今天，南山蛇口一小户型公寓新盘取得预售证，这意味着10天内该盘将正式入市开卖。这也是距离8月22日万科瑧湾汇备案后，南山排名前列个取得预售的新盘（除写字楼之外）。

（规土委12月14日截图）

据悉，位于蛇口新街与湾厦路交汇（2号线东角头站旁）的万科蛇口公馆，备案名为蛇口渔一村旧改城市更新。本次主要推出的是商务公寓、商业和商铺，其中商务公寓共438套，主推建面约30-53平装修1-2房，均价8.7万/平。另外商业共93套，面积约30-53平，均价7.5万/平；商铺共20套，面积约40-171平，均价5.3万/平。

这是“年度销冠房企”万科作为发展商首次回归蛇口，也是深圳万科今年少有的全新项目。据悉，33年前，万科前身在蛇口诞生，起步于科教仪器。如今，深圳万科地产事业蒸蒸日上，今年认购金额已突破500亿，在深圳拥有高达16%的市占率。

（来源：规土委官网）

在豪宅大HOUSE扎堆的蛇口片区，该项目的部分小户型房源尤为抢眼。在购房者看来，这种片区罕见户型上车门槛低，有长期投资空间。“只要100多万首付款就可以融进高大上的蛇口圈，这种机会真的太难得了！”

（片区楼盘概况及在售新房参考价格）

壹

虽然今年整体看下来，在“房住不炒”的政策指导下，深圳楼市长期处于严厉调整期。据规土委公告，自2016年10月出台新一轮楼市调控政策以来，深圳房价已连续14个月下降。

但是，南山的豪宅片区却呈现出阶段性逆势上扬的现象。通过各家中介网站成交历史可见，太古城、半岛城邦1-2期等豪宅楼盘成交价均有明显上涨，个别楼盘甚至在半年之内涨幅近4成。

有人觉得，这反映了深圳土豪购房的随意性。但越来越多的事件已经表明：优质片区的好房子，仍然能够调动起购房者内心的激情，哪怕身处调控与限购，他们也甘心想尽办法“买买买”。

（注意：深圳楼市在今年3月份后进入了“新旧楼盘房价倒挂周期”。）

特别值得关注的是，一年来楼市中还出现多个新盘公寓项目整体打包出售现象。市场上低总价且条件宽松（不限贷不限购）的商务公寓，对住宅起到一定的分流作用。

比如：近期开盘的深城投中心公馆，开发商保留了一栋5层的180套房源，拟用作大客户购买。而深圳龙华人气楼盘红山6979，还没等到开盘，就在一夜之间全部备案神秘售罄。

更早之前，招商中环414套公寓被罗湖区和市人才安居集团收购，中粮云景国际公寓产品也被打包卖走。另有塘朗城、深业东岭、深南道68号、远洋新干线等项目都出现过单栋或多栋产品被整购的案例。

（较新数据显示，小户型公寓房源成交最火）

这体现出楼市严控的条件下，手持现金的机构与购房者个人都在寻找新的机会。很显然，高大上的片区规划、便利的地铁交通、能称得上真的好房子，这些因素对他们至关重要。

貳

话说回来，万科蛇口公馆这个项目的小户型到底怎么样？

几个特点必须知道：70年产权公寓/带装修交楼/收纳设计/蛇口豪宅区/稀缺户型/花园社区/4所国际学校/地铁盘。

1

先看户型：

户型方正，卧室有窗，分离式卫浴，独立多功能阳台（横厅出阳台）。

主推的53平2房2厅能做出4630L储物效果，相当于市面上120平户型的收纳容量！如此强大的收纳，目前似乎真的只有万科能做到了。

（53平米户型图）

敲黑板！划重点！收纳空间4630L算法：

厨房：约2750L

阳台：约300L

卫生间：约220L

玄关：约220L （鞋7双；鞋盒2个；工艺品若干）

榻榻米床：约900L （压缩棉被4床；收纳盒6个；其他物品若干）

书桌+吊柜：约300L（压收纳盒6个；抽屉2个；其他物品若干）

除了能保有居家最爱的“客厅出阳台”结构，两个卧室的布局也刚好动静分离，谁说小户型的卧室做不到私密性？

重点看细节：

万科的细节处理在全深圳项目里做的是较好的。虽说这次是小户型公寓，但装修风格丝毫不逊色于市面上的一些豪宅项目。

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阳台

]

事实上，市面上有阳台的公寓并不多见，大部分公寓产品都只有飘窗或露台。难怪售楼处小哥说，他卖了这么多个公寓项目，也就只见过蛇口公馆跟万科另外一个公寓产品有阳台。

关于阳台的功能规划，据说是万科在学习了日本收纳教主“近藤典子”的“减压住宅”理论后，才打造出这一套顺畅短捷的家务动线，便利的多功能空间。

（样板间实拍图）

（样板间阳台实拍）

经实地考察，这个2.8平米的阳台，除了可作为日常小酌烧烤、养花种菜的地方，还有效地将洗衣服需要的（机洗、晾晒），清洁需要的（扫地、取水、脱水），收纳需要的（储物、休闲美观）等功能全部一体化三合一有效整合。

特别值得一提的是整个阳台让人感觉最暖心的细节——一个mini版的淋浴花洒。回忆以往用桶装水冲洗阳台，这个冲水龙头简直不要太方便哦。

（样板间阳台实拍）

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卧室

]

如果说世界是人生的舞台，卧室就是每个人的后台。人们每天在这里休息准备，然后粉墨登场。

（样板间卧室实拍图）

万科所设计的2间卧室呈平行布局，很好地确保私密性。根据住家人口的不同，还能自由调整，女孩子大概可以改一个衣帽间，商务男士可以改一个书房。目前营销中心内的样板展示就是书房，整个空间功能规划显得更丰富了。

（样板间实拍图）

整体规划之余，卧室有几个细节值得好好说道。

01.每个房间都有自然光，且阳光直射的程度也被精心设计的朝向自动调节。

之前楼校长参观过万科坂田梦工厂，关于自然光跟风的运用，万科都有自己一套经过无数次检验的有效方案。那时候还很惊诧，原来光线跟空气都是可以这样被设计和利用的。这个方案后来被应用到万科的每一个楼盘里，当然就包括蛇口公馆。

02.收纳可加载约1500L的衣柜，且不显得拥挤。吊柜、落地凸窗都能成为万科有效增加使用空间的武器，几乎每一寸空间都被优质有效地利用了。

03.木质榻榻米床体还有抽屉设计，拉开床垫，其中空部分也可以放许多物品。当然这个目前在定制家装的细分市场里已经不罕见了，但是精装修交楼的楼盘里则并不被注重。

（样板间卧室实拍）

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厨房

]

托马斯·富勒曾说，“厨房，应该尝起来比闻起来香”。

（样板间实拍，可拉伸的餐桌）

万科的这个半开放的法式厨房，满墙全进口德国柏丽品牌木质收纳柜，很有质感。个性化操作台、嵌入式的冰箱、都非常实用。

特别要说的是可拉伸的餐桌，正常状态下，它看似一个细长条的适合一两人就餐的餐桌。当全部抽出时，却可同时提供多个就餐位，满足家庭及朋友圈聚餐需求。而当它全部推进墙内隐藏起来，过道就又变得非常宽敞。

另有一些小细节，还能看出万科“梦享家2.0”的影子。比如：

水龙头可任意拉升转换角度，日常清洗方便节水；

单独配置了顶灯，操作更便捷；

预留足够的电位，完全满足茶水间小家电的使用情况。

（样板间实拍）

[

卫生间

]

西方传教士总说，“清洁应与圣洁同在”。万科将洗手台与洗浴座便器分离，既节约了空间，又做到了干湿分离，同时家人平时使用卫生间时也不会冲突。

整个卫生间地面都是石材，淋浴间增加了防滑设计。还有多功能的洗面化妆台，除了可充分放置洗漱及化妆用品外，台镜面是万科定制的智能镜，触屏开关灯+调节灯光亮度+防雾。日常化妆需求可以说得到全方位的满足。赞！

（样板间实拍）

总之，精装修的蛇口公馆小公寓的直观感受，丝毫不亚于万科豪宅品质。比如：入户智能锁采用爱尔兰品牌安朗杰，厨房电器采用欧洲伊莱克斯三件套，五金采用全套瑞士弗兰卡品牌——不锈钢抽拉式龙头+不锈钢台下盆…

（实拍图）

但除了硬件之外细节的处理，才是体现人和房子能真正产生关系的根本所在。一句话，户型虽小，但业主的面子与里子都顾全了。在售少量30平户型也同样如此。

（30平米户型图）

2

再看小区花园：

蛇口公馆的园林景观以多重庭院设计，有儿童游乐区、游泳池、篮球场、健身活动区、对景花园、下沉庭院。销售小哥表示，这其中较具特色的，当属露天泳池跟篮球场。

同时，在活动场地周边设计围合与开放并存的绿化空间，冬季阻挡北风，夏季通融偏东南风，也就是上文提到的对自然风的利用。通过合理的规划，打造出适合不同人群的较佳户外运动场地。

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重点看细节：

房子是用来住的，社区则是人与人交流的中心。

好的小区应该满足邻居们的家长里短，妈妈们的育儿心经，孩子们的嬉闹场所等各种刚性需求。

万科设计师将浪费率较高的架空层改造成了真正意义上的社交中心。这里有遮风避雨的儿童活动区、妈咪 room、读书分享室、棋牌室等活动区，还特别预留了婴儿车停放区，方便家长带孩子在这里进行学习和交流。

一般小区架空层利用效果VS万科蛇口架空层设计

① 一般小区

② 万科蛇口

事实上，在许多楼盘里，架空层的人性化设计往往最容易被忽略。因为是公共空间，就极有可能变成“三不管地带”。要么没有人负责到底，不能做到将图纸上的设计落到实处；要么就是非法占用，被物业私自隔断改造，甚至还有小区改成小商铺做生意。给居民的生活带来严重的影响与困扰。

看万科细节处理：

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另外，小区还配建了泳池，成人游泳池25m*9m；儿童游泳池：8.2m*4.1m。标准泳道，马塞克艺术化的池底设计，同时增强了主池区的拓展性，便于组织活动，如游泳教学、小区运动会等。儿童池及深浅泳池分区设计，便于各个年龄段的孩子使用。

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3

再看周边配套：

一公里范围内聚集了地铁、学校、公园、广场和妇幼保健院等生活配套。2号线东角头地铁站距离项目1分钟，到海上世界只需2站地铁。

蛇口，自改革开放以来，一直是深圳公认的外国人最为集中的区域和较具国际范的城区。而小小片区内就扎堆了4所知名国际学校（深圳蛇口国际学校、蛇口科爱赛国际学校、深圳韩国人国际学校、贝赛斯国际学校、规划建设的育才教育集团太子湾学校），恰恰也证明了这一点。

（蛇口片区国际学校）

该片区历史悠久，实际上已相当成熟。除了目前大多数高房价楼盘及部分已开展的旧改项目，周边还将有一些新的交通利好。如：望海路快速路改造、大南山隧道和连接整个西部产业带地铁12号线等。无疑，这些动作对于蛇口片区内部的交通情况改善和片区经济进一步发展有着积极作用。

（规划图）

（蛇口公馆宣传片）

无论建设中的前海自贸区，还是规划中的粤港澳大湾区，地处关键的蛇口，未来发展前景不言而喻。而对于购房者来说，在“让房子回到居住属性”的新时代，最重要的还是选择一个货真价实的好房子。

小户型，一直都是刚需上车的机会，投资客青睐的标的。也许这个即将入市的新盘，对于那些想跻身“豪宅蛇口圈”的业主们，未尝不是个好契机。