商品房之所以称为“商品房”，就是因为除了居住以外，还具有“商品”属性。于是买房的人就分成两种——一种是投资客，一种是刚需客。如何区别这两种人呢？用一句话概括，就是“住”是刚需，而“买”不是。

刚需客在购房时不仅需要考虑其升值空间，往往还要考虑周边配套是否完善，更加大了置业选择范围和难度。这次老焦就亲自前往宝安沙井，在为大家带来排名前列手探访资料的同时，最后还要说说老焦对于“自住”的思考。

本次老焦的线路如下：

踩盘线路图

这次看房的排名前列站，是位于沙井满京华云著花园。

满京华云著花园工程概况 17.2.10

满京华云著花园原为“沙浦旧工业区城市更新项目”，现该项目由满京华集团投资，占地约40万平，总建面为123万平米，将打造成为中国软装排名前列市场与产业中心。

住宅方面：

“满京华云著花园”共3期，总建面16.05万㎡，商品房共1714户和保障房406户。

1期：宗地号A408-1102，总建面15.3万㎡，共2栋7座（1#栋A1、A2、B1、B2座，2#栋A~C座）1048户，925个停车位，商业7200㎡。

2期：宗地号A408-1103，总建面8.3万㎡，共3栋（1#、2#、3#幼儿园）521户，380个停车位，商业8600㎡；

3期：宗地号A408-1101，总建面4.42万㎡（含保障房2.13万㎡），共1栋2座551户（其中1B栋为保障房，共406套），180个停车位，商业1700㎡；

满京华云著花园一、二、三期几乎同时开工，老焦由艺展天地展示中心的施工工地一路摸到云著花园项目，目前楼座已经建至15层左右，矮的也有10层的样子，另外老焦还发现一大片空地，已经用栏杆围起，应该也是满京华所有。

老焦特意在周围转了一圈，看看周边的配套及环境。目前不太乐观...

满京华云著花园周边配套 17.2.10

满京华云著花园二期北侧靠近沙溪小学，项目较大，周边基本都处于旧改范围内，在路边有看到地铁箭头，但老焦打开地图看到项目距离地铁居然有2公里。

老焦印象：

大型旧改项目，周围农民房较多。

距离医院、地铁、公园有一定距离。

第二站，老焦马不停蹄的来到了松河瑞园。

楼盘简介：松河瑞园位于深圳市宝安松岗溪头工业四路西侧，计容积率建筑面积198822.49平方米，规定建筑面积为188119平方米以及核增建筑面积10703.49平方米(核增建筑面积含架空层1750.45平方米、众心西路两侧商业连廊架空1125.36平方米、一层架空停车7827.68平方米)，项目共建6栋39层住宅楼、3栋32层公寓楼、1栋30层公寓楼以及1栋3层幼儿园楼，裙楼均为2层业裙楼。

松河瑞园售楼处 17.2.10

可以负责任的说，松河瑞园的售楼处是老焦去过的最简单、最小的一个，没有之一。现场销售人员态度也比较冷淡，似乎看出来老焦此行并不为买房。据她介绍，目前松河瑞园共10栋，分南北两区，住宅均已售罄，前期价格在42000左右，目前在售一期A栋公寓，70年产权，首付4.5成，价格较低34000多元/平，较高38000多元/平。

与其听销售冷淡的介绍，还不如出来看看配套。

可惜的是，配套跟售楼处一样，没什么好看的，也没什么好讲的...

松河瑞园配套 17.2.10

步行15分钟左右，便是11号线的松岗站。距离比较尴尬。对于刚需人士而言，松河瑞园周边无商场，宝安大道噪音，农民房包围，居住环境可以说是比较差的。在地理位置上，这里非常靠近东莞长安，虽然有条地铁线路，但估计也是远水解不了近渴。

另外就老焦的观察，松河瑞园楼间距在30-40米，容积率较高，很容易让人产生压抑感。

老焦印象：

步行15分钟左右是11号线松岗站D出口

70年公寓。除此之外，实在看不到什么亮点，配套乏善可陈。

第三站是名企盘，华侨城四海云亭。

楼盘简介：华侨城四海云亭位于沙井区域，大浦路与中亭路交汇处西北侧，享受前海和大空港“双轮驱动”带来的利好。项目周边海、陆、空、轨立体交通发达，紧邻沿江高速、广深高速、宝安大道、107国道、松福大道等多条城市主干道，穗莞深城际轨道交通连接深圳、东莞、广州，外环高速公路横贯深圳东西，并临近地铁11号线后亭站。

四海云亭售楼中心 17.2.10

同为旧改项目，华侨城四海云亭的周边明显比云著花园好不少，另本项目自带9班制幼儿园，车位也基本达到了1:1。当老焦问到价格，工作人员态度还是很谨慎，表示目前价格只有到开盘当天才可以确定，但透露因为位置较偏，不会比华盛西荟城开盘价格高，老焦预计应该在3万2-4万左右。

项目主推户型模型 17.2.10

可能是老焦问的比较详细，销售真把老焦当成有意置业的买房者了，对老焦说，现在是入手的较好时机，因为过了这段时间价格可能又重新上涨...看见老焦不置可否的样子，销售还补充道：像我们这种名企盘，肯定会把一个区域都做好，我们最近又拿了xxx的地，肯定会配套开发的...老焦认为，销售的话虽然不能尽信，但这确实也是名企盘的一个优势所在。

出乎意料的是，四海云亭的配套虽然说不上多么齐全，但肯定是够用的，如果真如销售所说，后续还会继续完善，那么配套这一点上应该能令人满意。另外步行十分钟左右便是11号线的后亭站。

四海云亭周边配套 17.2.10

老焦印象：

楼间距30米，容积率偏高。

配套比较齐全，后续有继续完善的可能。

步行到11号线后亭地铁站十分钟左右，出行比较方便。

第四站...敬业的老焦来到了还在施工中的先进沙井地块。

先进沙井地块 17.2.10

先进沙井项目还在施工阶段，老焦从门缝中观察了一下，实在看不出什么端倪。不远处便是荣根学校，相应的，学校周围有一些饭店及超市配套。

对于地块，老焦仅仅是匆匆一瞥，便赶往下一站，华盛西荟城。

楼盘简介：华盛西荟城4期位于宝安区沙井镇新沙路与永通路交汇处，为地铁11号线（在建，项目紧邻沙井站）覆盖物业，是区域内醇熟的大型城市综合体。

华盛西荟城4期位于区域核心商圈，同时毗邻京基百纳18万㎡购物中心，自有约5万㎡商业规划面积，配有希尔顿花园酒店，携手世界500强必胜客，沃尔玛，以及多个商业，如：品味轩、必胜客、汉堡王、ILLY咖啡、面点王在内的多家品牌旗舰店，均已开业，同时项目还将引进区域内的巨幕影院（珠江影院拟进驻）。

老焦一直认为，深圳的城乡差别之大，令人感慨。之前的四站就是一个很好的例子，尽管房价都在3万以上，但是却没有体现出这个价格应有的配套和环境，说句不好听的，甚至跟城乡结合部差不多。

但是西荟城显然不属于此列。

西荟城周边配套 17.2.10

西荟城的配套不用刻意去找，更不用刻意去渲染，老焦上张图，就一目了然了。

据现场工作人员介绍，西荟城目前在售的是4期，价格从3万7到7万7不等，车位基本达到1:1。1期有沃尔玛，希尔顿酒店。3期有幼儿园。地铁步行十几分钟。未来可能还有大学规划。预计17年内交房，都为毛坯房。

老焦还注意到，西荟城的售楼中心已经把销售情况挂了出来：

西荟城销控表

按照这张表显示，西荟城的销售进度基本达到了1/3。

老焦印象：

堪称豪华的商业配套，步行十几分钟到地铁。

76平3房，在沙井是比较少见的户型。

接下来还是一个地块，拾悦城。

拾悦城施工现场 17.2.10

楼盘简介：拾悦城建设用地面积约27282平方米，总建筑面积约169196平方米，计容积率建筑面积114296平方米，容积率为4.2。其中四栋32层住宅，1栋18层综合楼，1栋6层教学楼，住宅总户数为924户，车位1010个。

拾悦城开发商为东关集团，与龙岗高拓项目岸上林居是同一个开发商。项目临宝安大道，近11号线沙井地铁站，紧邻地铁口的是沙井标杆项目鸿荣源禧园，目前二手房价格在4.5-5万左右，项目还在地基中，上市时间待定。

项目门前道路有双向四车道宽，但是被私家车已占去双车道，还好目前来往车辆较少，不会出现交通堵塞的情况，项目对面即立德幼儿园，车开出圳北路，就可以看到亿康书城等一些沿街的商业配套，可满足日常生活所需。

中熙香莎中央是这次踩盘的倒数第三站。

楼盘简介：中熙香莎中央位于深圳市宝安区沙井镇中心位置，沙井路与创成路交汇处。项目用地面积29790.6平方米，拆除用地面积27338.1平方米，建设用地面积21214.1平方米，总建筑面积116110平方米，其中计容积率建筑面积84860平方米，不计容积率建筑面积30700平方米，核增建筑面积550平方米。计容积率建筑面积包括住宅74210平方米（包括6栋住宅塔楼）、商业6500平方米、公共配套设施4150平方米（包括社区服务中心、社区警务室、便民服务站、文化活动室、社区健康服务中心、社区老年人日间照料中心、邮政所和小型垃圾转运站）。

大门紧闭的售楼中心 17.2.10

中熙香莎中央营销中心大门紧闭，现场保安散漫，据称已经很久没动静了，也没人管。整个项目目前已经完工，现房待售。看项目的周边配套

周围配套 17.2.10

坦率的讲，香莎中央的位置只能说一般，但配套还行，沿着沙井路走10分钟左右就是京基·百纳广场，另外周围还有大王山公园。

中熙香莎中央配套还过得去 17.2.10

老焦印象：

1.配套尚可，近京基百纳广场

2.金沙综合市场比较老旧，项目旁边农民房较多

接下来是倒数第二站，星河荣御。

楼盘简介：星河荣御在中熙香莎中央对面，项目位于宝安沙井路与沙中路交汇处，毗邻地铁11号线马鞍山站，属于以空港新城为核心的城镇集聚区内，是大空港四大区域之一。星河荣御依托大空港、大前海规划，拥揽空、轨、港、路立体四维交通，周边宝安大道、107国道、沿江高速、广深高速、外环高速等高速快速路环绕。星河荣御总占地面积约5.8万平，拥39万平综合体规模，自带约1.6万平主题商业街区及1万平集中商业。

星河荣御现状 17.2.10

在中熙香莎中央对面的星河荣御同样大门紧闭，看工程进度整体楼座都已在15层以上，项目共10栋，停车场入口位于2栋A座与D座之间，现场工作人员并不清楚推盘进度，但是工程进度没有松懈过。

星河荣御与中熙香莎中央几乎共用所有配套，相差距离基本只有一个十字路口、等一个红绿灯的时间。

星河荣御周边配套 17.2.10

此刻老焦准备前往本次沙井之行的最后一个地块，博林君瑞。

博林君瑞地块 17.2.10

目前博林君瑞还在施工阶段，老焦只能透过铁门拍了两张，随后保安便朝老焦这走来，老焦只能匆匆离开，看看周边配套。

博林君瑞配套 17.2.10

比起西荟城的豪华配套，博林君瑞显得比较中规中矩，但也还算够用，周边有不少饭店及其他生活配套。更重要的是，博林君瑞的周边几乎没什么农民房，比较接近一个成熟的生活片区。

就在老焦准备结束此次沙井之旅打道回府时，在博林君瑞对面发现了万科万丰工业区旧改：

万科万丰工业区旧改 17.2.10

由于现场只是用宣传板隔离起来，并没有看到施工队和工程牌。等待万科也行动起来，沙井整个区域面貌将有更大的改观。

关于项目的实地探访就写到这。现在老焦想跟大家聊聊这次的标题：“配套vs交通，刚需如何选择？”

很多人会说了：“配套交通我都要不行吗？”

当然可以，前提是资金到位。只要资金到位，什么都好说。但是对于广大的刚需人士来说，交通配套不可兼得，往往只能忍痛割爱二选一了。说句实话，如果资金足够，那么市区肯定是优选，也不会考虑到沙井片区置业了。

在老焦看来，对于刚需客，“配套”是要比“交通”更重要的。注意，是更重要，不是说只要配套不要交通。

刚需客最重要的需求，其实跟文章开始时提到的房子的基本属性是一致的，那就是“住”。并且刚需人士往往拖家带口，这时周围的配套是否完善，显然应该是最应该考虑的因素。

相比于配套，交通就显得没有那么重要了（不是不重要，是没那么重要）。举例来说，两栋房子，一栋交通不便，但周边配套完善，购物，吃饭，运动在10分钟内就能解决。而另一栋房子就在地铁站口，但是周边配套不齐，而去到繁华地段要坐30分钟的地铁。

对于拖家带口的刚需人士来说，显然配套完善的那一栋房子会更有吸引力。如果拿今天实地探访的几个盘做对比，老焦认为最有竞争力的还是华盛西荟城。至少老焦是这么认为的。（事实上西荟城的销控表也证实了老焦的观点）

如果大家有什么不同意见，欢迎评论，同老焦一起交流。