南山，作为深圳房价的风向标，由于优质的地段优势，片区涌出的一个个新盘，通常也备受市场关注。本期，老焦就前往南山的华侨城片区，为大家带来排名前列手的踩盘信息，踩盘路线为香山美墅——新天鹅堡——侨城坊——侨城一号。

华侨城，是南山的传统豪宅片区，处于深圳中心地段，地铁1/2号线汇聚于此，交通便利、环境宜居。目前，华侨城片区以老旧住宅区为主，新房项目较为零散，且多为老盘，教育配套也比较一般，不过就居住条件来看，舒适度还是非常高的。据统计，华侨城片区现有4个楼盘，包括2个老牌豪宅项目，以及2个写字楼项目。

 *2018年3月6日老焦华侨城踩盘路线图

【排名前列站】香山美墅：三期果岭仅剩几套房源 五期3栋住宅已封顶

香山美墅五期规划有3栋超高层住宅，均分为A/B座，目前楼座已封顶，处于外立面装修阶段，预计上半年入市，户型面积约为120-200平方米，具体入市时间待定。另外，项目三期尾盘在清，户型面积段为160-201平方米，整体均价90000元/平。

*香山美墅五期施工进度图（2018.3.6）

香山美墅五期由3栋超高层住宅组成，每栋住宅分为A/B座，1栋共45层，2栋44层，3栋46层，目前已全部封顶。另外，从现场施工牌可见，五期竣工日期为2018年10月，预计今年上半年这批新品将入市，具体时间还要看备案的进度。

*香山美墅营销中心实景图

据老焦所探，香山美墅售楼处位于华侨城波托菲诺纯水岸销售中心，即香山中街1-2号。走进售楼处，老焦发现还比较冷清，现场只能看到沙盘模型。据销售介绍，项目三期果岭仅剩几套顶层房源，接近清盘状态了，目前五期已经封顶，但是产品信息还没对外释放，开盘时间也不确定。

*香山美墅五期区位展示图

老焦简评：香山美墅五期地处华侨城片区，周边都是香山里系列、纯水岸系列的高端住宅社区，居住氛围非常不错。附近有南山第二实验学校、香山里小学、以及在建的华侨城西北片区小学，教育配套也算比较方便。不过，项目靠近北环大道和沙河变电站，部分房源可能会有噪音影响。

【第二站】新天鹅堡：目前在售产品总价3000万以上 三期处于基坑建设中

新天鹅堡共有5栋住宅，A/B/C栋为一期，A栋为550平复式5房，B、C栋为300-380平3-4房，均价138000元/平，带装修交付；D/E栋为二期，户型为260-290平4房，毛坯交楼，均价118000元/平。另外，新天鹅堡三期正在挖地基中，入市时间待定。

*新天鹅堡三期施工进度图（2018.3.6）

新天鹅堡三期位于侨香路上，紧邻2号线侨城北地铁站B出口，目前处于基坑处理状态，东面高层住宅建筑就是燕晗花园。目前，新天鹅堡一期二期仍有房源在售，三期的进度又不紧不慢，那么可能会在2018年底或2019年入市，具体取决于开发商的推盘意愿。

*新天鹅堡三期区位展示图

老焦简评：对比天鹅湖一期和二期，新天鹅堡三期的地理位置更优越，距离2号线侨城北地铁站B出口不足100米，而且背靠燕晗山郊野公园，旁边就是燕晗花园和华侨城医院，景观视野和居住氛围都比较不错。不过，项目在售一期二期住宅，均价是11.8-13.8万/平，总价在3000万以上，目测三期的价格会更高。

【第三站】侨城坊：目前写字楼有租有售 预计下半年推公寓

侨城坊目前已开放营销中心，写字楼产品有租有售，标准层面积约1500㎡，出售均价55000元/㎡，租金均价180元/㎡。另外，侨城坊项目还有公寓产品，预计2018年下半年入市，具体时间待定。

*侨城坊现楼实景图

侨城坊目前已是现楼，11栋建筑错落有致，外观颇有设计感。

*侨城坊营销中心实景图

据老焦探访，侨城坊营销中心位于1栋3楼，看房需要提前预约。项目共计11栋建筑，其中5栋、6栋、9栋、10栋、11栋均已售完，目前3栋和4栋整售出售，7栋整层出售，均价为55000元/平；1栋用于出租，平均租金为180元/平*月，20元/平方米.月。另外，8栋主推公寓产品，户型信息尚未对外释放，入市时间待定。

据销售透露，目前项目接受的都是大客户，以整层整栋买下的居多，散户较少，主要是自用办公，几乎没有用于包租的。依据公司的不同档次，价格和租金也会有所差别。

老焦简评：侨城坊位于侨香路北侧，包括10栋写字楼和1栋公寓，是集公寓、写字楼、商业为一体的社区。项目容积率仅仅4.6，楼座分布错落有致，外观颇具设计感。

【第四站】侨城一号：主推200-2100平居住产品 预计均价在6万/平以上

侨城一号预计2018年上半年首推居住产品，单位面积为200-300平，整层面积约2100平，50年产权，通燃气，需要以公司名义购买。

*侨城一号施工进度图（2018.3.6）

侨城一号项目包括1栋57层写字楼及部分底层商业，目前写字楼已经封顶，进入外立面装修阶段，而商业部分仍在建设中，尚未脱绿网。

*侨城一号营销中心实景图

由于老焦没有提前预约，进入营销中心之后，在前台就被现场销售拦下了。据了解，侨城一号的产品只能以公司名义购买，有意向的购房者需要提前预约，并且提供公司的营业执照，才能参观沙盘和创意展示空间。现场销售透露，项目首先推出的是200-300平的居住产品，整层面积约2100平，预计上半年开盘，均价会在60000元/平以上。

老焦简评：侨城一号位于华侨城片区，项目为1栋244米共计57层高的单体建筑，项目包括居住产品、写字楼、酒店和商业等业态，整体定位较为高端。不过，项目作为商业办公项目，周边却以住宅区为主，整体商业氛围不够浓厚。另外，相比侨城坊，这个项目可能没有什么价格优势。