自去年7.15开始，从新房到二手房，从购房资金到购房名额，深圳住宅置业门槛都大幅提高，上个月小产权房也被禁止代理交易。此前很多只考虑住宅的买家，在新政下对公寓的接受度变高。

据自媒体报道，1月底的时候，就有网友爆料，深圳湾1号一套公寓从9000万涨到接近1.3个亿，买家追着业主想签，最后业主还是不卖了，高楼层没人放盘。

有钱人用几千万去给公寓投票，年轻人和投资者则青睐那些地段不错、产品不错、性价比较高的公寓。

比如紧邻深圳国际会展中心的会展湾·东城，今年一季度仅用10天卖了10个亿，荣获 2021年排名前列季度宝安区公寓销售面积和销售金额双料冠军。

这些案例都在说明一个事实，在住宅市场陷入全面调控之后，深圳公寓市场已有回暖迹象。

但与此同时，我们发现市场上还有一些项目去化依然艰难。

比如，位于南山中山公园附近的臻林天汇。

项目于2020年11月30日获批，12月12日开盘，截至2021年5月12日，臻林天汇大厦备案的683套房源中，在深圳市房地产信息平台显示“已备案”的商务公寓仅有17套，办公6套，商业5套。

以此数据统计，入市5个月时间，项目在早早启动转介的情况下，已备案(已售)房源数量仅为28套，占总房源数量约4%。即使考虑到备案时间会有所延迟，但项目5个月4%的去化率依旧惨淡。

去化如此惨淡，究其内因在何处？一贯用钱投票的深圳买家，为何不看好这个项目？

01臻林天汇，何以豪宅？

产品定位为南山豪宅公寓，但事实上项目不管是在区域位置、圈层、配套还是整体的环境上并不具备豪宅公寓属性。

臻林天汇大厦位于南山南山大道与北环大道交汇处西南侧，中山公园旁。虽临近中山公园，景观较好，但所属的南头片区不属于南山重点发展的核心区域，更不属于经常被提及的深圳豪宅区域。

再看圈层。《胡润百富》的创刊人胡润曾在讲座中讲到，“十年前，富豪们买楼时，更多的是关注地段和开发商的品牌，而如今，地段所占的因素明显弱化了，圈层所占的因素明显强化了。”

深圳市场更是如此，不管是传统的豪宅区域如华侨城、香蜜湖等，还是新兴豪宅区域深圳湾等，都代表着深圳富人们对圈层的追求。

所以要自称豪宅，必须要先建好自己的朋友圈。在这一点上，毫无疑问，臻林天汇不能被称为豪宅公寓。

实地走访项目周边，项目周边为南头村，周边并没有大型商场、医院、学校等，配套较差。项目对面为马家龙工业区，门口是在修建的地铁站，而且附近的加油站也为项目减分。

此外，项目体量较小，影响居住品质。项目仅约1.9万平方米，计容面积也仅为8.4万平方米，但体量小的同时，项目却又包含了商务公寓、办公、商业、酒店多种产品形态，人员混杂，与其豪宅公寓的地位有所不匹配。

02臻林天汇，价值何在？

看完产品，看价格。

项目于2020年11月30日获得预售，商务公寓130套，均价约8.5万／平方米，户型建面约113.6-223平方米，总价区间在772-2215万元／套，另有商业364套（含地下），办公189套。

臻林天汇大厦前身是汉唐街旧改，是项目开发商合景泰富通过入股原万利加开发而来。

据悉，项目于2014年纳入城市更新计划，但是始终无人推进开发，之所以无人接盘，主要原因就是因为出售价格过贵，所以虽然接触过的投资方不占少数，但是最终都没有出手。

2017年12月，项目由万利加置业(深圳)有限公司持有，但推进速度非常缓慢。2019年6月，合景泰富入股万利加，开发成现在的臻林天汇项目，这也是广州房企合景泰富进入深圳之后的第三个项目。

所以项目从刚开始就面临着巨大的挑战。但为了保障利润，项目只能硬凹豪宅设定。

为此，项目邀请了多名著名设计师设计并站台，室内设计由Kelly Hoppen、梁志天、小林政彥等国际大师联袂打造，设计考究、精雕细琢，品质非常惊艳，并由亚洲景观设计巨匠小林政彦进行景观设计。

但是值得注意的是，在项目取得预售证之初，根据住建局官网备注，本项目商务公寓、办公、商业均为毛坯交付，不得强制搭售装修等服务并收取费用，这也是项目只能毛坯交付的原因。而后期项目将由第三方提供精装修服务，价格未定。

8.5万／平方米的毛坯公寓，在价格上项目打败了很多深圳市面上的公寓产品。再加上项目后期精装修费用，综合项目113.6至223平方米的面积段，项目性价比不高。

综合来看，项目既不能打动有钱人融入项目设定的朋友圈，又不具备一般投资者青睐的高性价比。所以臻林天汇没有得到市场的认可，沦落滞销也就不难理解了。

03合景泰富，入深艰难！

对于深圳市场，虽然合景泰富早已心向往之。但在土地资源稀缺的深圳，公开招拍挂的土地极少，至今合景泰富在深圳市场尚未有含住宅产品的项目，手中的三个项目也都不是非常顺利。

2017年，合景泰富通过收购位于坂田的中浩工业城C厂区城市更新项目(业态包括公寓、写字楼、商业)，正式进军深圳市场，项目更新方向为工业，目前项目还未有实质性进展。

首先入市的是，与同创合作开发的位于盐田的合景同创广场，于2019年9月首次获批预售，目前仍有房源在售。

再就是上文提到的，2019年通过入股万利加开发的臻林天汇项目。

综合来看，合景泰富进军深圳之路略显坎坷。

事实上，不止深圳市场，在今年发布的年报数据中，合景泰富“增收不增利”的表现也受到质疑。

3月25日，大湾区香港上市房企合景泰富披露2020年全年业绩。年报显示，公司2020年销售额约1036亿元，较2019财年增加20.3%。从全口径销售额来看，合景泰富晋升千亿房企。

报告期内，2020年该公司实现总营业收入297.42亿元，同比增长19.18%;毛利润93.58亿元，同比增长18.98%;核心净利润65.14亿元，同比增长24.9%。

尽管合景泰富2020年营收、毛利得到增长，但其盈利能力方面并未有显著提升。公司2020年录得毛利率为31.47%，与上一年31.1%基本持平;平均净资产收益率16.83%，同比上一年下滑了13.54个百分点。与此同时，值得关注的是，归母公司净利润仅为66.77亿元，同比下降31.91%。

此外，虽成为千亿阵营的新贵，但值得投资者关注的是，从权益销售额看仅有646.4亿，销售额权益销售占比61.6%。这意味着合景泰富千亿规模中，有将近40%销售额属于合作方。

所以项目遇冷的背后，或许还与开发商操盘不力有关。