾经以一己之力对抗漂亮国发起的科技博弈。

金融为南山扛起中国科创排头兵大旗提供了强力支撑。南山区聚集了深圳75%风投创投机构，强大的创投力量，能够更好地助力优质企业加速生长。

除了资本活水，人才的涌动必不可少。

借力深圳启动的“孔雀计划”和科创实力，南山汇聚了大量英才。最直观的是，每年接收的超10万应届毕业生，就有过半流向南山。截至2022年底，南山人才总量达到120万人，其中全职院士68人，占全市79%。

经济、产业、资本和人才，汇聚成南山发展的实力与底气。

正如前北大金融学教授唐涯《钱从哪里来》一书中总结：房子的价值来自这片土地上经济的增长能力，也就是大家对这片土地未来可以创造多少财富的预期。

活跃的生产要素创造出的强大经济实力，为南山区的房子提供了无与伦比的确定性。

成长性，三重加持下的水位差

南山的确定性已经板上钉钉，但确定性和成长性往往很难同时存在。简单举个例子，已经非常成熟的福田中心区，确定性是有了，但对应的想象空间和成长性就弱了。

南山有没有兼顾确定性和成长性的区域呢？

不妨把目光转向南山中心区。

过去这片区域常常处在“灯下黑”的状态，房价对比早已从10万/平冲向15万+/平的前海、后海等区域而言，还维持在较低的水平，是南山的价格洼地。

但认真分析这片区域后，我们发现它酝酿着三股强大的力量，将会助力片区蝶变。

首先从位置上看，南山中心区被后海、前海、科技园等7大总部基地紧紧包围，是产业和人口的黄金几何连接点，是一个“超级接口”。

区位示意图

这意味着，南山中心区可以直接受到7大总部集群的一线产业辐射，还能直接接收它们的人口居住外溢需求，受到的资源辐射非常丰富。

同样，居住在南山中心区，距离哪个超总基地都很近，能享受到的配套也更加丰盛。相比居于后海，只能享受后海的配套，南山中心区拥有更多就近享受配套的选择。

其次，从生活资源上看，南山中心区享有居住的“超级底盘”。

一是现代化超级交通。

南山中心区目前有1、9、11、12号线四条轨道，未来还会有21、24、20号线（规划中），形成高密度地铁轨道系统，出行非常便捷。

经由区域内1号线和12号线的换乘站桃园站，2站就能快速通达前海、后海、科技园，5站抵达宝安中心区，畅达深圳各个核心区域。

交通配套示意图

更别说片区内还有月亮湾大道、深南大道、南山大道等主干道，多维路网高效串联深圳。

二是传承超级文体地标。

南山中心区是南山的“原点”，是最早的行政文化中心，聚集了南山区政府等重要行政机构，也沉淀了厚重的人文底蕴。

最后，南山中心区规划大体量旧改，城市界面大焕新，“超级宝藏”重回视野。

南山中心区拥有悠久历史，新增用地非常难得。不过这种状态随着规划的超794万平旧改落地，将会得到明显改善。旧改的落地，既让城市界面实现焕新，也为产业引入提供了场地，打开了关于未来的更多想象空间。

旧改项目示意图 图源：未来城视

特别是卓越九珑，作为南山中心区旧改的首发项目，犹如破茧而出的蝴蝶，为整个区域带来了新的生机，引领中心区的“重生之路”。

卓越担当区域焕新的“领头羊”，离不开强劲的实力。就在11月21日，卓越集团旗下深圳市卓越商业管理有限公司簿记发行了5亿元中期票据。融资端的出色表现，说明它优越的财务作风和领先的经营能力得到了权威机构的认可。

再加上卓越在产品占位和打造上拥有未来视野。卓越九珑占位区政府旁，各类市政、文体配套都是所见即所得。它的落地，将大大提高中心区的居住体验和生活品质。

这片集产业强辐射、生活强配套、界面强更新三重加持的宝藏区域，随着区域生命力的焕新，南山中心区与周边区域在价格上存在的较大“水位差”，将会被逐渐拉平。

稀缺性，未来价值的厚积薄发

以确定性和成长性锚定区域后，如何选择产品？

答案是，遵循稀缺性法则。

看了一圈，我发现拥有三重稀缺性的卓越九珑是一个不错的标的。难怪近期项目一传出要入市的风声，就引起了市场关注。

第一重稀缺，在于中心区难得的新盘供应。

深圳宅地少是一个共识，南山则更为突出。据第七次人口普查数据，南山常住人口约179.6万，折算下来，人口密度高达2.85万/平方公里，甚至比东京等国际核心住区还高。

寸土寸金的南山，新房供应实属难得。南山中心区更甚。

自2018年以来，南山获批新房住宅 22305套，占全市获批住宅新房总数约7.3%；南山中心区则只批售了643套住宅，仅占南山供应的2.9%，可以说是少之又少。

这次即将入市的卓越九珑，一共也只有257套，卖一套就少一套，非常稀缺。

第二重稀缺，在于南山罕有的亲民上车门槛。

相比南山大多数项目打造的是100平以上的面积，加上房价动辄10万+，总价门槛颇高，卓越九珑则更加友好。

它精心打造了建面约83-119平共3个户型。

其中有2个100平以下的户型，完美填补市场空白，给年轻人一个上车南山中心区的机会；

于面积改善或品质改善的客户而言，则可以选择建面97平或119平产品。尤其目前二套首付比例降至4成，资金压力大大减小，是难得的资金和产品都匹配的改善机会。

同时，从更长远的角度看，未来进入二手市场，还能为潜在买家省下至少40万的税费，买方友好型产品的流通性更有保障。

户型打造上也是亮点颇多。

最明显的是，卓越九珑在全部户型上都采用了高成本去承重墙，拥有更多自由搭配空间的可能，是一个“会成长的房子”，适配家庭不同阶段的居住需求。

第三重稀缺，在于突破性的豪宅居住体验。

深圳价格上的豪宅不少，居住体验上的豪宅却非常稀缺。

南山中心区规划的794万平旧改，正是片区提升人居品质的种子选手。卓越九珑作为区域内旧改首发，更是被赋予了引领片区人居登上新高度的使命。并且它正在将其付诸实践，不计成本地对标豪宅。

这种抱负，从项目的外立面设计可见一斑。

卓越九珑以简洁、富有科技感的线条作为设计基本元素，搭配选材上采用豪宅御用的铝板+LOW-E玻璃组合，塑造出扑面而来的挺拔感和低调奢华的气质，在一众建筑中独树一帜。

外立面示意图

有一个小细节，卓越九珑的"L"型曲线屋架，是别出心裁地融合了“劳斯莱斯车标飞天女神”的意象，仿佛“天空之翼”，代表无限延续的未来，重塑南山天际线。

至于对豪宅人居体验的深层探索，最好是各位读者朋友们亲临现场体验，才能更好地感受到。

听说项目优展区很快就要开放，预计在11月底或者12月初。我身边关注这个盘的朋友还挺多，毕竟这是难得的入主南山的机会。

而且，卓越九珑以区域过去的实力沉淀、当下的努力崛起与展望未来的设计理念，是难得的集确定性、成长性和稀缺性为一体的项目，是穿越周期的一个优质选择。

要注意，这次一共只推出257套，感兴趣的读者朋友们记得多关注一下。

如果是对其他区域有偏好，在品质改善、面积改善方面有需求的朋友，不妨关注卓越全新高端住宅产品线——“奕”式作品：和奕府、柏奕府和云奕府。

它们以卓越审美的CBD式建筑美学、空间打造上敢想敢为的人文匠心，和引领人居的科技赋能为内核，不断探索和构筑美好人居。