第一太平戴维斯中国近日发布《2025数据中心报告》，深入探讨中国数据中心行业正如何逐步超越传统房地产视角，日益发展为支撑高质量发展、科技自立自强与数字主权的战略性基础设施。

近期的政策方向进一步强化了这一转变，明确强调了建设安全可控、绿色高效、智能协同的国家算力体系，并加速推动数据中心从资源密集型设施向高效率、高安全性的战略资产转型。

第一太平戴维斯中国区研究部负责人简可James Macdonald表示：“投资者仍在关注现金流，但数据中心的属性已更接近关键基础设施，而非普通房地产。如今，电力保障与合规性已成为资产价值和交付能力的核心。”

报告主要内容包括：

政策与监管：推动绿色、智能、安全数据中心的政策导向，以及日趋严格的合规要求所带来的影响。

供应与竞争格局：第三方IDC服务商、电信运营商及云服务商头部企业加速扩张，市场集中度持续提升。

需求与工作负载：互联网企业仍是核心用户，金融、政务和制造业正加速上云；AI相关算力需求正在重塑增量市场。

区域分化：东部地区聚焦低延迟工作负载（包括AI推理与企业云），中西部则依托低成本土地与电力，承载高耗能的AI训练与冷数据存储——但其利用率仍受限于网络连接性、延迟与实际需求匹配程度。

资本与估值逻辑：投资逻辑正朝着本地化、智能化与证券化方向演进，REITs路径的拓展提升了资产标准化、透明度及退出机制。

从“空间”到“能力”：为何数据中心被纳入“战略基础设施”范畴

现代数据中心已不再仅仅是“服务器仓库”，而更像一套融合能源、冷却、网络韧性、物理安全的集成化操作系统，并越来越多地嵌入AI驱动的运营能力。其核心价值不再取决于楼面面积，而在于能否持续、高密度、高稳定性地提供算力。

与传统商业地产不同，数据中心的竞争力由电力供应与冗余能力、冷却效率、网络连通性、运营可靠性及低碳电力获取能力共同决定。随着AI工作负载不断扩张，电力与冷却能力往往决定了可用容量的上限，其设计与运营往往需首要考虑这类因素。

全球市场：AI正重塑资本配置

在全球范围内，AI驱动的算力需求正引发投资偏好与技术标准的跃升。市场正从简单的“租金收益”模式，转向“算力+能源+客户”一体化模式——电力采购质量、冷却策略及客户结构日益成为资产价值与可融资性的关键决定因素。

在亚太地区，成熟枢纽继续服务于金融及延迟敏感型负载，而新兴市场则随着新产能走廊的形成，吸引大量增长型资本。

中国市场：政策引导下的差异化发展，运营商集中度提升

中国市场正步入更加结构化的阶段：不再是“遍地开花”的扩张，而是基于区域与应用场景对工作负载进行协调分配。清晰的区域分工正在形成：

东部地区最适合部署对延迟敏感、高密度的工作负载；

中西部地区则依托较低的土地与电价成本，承载AI训练与冷数据等高能耗任务——但实际利用率仍取决于网络延迟、连通性与下游需求的匹配程度。

市场集中度持续上升。规模效应、合规能力、融资渠道及运营成熟度正抬高行业准入门槛，利好头部运营商。行业增长逻辑也从“先规模后效益”转向更加注重能效、利用率及资本回报率的精细化运营。

资本逻辑：从重资产向可交易的战略性资产演进

数据中心正逐渐被视为稀缺型基础设施资产，兼具防御性现金流特征与结构性增长潜力。公募REITs通道的拓展正在推动资产标准化，提高透明度并明确退出路径。在这一过程中，具备AI能力、电力保障及优质客户的资产正获得更高的估值溢价。

绿色+智能：下一代运营基准

随着电力使用效率（PUE）及绿电使用要求日趋严格，运营门槛正在快速抬升。液冷技术正从“试点”走向AI集群的“默认配置”，运营商亦更加注重融合先进冷却、绿电采购与智能调度的综合方案，以提升能效与合规水平。

展望

下一阶段的增长将取决于在多重约束下的执行能力：包括电力供应与电网接入时序、不断演进的PUE与绿色合规要求，以及当前投资周期后AI需求增速的常态化节奏。在此环境下，企业需以更高的灵活性进行规划，在未来3–5年内协同优化选址、工程设计、客户结构与资本架构。

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