5月20日，位于新安前进一路与上川路交汇处的联建君钰府首次开盘，该楼盘567套房源（其中住宅448套，公寓69套，商业50套）房源均已备案，但开盘当天除了公寓及商业之外，住宅只推了一部分，房源是2栋A/B座共130套房（其中A栋推出128套，B栋2套），剩余的住宅暂时没有对外销售。

此外，联建君钰府备案的住宅单价为57000元/平起，均价为62000元/平，但现场销售称，项目是带装修交付的，所以每平米还需多交45000元的装修费用，这样算下来，整体的单价差不多要去到66000元/平了，针对这样的高房价，购房者还会买单吗？据媒体报道，联建君钰府开盘当天到场人数不多，现场150左右个位置都没坐满。

一、项目介绍

联建君钰府，前身是安华工业区旧改，位于宝安前进路与同和路交汇处，属于新安的老城区范围，占地面积约9194.3平方米，总建面约77437平方米。项目包括3栋5个单元，均为33层高，其中1栋A/B座为普通住宅，2梯3户；2栋A/B座也是普通住宅，2梯4户；3栋是人才保障房和少量公寓产品。另外，底层规划有建筑面积约2800平方米的商业。

                                                   *联建君钰府楼座示意图

从北向来看，1栋北侧是黄金台二手小区房，多层住宅设计，视野开阔无遮挡；从正南向来看，规划了安华工业区的城市更新项目，住宅用地性质，未来或有高层遮挡，尤其3栋视野受限较明显；

从西南向来看，1栋A座、2栋A/B座临近前进一路主干道，容易受到车流噪声的干扰，楼下就是沃尔玛商场，人来人往购物方便；从东向来看，由于政府规划用地限制，小区花园面积较小，而东向就是上合公园绿地，较为安静舒适，景观效果佳。

二、户型分析

目前，项目已开放展示中心和样板间，看房需要提前预约。从房源总数来看，共规划567户，其中住宅房源462套，公寓房源69套，总停车位400个。其中住宅户型有建面约84-108平2房2厅1卫，115-119平3房2厅2卫。公寓建面为约46-69平。

项目楼体是半围合式，大部分朝南向，整体光照属性较佳。不过，1栋和2栋相隔约24米，考虑楼座高度的影响，1栋低楼层单元采光较弱。一层3-4户，2部电梯，共计8种户型，每栋各分布4种。

由于联建君钰府仅对外展示了住宅户型图，所以接下来，小编就给大家分析其中5种住宅户型，分别是2栋B座B户型（约84.43m²）、1栋A座B户型（约88.61m²）、1栋A座A户型（约89.53m²）、1栋B座A户型（约108.79m²）、2栋B座A户型（约119.81m²）。

2栋B座B户型 84平2房2厅1卫

户型点评：1、分布在2栋A/B座，客厅开间约3.4米，空间比较紧凑，主阳台朝向西或者东。2、主卧小阳台可与房间合并，增加室内使用面积。3、卫生间的位置不佳，可与生活阳台对调，在增加次卧采光面的同时，避免浪费过多走道面积。4、厨房连接内天井，采光通风功能较弱，尤其在中低楼层容易形成“暗厨”、“暗卫”。

1栋A座B户型 88平2房2厅1卫

户型点评：1、房源位于1栋A/B座，东南朝向，看花园，整体较为安静；2、客厅开间仅3.3米，主卧3.1米，次卧2.6米，空间布局较为狭小，舒适性较差；3、厨房卫生间窗户正对天井，采光度不够，容易造成暗厨暗卫。

1栋A座A户型 89平2房2厅2卫

户型点评：1、位于1栋A座端头位置，双面采光条件佳，客厅开间3.7米，朝向西南沃尔玛商场，楼下就是主干道前进一路，容易受到噪音干扰。2、东南向阳台开间2.8米，进深2.5米，可改造成房间；但是生活阳台面积偏小，又无法保证业主的晾晒功能。3、主卧开间3.2米，朝向东南，视野稍微受到2栋楼体遮挡。

1栋B座A户型 108平2房2厅2卫

1、房源位于1栋B座，东南朝向看花园，但卧室及客厅紧邻前进一路，或有噪音影响；2、横厅设计，且客厅开间3.9米，活动空间较为宽敞；3、厨房虽设有生活阳台，但空间较小，实用率不高，且厨房采光面也较窄。

2栋B户型A户型 119平3房2厅2卫

1、分布在2栋B座，主阳台开间3.8米，东南朝向，户型通透。2、除了主卧开间3.17米外，其他房间面积都偏小，居住实用性较差；其中一个次卧靠近餐厅，动静分区不明显，容易相互干扰。3、小阳台和与旁边的储藏室合并，改造成一个小房间，北向可看社区园林和上合公园景观。

三、环境配套

从地段环境来看，联建君钰府位于宝安新安老城片区，一方面，周边已聚集了住宅区、商场、学校、医院等各项资源，生活配套较为完善，这也是项目最突出的亮点；另一方面，老城环境比较破旧，很多工业厂房区已纳入城市更新的规划中，旧改方向以住宅为主，未来这片居住区面貌也将焕然一新。

从交通条件来看，目前项目周围无轨道交通覆盖，距离最近的5号线地铁站也有1.5公里。不过，项目距离规划中的12号线上川站仅400米左右，距离规划中的15号线流塘站约700米。

其中，地铁12号线贯通南山和宝安老城区，目前已经动工建设，预计2022年投入运营；15号线从西乡至前海，目前仍在前期勘测阶段，动工时间待定。项目未来将于5、11、15等多条线路有交汇换乘站点，将串联南山、宝中、前海、后海等多个写字楼商圈，上班出行将会更加便捷。

项目位于宝安35区，小学是在上合小学和孝德学校（小学部）的共享学区，。从今年小一报名情况来看，孝德学校的计划招生人数为300人，报名人数却达到了612人，比预期超出312人。而上合小学的计划招生人数为350人，报名人数639人，比预期超出289人。虽然从数据上来看，该片区的学位较为紧张，但是这两所学校的学位均能满足到第七类生源。

                                                     *联建君钰府小学学区划分

                                                   *上合小学和孝德学校（小学部）2018年小一报名情况

中学则可以选择在文汇中学就读，从宝安区2018年秋季初一报名情况来看，文汇中学的计划招生人数为800人，而报名人数却达到了922人，比预期超出122人，但从具体的招生类别来看，文汇中学也能满足前七类生源的学位需求。

                                                        *联建君钰府中学学区划分

                                                  *文汇学校（初中部）2018年初一学位申请情况

四、周边房价

除了前面我们提到的玖悦预售67900元/平米之外，如今的新安片区，在售新楼盘仅有8个，集中分布在地铁5号线沿线周边，产品以2-4房的户型为主，小户型比较稀缺，由于宝安中学名校学区的溢价因素，部分住宅盘的价格早已突破8万/平米。从公寓和办公产品的价格来看，单间区间是4-6.5万/平米，相当于龙岗中心城的一手住宅价格。

另外，在距离项目2-3房公里之内的范围内，楼龄旧一些的二手房报价在4.5-6.0万/平米左右，与片区新房差价比较大；如果从2012年之后的楼盘来看，这些次新房则卖到5.5万/平以上，平均报价水平在6.5-7万/平。

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