上次老焦去了福田北部东部片区，除去豪宅别墅，仅有绿景虹湾在售，今天老焦又奔向了福田南部东部，所探楼盘共6个，其中有2个项目在售，1个项目属于现房停售状态，另有还待拆迁的、正在打地基的。新房供应量紧缩，在售的两个公寓、办公产品营销中心却门庭若市。下面老焦正式切入话题了。

*老焦行走地图

排名前列站：水围村旧改

水围村旧改目前处于规划状态，老焦纯属路过顺便看看。水围村的旧改工作正式开始，据悉水围村旧改项目是由承翰集团和水围村股份公司合作，早在2014年就被纳入深圳市城市更新计划，拟拆除重建用地面积29958平米，更新方向是居住+商业。

*图片来源于网络

拆除区位于福强路北侧，水围装饰建材市场部分。

在福强路上还可以看到水围村的牌坊。

截止至3月15日，老焦发现现场商业基本撤场，还有三家较为大型的娱乐场所在营业，据现场工作人员称目前在营业的店面也将在月底清场，已经定了在月底开拆。

老焦点评：水围村紧靠福田口岸，也是不少港人来深的排名前列站，如果水围村旧改建好，会不会吸引大波港人北上来置业。

第三站：加福华尔登府邸

加福华尔登府邸位于福田福强路与国花路交汇处西南角，嘉福花园东侧，临近福田口岸。

根据工程牌显示项目建筑面积约77364.53平，为67层超高层楼体，

老焦在网络上却并没有搜到太多信息，除了2016年福田住建局发布的项目信息，

目前公示的项目信息微乎甚微，查询到开发商主营产品为房地产开发经营及物业管理。加福华尔登府邸三侧临主交通干道，自身体量较小，交通噪音难免。获知信息不太多，老焦将持续关注项目进度。

第四站：深物业金领

咨询电话：400-032-4608 转 134476

深物业金领位于福田区福田南路与滨河路交汇西南，靠皇御苑二期北门，本身也为皇御苑六期收官产品。规划总用地面积12597.57平方米，总建筑面积181596.31平方米，计容积率建筑面积131727.76平方米，其中住宅、单身公寓建筑面积129341.79平方米。

深物业金领目前已经封顶，营销中心正在装修中，楼栋外墙正在装修中，目测5月开放营销中心，案场咨询电话尚未开通。

老焦点评：对深物业金领老焦也是爱的深沉，项目整体来说施工进度缓慢，老焦去年11月份来也差不多这个状态。在2017年整个楼市都比较敏感，推迟入市也是去年的主基调。深物业金领依靠大体量的皇御苑，有生活配套支撑，跟滨河大道一路之隔就是深圳中心公园，整个生活配套可谓很完善。在交通方面，靠近地铁7号线皇岗口岸站，临着多条主干道，自驾在外出便捷，但同时也将受交通噪音影响，另项目西侧靠滨河皇岗立交。

第五站：大康福盈门

咨询电话：400-032-4608 转 133121

 大康福盈门位于福田区福田南路中心公园东侧，于2014年1月底推出首批产品，现为尾盘在售，下图中也可以看到已经有不少业主入住。

*3月15日实景拍摄

目前大康福盈门营销中心无销售人员长期驻守，据现场的物业人员称大康福盈门目前停售中，拨打咨询电话也无人接听，具体推出时间待定。老焦在深圳市规土委预售登记中查询到全部房源已经进入初始登记登记或者备案状态，现场工作人员也没有表达是否是在做转现售流程。 

老焦点评：大康福盈门倚靠深圳中心公园，定位高端，主力户型为160平以上产品，但本身体量小，预售238套房源从2014年10月开盘至今，依旧未清盘。

第六站:恒邦壹峯

咨询电话：400-032-4608 转 305593

 恒邦壹峯位于福田华强北商圈振华路与四号路交汇处东南角，临近地铁2号燕南站，为40年产权商务办公产品。

恒邦壹峯目前主推两栋办公产品，带装修交付，1栋主推28-53平户型，目前仅剩少量在售，现主推2栋9-26层31-57平复式公寓产品，均价约85000元/平，另项目有少量平层产品，均价约80000元/平，可用作入学积分，项目所属小学校区为荔园小学西校区。1

老焦点评：处在华强北商圈，在位置上有一定的优势，恒邦壹峯主要做商业用途，主力户型是复式产品，为4.5米挑高，看上去使用率较高，作为过渡居住会略显拥挤；平层为3.6米层高，使用率较低，总价基本230万/套起。

第七站：宝树台

咨询电话：400-032-4608 转 265361

说说今天重点的宝树台，是2018年深圳排名前列获得预售证的项目，并于1月21日正式入市销售，从开盘到3月上旬基本低调的度过，从3月10日开始通过三级市场转介，算是重新入市，营销中心是门庭若市。

宝树台有一栋为回迁房，其中A栋为住宅产品，土地使用年限70年，C栋为商业和商务公寓性质，土体使用年限40年。目前拿到预售证的为C栋房源，在售为商务公寓产品，房源位于11-26层，主力户型43-57平平层产品，带装修销售，售价约80000元/平起。另10层及以下为商业产品，现场工作人员称暂不对外出售，产品类型跟恒邦壹峯相似，推荐老焦去看恒邦壹峯。但老焦在深圳规土委查询到商业产品也是在备案范围内的，并且C座6层已经整层备案。

老焦点评：宝树台主打学区优势，老焦本以为只有住宅有学区申请资格，现场工作人员称商务公寓也可做学区积分申请，不过比纯住宅的积分算少10分，商业产品无学区资格。老焦在现场观察来看，年纪多在40岁左右，也是目前较具购买力的年纪，其中也不乏为了学区而来，宝树台小学学区为荔园小学南校区，中学为红岭中学园岭校区。

*宝树台区位示意图

华强北商圈依旧是地段的代表，目前华强北的零售产业依旧火热，而片区内纯住宅新品较少，二手房产品年限也较长，显得老旧，二手房价格多在75000元/平，目前在售的两个商业产品在价格上还是比较有优势。小户型新房商业产品也先满足了不少想要投资华强北片区的置业者，片区内

的旧改也多以商业为主，附一张周边将新建的项目，其中标注位家乐的位置即宝树台。

*借用恒邦壹峯区位图，红色标签部分为将推项目。

后记：都说深圳“一路向西”，用在福田身上也是极好的，福田南部片区临海，生态较好，且多居民区，居住环境舒适，中部地区有市民中心、深圳中心公园，整体规划更加宜居。而作为老资格的商业区-华强北，近年来推出的产品均为小体量、小户型为主，整体略显拥挤，依老焦来看，需要学区的，选择华强北没错，作为纯投资出租，也许还可以找找更具潜力的地方。