福田和南山作为深圳的双中心，是全市房价较高的两大片区。但即便是动辄上10万的房子，也难阻深圳富豪的置业市中心的热情，最主要的原因是福田南山拥有着其他片区无可媲美的配套和生活环境。但近年来福田南山新房供应越来越稀缺，形成了供不应求的局面，因此近两年经常看到福田南山的新盘需要摇号选房，这也拉来了深圳摇号的序幕。近日，老焦前往福田和南山，为大家实探目前两大片区即将入市的新盘，为大家带来较新的信息。

排名前列站：加福华尔登府邸

加福华尔登府邸位于福强路与国花路交汇处南侧，靠近福田口岸。

老焦从4号线福田口岸站出来，大约走5分钟来到项目施工工地。目前项目仍在楼栋主体建设中，已经建至28层，另外售楼处仍未有装修的动静，目前户型信息尚未公布，对外界来说保持了一种神秘感。

加福华尔登府邸占地面积约0.7万㎡，总建筑面积约16万㎡，规划一栋总高度为239米、共67层的住宅楼，并附带有商业裙楼。可以说楼栋非常高，据说是深圳目前较高的住宅楼。对于高楼层的房源来说，居家就可以俯视福田南片区，以及一河之隔的香港，视野景观都比较好。

项目周边主要以二手房为主，例如有嘉福花园、金港豪庭、海悦华城等等，居住氛围比较浓厚。

另外项目靠近福田口岸，来往香港都比较方便，直接步行即可到安检大楼过关。由于靠近口岸，周边有不少的港式茶餐厅。

商业方面，项目主要有时代广场和福田口岸商业广场两个大型的商业广场。除此之外，大部分小区都配套有底层商业，基本上能满足日常的需求。当然，项目也靠近水围步行街，那里是有名的美食节。因此项目的商业配套虽然不多，但整体上比较丰富。

交通方面，距离项目最近的是地铁4号线福田口岸站，大约300米，而距离福民站大约700米。另外项目临着皇岗路和福强路两条主干道，门口公交站台有多路公交车停靠。而项目南侧大约100米有高速入口，可上广深高速。

第二站：临海揽山御园

从福田口岸出发，我们前往南山蛇口，看看另一个豪宅片区。第二站我们来到了位于蛇口的临海揽山御园，项目最近的地铁站为水湾站。老焦从水湾地铁站走过去，从水湾直街进入工业五路，走到工业五路尽头到达项目工地，全城大约花了12分钟。沿途经过水湾1979以及蛇口网谷。

临海揽山御园依山而建，背靠着大南山。目前临海揽山御园楼栋施工中，目前已建至约14-15层。

工地围挡上可以看到，项目由深圳市新世界集团有限公司开发。

从平面布置图上可看到，项目一共有15栋建筑，其中2栋超高层公寓、5栋超高层住宅、1栋高层保障房、7栋多层住宅。目前项目售楼处尚未建成，预测较快9月份才能开放。

临海揽山御园占地面积约4.0万㎡，计容总建面约19.6万㎡，容积率5.78。，社区内部主要以住宅建筑为主，建面约13.2万平而商务公寓部分建面约5.5万㎡。另外项目配建一所幼儿园。

项目周边主要以工业区和产业园为主，往水湾地铁站方向过了荔园路就有较多的住宅区，有海滨花园、水湾1979、兰溪谷等豪宅，也有南水小区等老旧小区。可以说目前该片区仍处于城市更新的新旧交替阶段。

周边小区实景图

蛇口网谷分布图和实景图

临海揽山御园较大的优势是有着得天独厚的自然景观，背靠大南山。除了环境优美，空气清新外，还可以锻炼身体。另外如今大南山已有不少的休闲观景区。

交通方面，目前2号线的水湾站离临海揽山御园稍微有点远，但项目距离600米有在建地铁12号线的工业六路站。地铁12号线预计2022年通车，届时项目的出行会比较便捷。但目前项目周边的公交比较少，老焦沿途没见到几个公交站。

老焦认为临海揽山御园较大的不足是商业。首先项目自身仅规划有2000平商业，比较少。另外项目周边主要是产业园，没有什么商业配套。最近的购物广场要到水湾1979的商业。但是，从大商圈上看，蛇口片区的商业还是比较多的，有花园城购物中心、汇港购物中心等均为较为大型的购物场所，只是距离临海揽山御园较远，都有2-3公里的距离。

第三站：晗山悦海城

从临海揽山御园驾车约10分钟就达到片区另一个新盘——晗山悦海城。晗山悦海城项目位于南海大道与工业八路交界处。

目前项目楼栋施工建设中，有绿网的为住宅，没有绿网的为办公及公寓楼。目前住宅已建至约20层，而办公及公寓楼已建至约25层左右。

而老焦也看到，项目展示中心已经建好，目前内部装修中，较快7月底或8月初就能开放。

项目工程概况图及平面图

晗山悦海城为南源工业区城市更新单元，项目由深圳市华园房地产开发有限公司和深圳市南源实业股份有限公司合作开发。项目分为两个地块进行出让，但由于是工业用地，所以一块幼儿园用地产权50年，一块为二类居住用地、商业用地产权为40年。所以即便是住宅，产权也只有40年。

晗山悦海城周边是以成熟住宅小区为主，有桃花园、花园城和南园欣荔苑等，既有较新的小区，也有较老旧的小区。

另外项目周边有较多的商业，旁边有美年广场、蛇口花园城、蛇口沃尔玛等，还有附近小区的底层商业。

交通方面，晗山悦海城为地铁12号线四海站的地铁口物业，目前可以清楚地看到地铁在施工。

公交站距离最近的是工业八路站，但公交线路比较少

临海揽山御园和晗山悦海城两个项目都位于蛇口片区，但是老焦实地踩盘可以感受到，无论是居住氛围还是交通出行，或是商业配套，晗山悦海城都比较占优势。