在深圳，没有一个湾区，像蛇口半岛这般，如此丰富多元！

一、蛇口半岛湾区规划

从西到东，约3公里海岸线，涵括了邮轮母港、私人游艇会、中央商务区、高端商业区、以及顶奢豪宅区。丰富的湾区功能，与延绵15公里的城市休闲绿廊衔接，构筑深圳别致的人居典范。

在这一湾区的前沿，屹立着招商双玺、南海玫瑰园以及半岛城邦等豪宅社区。

半岛城邦，作为湾区内的超大社区，从2006年一期诞生，到2016年三期的热销，不断地填补着湾区生活的居住氛围。

其三期产品，于今年4月首次开盘，取得57亿热销的好成绩，在16年一季度浓厚的观望情绪中良好的开盘成绩给深圳楼市吃了颗定心丸。6月中旬加推了第4栋海景大户，截止至8月4日销售额破百亿。

剩余在售不到百套160-229㎡产品，另有260-345㎡大户型即将推出，半岛城邦三期近期继续热销。

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传奇蛇口 从创业基因到城市品格

近几年，深圳人一直在说城市的发展一路向西，但深圳的发展起源在蛇口却是不争的事实，如今前海-蛇口自贸区的规划落实，从西到东，再从东回到西，中心再次聚焦到深圳的起源之地，蛇口。

蛇口是一个时代的见证，也是一个时代的象征，它的的变化，是中国改革开放的一个前哨，也是一个缩影。

在这片传奇的土地上，不仅诞生出招商银行、中国平安这样的世界500强企业，还有招商地产、招商局国际、中兴通讯、华为科技、南玻集团、金蝶软件、中集集团等大批中国知名企业。

其承载着的创业基因，已在深圳遍地生根发芽，助推着一批又一批的优秀企业出现，奠定深圳创业立市的城市品格。

内在的品格，承载在蛇口的小街区，密路网，多国面孔，国际氛围中，是深圳一张别具风格的地域标签。

提到这标签，著名的背景名片毫无疑问是海上世界。

海上世界集“商务办公、休闲娱乐、餐饮购物、酒店、度假、居住、文化艺术等”于一体，已经成为了深圳人民一个休闲娱乐的好去处，周边的高端写字楼更是表现了其“身价”金贵。

谁又能想到，这一片土地在将近四十年前都还只是一片海水呢？

矗立在海上世界的女娲补天雕像，是1986年袁庚老先生为纪念蛇口工业区成立十周年，以民主表决的方式树立的一座体现蛇口人精神与追求的地标。

整整三十年过去了，这位女神见证了蛇口从当年的一片滩涂，成长成为现在世界上最年轻、最有活力的地区。而在雕像旁的工地则表明，这样的成长仍将继续，曾几何时女娲补天像曾经是在海中的，如今已经变为了陆地，确实见证了蛇口沧海桑田的变迁。

“时间就是金钱，效率就是生命”

它的缔造者也是袁庚老先生。这是改革开放以来最响亮的口号，被誉为“冲破思想禁锢的排名前列声春雷”冲破思想禁锢的排名前列声春雷。那块当年立在蛇口工业区马路边的标语牌，现在已被送进博物馆。

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新旧交替 蛇口片区内旧改规划

如今的蛇口，虽然虽然已褪去了当然工业起点的外衣，如今的蛇口已然成为继香蜜湖、华侨城之后又一个极具代表性的豪宅区，漫步其中，却能发现其历经波澜壮阔后的沉稳与内敛。表面地悠哉，并不代表已停止追求，30多年后的蛇口，仍然努力生长，并焕发着新颜。与当年贫瘠黄土崛地而起不同的是，这次依靠的是旧改，新时期下的“开山炮”。

旧改，从来都是历史和现状交替，决定未来区域价值的最直接的方式。结合踩盘实际，悉数简介一下半岛周边的旧改和建设项目。

1）、渔一村旧改

渔一村城市更新项目位于蛇口湾厦路与花果路交汇处，已列为2016年棚户区改造排名前列批项目。现场围挡上的万科云城项目广告告诉大家项目的实施主体就是万科。

爬到旁边春树里顶层俯拍，项目正在基坑处理中，施工有序进行。按照规划设计，旧改地块范围内未来将建起5栋33-34层的高层住宅，两层裙楼商铺。未来的东角头地铁口物业，和蛇口中学就隔一条湾厦路。

2）、渔二村旧改（一期）

渔二村位于蛇口湾厦片区，旧改一期工程范围指的是蓝漪花园以东，蛇口老街，湾厦路以及望海路合围部分。实施主体为招商地产，项目占地9072㎡，规划容积率为7.25，总建面65772㎡，更新方向主要是住宅商业。

现阶段渔二村宿舍部分已全部搬空，外墙都是大写的“拆”字，一片破乱，没有实质性拆除动作，旧改实施时间预期拉长。蛇口老街和湾厦路交汇处的烂尾建筑，似乎让人联想渔二村是不是计划整体纳入改造范围。

3）、蛇口广场

蛇口广场位于蛇口新街、金世纪路与望海路交会处，项目总用地面积24498.25平方米，为纯地下室建筑。主要功能为公交停车场及配套用房，地上作为群众休闲体育用地、露天舞台和公共绿地。

建成后，将有效缓解附近公共交通压力，方便周边市民出行，丰富片区居民体育文化娱乐活动。项目处于基坑支护工程施工中。一期工程计划2017年6月底竣工。

4）、渔人码头旧改

项目位于南山区蛇口街道望海路以南，东临金世纪路。

项目拆除用地范围29585.6平方米，开发建设用地面积25147.7平方米，计容积率建筑面积为176790平方米，其中商业、办公及酒店124950平方米，商务公寓51780平方米，公共配套设施60平方米（公共厕所1座）。

另外，允许在地下开发8000平方米商业用房，含1800平方米海洋主题馆。

渔人码头的就该规划公示已经出来，规划有三栋超高层建筑，业态包括商业办公，公寓以及酒店，建成集超甲级办公楼，超星级酒店，超先进公寓于一体的滨海综合体。现阶段仍然是渔业和海鲜街市，渔民正常作业中，鱼腥味比较浓重，预计离停业待拆迁时日不久。

5）、双内湾

另外，则是片区内未来的重中之重，由蛇口霸主招商局打造的太子湾，按照规划，会打造成“双内湾”，在现在蛇口半岛的西南面，造出一个新的蛇口“离岛”。

而目前，太子湾内的邮轮母港地建设如火如荼，预计11月中旬扬帆起航，让蛇口，让深圳并入邮轮经济圈。

从旧改项目的更新方向可以看出，未来片区内住宅类产品供应，定位都比较高端。

有些明显属于老蛇口历史符号印记的建筑，会在保留原历史印记的基础上进行现代化改造，例如港湾工业区。加上蛇口油库搬迁，东角头土地整备出让，老蛇口蝶变之路将摇身变成集商业、娱乐、文化、居住于一体的具有滨海渔港风情的高端商业居住区，使蛇口老镇成为蛇口半岛地区有机组成部分，建成宜居宜业的国际化创新型滨海中心城区。

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蛇口强大的交通规划

未来蛇口的交通能否承担其这样的强规划呢？交通层面上的规划，其实已走在旧改的前面：

1）、望海路地下快速路改造

望海路地下快速路，西连兴海大道和月亮湾大道，东接沙河西路，在蛇口半岛形成“U”形对外快速通道，提高蛇口片区交通的可达性，以及和前海连接的便捷性。

2）、大南山隧道

项目西起铲湾路与月亮湾大道交叉口，穿过大南山，东至后海大道，全长约7.5公里。系对现状月亮湾大道进行快速化改造。隧道为双向6车道，预计2017年开工。

3）、地铁12号线

该线路已调整为起点左炮台到宝安大空港新国际会展中心，已列入四期首批规划，预计明年动工。

二、半岛城邦3期

蛇口沿海湾区价值可想而知，在这里望眼看去，便是半岛城邦三期。

半岛城邦三期西临蛇口渔港码头，北侧依托于蛇口山（望海公园），东侧与东角头填海区相临，靠近西部通道口岸用地，南侧凭借滨海步行长廊与深圳湾紧紧相连。

是名副其实的“半岛”，东、南、西三面环海，北靠蛇口山。北侧的蛇口山和三面的海将半岛城邦围成了一个小型的独立私属空间。

在蛇口山东侧现在暂时都是较为低矮的房屋，没有工厂和住宅。少有在施工的是沿海的深圳湾公园的西部延伸部分。

在蛇口山望海公园西侧则是较为老旧的蛇口渔村，住宅为主。在距离半岛城邦不足三公里处就是深圳湾大桥。

1、半岛城邦自身亮点：

1）、拥有望海的景观资源，并且可以很清楚地看到深圳湾大桥和海对面的香港。楼盘西边是渔人码头，如果夜晚有渔船在海上活动，别有风味。

2）、安静。楼盘北边是蛇口山望海公园，本身起到隔绝吸音的作用。大多楼栋不靠近主要公路，而且以目前望海路的规模，路面车辆的通行也不足以形成噪音污染。

3）、交通便利。蛇口内部的交通虽常令人诟病，但半岛城邦近望海路，若是在交通顺畅的情况下，驾车半个小时以内可以到达高新园、香蜜湖片区。

公共交通方面，最近的地铁站是二号线的东角头站，从楼盘出发步行10分钟即可，11号线的开通，从东角头地铁站坐地铁到福田站仅需30分钟左右。

去香港可以直接从深圳湾大桥通过，或是蛇口港。

4）、半岛沿海部分是深圳湾公园的延伸部分，将近15公里长的休闲长廊足以满足居民日常的休闲散步和锻炼。

5）、相对独立的围合空间，周边及未来均是半岛城邦的自家物业，且片区内高档住宅成片，营造出较好的居住氛围，和较强的安全感。

2、半岛城邦配套

作为大社区，在功能配套上，还有几大亮点：

1）、学校配套。

半岛城邦三期预计2018年交房，项目自带教育配套：蒙特梭利幼儿园，南山外国语学校（滨海分校）初中高中部，已正常开课使用；未来项目4期也规划有幼儿园及小学，是品牌教育集团南外在蛇口新的布局。

除了公办品牌学校外，蛇口的一大教育特色无疑是国际学校，按照规划未来还规划建设新的国际学校，以丰富补充学位需求，其实蛇口集中了较多的国际学校也从侧面反映出蛇口居民的圈层相对较高，拥有更高的国际化视野。

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2）、商业配套。

说起蛇口的商业，大多数人脱口而出的应是海上世界吧。确实，海上世界已经成为新蛇口著名的商业群落，是深圳人休闲娱乐，及对外的旅游景点。

而半岛城邦与海上世界有保持着一段距离，这段距离，既能方便自身的商业需求，又不因大量的休闲，旅游人流影响到居家生活。

此外，在半岛城邦二期和三期之间，正在建设着四期项目，布局着集中式+独栋的类box商业街区，涵盖华南较大规模设计品牌群落，海景餐厅，世界酒吧街、活动广场，户外运动体验馆，大地影院，天台农场，甜蜜花嫁街，美人世界，国内排名前列社区儿童剧院，深圳少有DIY主题文化MALL，独立办公楼以及铂金度假酒店，半岛城邦整体商业面积合计约8万㎡左右。

为日常生活带来诸多便利。届时，住户不用走出半岛城邦片区即可满足基本的休闲娱乐及购物需求。

更新时间：2016-08-29

基本信息

物业类型：住宅

占地面积：44481.20㎡

总建筑面积：约300000.00㎡

住宅建筑面积约200000㎡

容  积  率：4.37

绿  化  率：35.00

总  房  源：1074套

车  位  数：2300

车  位  比：2.10

半岛城邦3期共有7栋住宅，占地面积4.45万㎡，总建面约30万㎡，总房源1075套，车位数2300，CWB达到1：2.1。

楼盘内部设施看点：

1）、无边泳池：

在东边的无边游泳池直接面对大海和深圳湾大桥，浮上水面即可看到海面，记得一期的泳池非常经典，靠近全玻璃幕墙的会所每到夏天很多金发美女在泳池附近出没！

2）、车位：

平均每户人家能够占有2.1个车位，在数量上是达到了豪宅每家两部车的标准。

3）、梯户比：

在大户型的几栋均是两户两梯，外加一条佣人使用的电梯，做到了三梯两户。

4）、立体交通系统：

在半岛城邦花园三、四、五期项目之间市政道路上方设置跨接连板，设置的二层连板，将构建立体交通系统，有利于将项目将有利于提升滨海公共空间活力。

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更新时间：2016-08-29

项目5.6.7栋不直接朝海，有90以下的户型，基本已售罄，目前在售的是靠海的第4栋，接下来将全面推售的2.3栋，全都是260-346㎡三梯两户一线临海大户型，且为板式结构， 

其中：

2栋一个平层2户，A、B两个户型都是5房2厅3卫+1工人房约260平米， 

3栋为其较大的楼王户型单位，每一个平层也是2户，户型面积达到300平米以上，每户各带一部工人电梯。

4栋的每一个平层有2户，共A、B两个户型，都是4房2厅2卫，2户160平米的A户型分布在两端，另外4栋除了一线海景，北面还可以看山景。

另外项目还带有8895平米的底商，集中式的在1栋的楼下，临街店铺从1栋楼下开始围绕至4栋。位于3栋的楼下还带有健身会所及无边际泳池。

户型点评：

1）、朝向：

窗户都是东南和西北朝向。东南一边的朝向都可以看到桥和海。桥特别是一个在景观上的加分点。白天看起来很美。

西北向的景观则是山、楼和学校。主要是看小区内部。偏北是山，偏西则看学校。在夜晚的时候，窗外灯火星星点点，也是赏心悦目。

2）、户型：

户型通透，客厅阳台和饭厅的大窗，各个房间的窗户实际上可以说是一一对应，打开来既通风也采光。实用面积还是够大的，墙没有占用太多面积。每个房间都能满足其功能所对应的需求。

3）、采光：

采光还是不错的，所有的房间都有窗户采光，几乎没有死角。这点很加分。

4）、装修：

交付使用的房子均是硬装，采用了全球的知名品牌——德国嘉格纳、米勒、博德宝、海格、唯宝、当代，意大利的lema、poliform、迪瑞、卡门等。具备了全球先进的智能家居系统（ABB或Honeywell或西门子或同等级品牌），一键完成自定义场景控制（灯、窗帘、空调等）；厨房净水系统；冷暖变频多联机空调（进口DAIKIN或HITACHI或同等级品牌）。卧室地面使用的均是实木复合地板，墙面使用的也均是防潮的高档木饰面或高级乳胶漆。

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项目户型都带有装修，而且装修标准都很高，以这几栋中最小的160㎡户型为例子，其装修标准采用欧洲一线品牌，在参观其样板间时，看到其衣帽间的衣橱挺不错的，随后销售介绍这时意大利某品牌的衣橱，价格要30多万。

价格预测：

2栋大户型 预计13万每平起

2006年半岛城邦一期产品入市，当年深圳楼市尚未分化，项目开盘均价仅仅跑赢全市均价；到了2009年二期产品在楼市调整期中入市，开始抛离深圳均价。

到了今年，三期首批产品入市，半岛城邦已完全从深圳普通楼盘脱颖而出。随着片区居住价值持续兑现，后续产品还会继续网上攀升，很快要推出的2栋大户型，吹风价格预计价格在13万/㎡以上。