11月重点城市二手住宅市场活跃度有所回升，北京、上海、南京、武汉成交量环比增长均在两成左右，但“以价换量”现象仍在延续，年末价格调整压力有所加大。

政策层面，11月21日，住建部召开全国城市更新工作推进会，指出“要认真贯彻落实《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》，因地制宜、探索创新，着力在规划、资金、运营、治理4个方面下功夫”。预计城市更新各项新机制将进一步加快建立，配套的金融、财税、土地等支持政策也有望加速落位。12月10-11日，中央经济工作会议在北京举行，房地产相关部署仍置于“化解重点领域风险”任务中，提出“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动'好房子'建设。加快构建房地产发展新模式。”

地方层面，11月，杭州、成都、天津滨海新区等多地推动盘活存量资源，其中杭州公开征求《杭州市临时改变房屋用途实施细则》意见，为临时改变房屋用途落地操作细则；佛山优化境外个人购房条件；重庆、佛山等地优化公积金贷款政策，从提高贷款额度、优化“商转公”、优化灵活就业缴存等方向优化调整。月末北京发布“十五五”规划建议，提出“持续推进住有所居。加快构建房地产发展新模式，完善‘市场+保障’的住房供应体系、租购并举的住房制度。另外，11月重庆、湖北等省市发行近350亿元专项债券收回收购闲置存量土地。

▍11月十大城市二手住宅价格环比延续下行态势

图：2025年11月十大城市二手住宅挂牌均价及同环比

图：2020年11月至2025年11月十大城市二手住宅均价及环比变化

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2025年11月，百城二手住宅均价环比下跌0.94%，同比下跌7.95%；十大城市二手住宅均价环比下跌1.17%，同比下跌6.32%。

各城市来看，11月十大城市二手住宅价格同环比均下跌。环比方面，南京和武汉环比跌幅最大，分别为1.83%、1.58%；北京、天津和上海环比跌幅介于1.2%-1.5%之间；重庆（主城区）和广州环比跌幅介于1.0%-1.2%之间；杭州和深圳环比跌幅介于0.8%（含）-0.9%之间；成都二手住宅价格环比跌幅最小，为0.64%。同比方面，武汉和南京同比跌幅分别为11.65%、11.35%；天津、广州和重庆（主城区）同比跌幅介于7%-8%之间；北京、上海、杭州和深圳同比跌幅介于4%-7%之间；成都同比跌幅最小，为1.89%。

▍北京：11月二手住宅成交量环比增长20%，市场活跃度有所回升，但价格继续回落

图：2020年11月至2025年11月北京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

成交方面，1-11月，北京二手住宅成交套数同比增长2%，11月成交14446套，环比增长19.5%，较上月有所修复，但受去年高基数影响，成交量同比下降23%。价格方面，11月北京二手住宅价格环比下跌1.44%，同比下跌6.08%，年末价格压力有所加大。

图：2025年11月北京各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：北京新房典型项目

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▍上海：11月二手住宅成交超2万套，环比增长23%，“以价换量”仍是市场主流

图：2020年11月至2025年11月上海二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

成交方面，1-11月上海二手住宅成交套数同比增长8%，11月市场活跃度有所回升，二手住宅成交20098套，为5月以来最高成交量，环比增长22.7%，较高基数下，同比下降16%。价格方面，11月，上海二手住宅价格环比下跌1.24%，同比下跌5.56%，市场延续“以价换量”。

图：2025年11月上海各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：上海新房典型项目

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▍广州：11月二手住宅挂牌量维持高位，短期价格仍在调整

图：2020年11月至2025年11月广州二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

在二手房挂牌量持续高位影响下，市场去化持续承压，导致短期二手房价格持续处于下行态势。11月广州二手住宅价格环比下跌1.09%，同比下跌7.60%。

图：2025年11月广州各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：广州新房典型项目

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▍深圳：11月二手住宅成交量环比增长7%，连续9个月成交量超4000套

图：2020年11月至2025年11月深圳二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

成交方面，1-11月深圳二手住宅成交套数同比增长11.0%，11月二手住宅成交4472套，连续9个月成交量维持在4000套以上，环比小幅增长6.6%，市场活跃度有所回升，但受去年高基数影响，同比继续回落。价格方面，11月，深圳二手住宅价格环比下跌0.80%，同比下跌4.10%。

图：2025年11月深圳各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：深圳新房典型项目

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▍杭州：11月二手住宅成交量环比增长13%，价格环比跌幅与上月持平

图：2020年11月至2025年11月杭州二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

成交方面，1-11月杭州二手住宅成交套数同比下降3.2%，11月市场活跃度有所回升，二手住宅成交4889套，环比增长13.4%，自今年4月以来首次出现环比回升，但受去年高基数影响，同比回落明显。价格方面，11月，二手住宅价格环比下跌0.87%，同比下跌5.34%，环比跌幅与上月持平。

图：2025年11月杭州各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：杭州新房典型项目

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▍成都：11月二手住宅成交量仍维持一定规模，价格跌幅在十大城市中最小

图：2020年11月至2025年11月成都二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

成交方面，1-11月成都二手住宅成交套数同比增长4.4%，11月市场热度有所下降，二手住宅成交14752套，环比下降13.2%，受去年高基数影响，同比继续回落。价格方面，11月，成都二手住宅价格环比下跌0.64%，同比下跌1.89%，价格跌幅在十大城市中最小。

图：2025年11月成都各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：成都新房典型项目

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▍南京：11月二手住宅成交量环比增长23%，但价格调整压力仍较大

图：2020年11月至2025年11月南京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

成交方面，1-11月南京二手住宅成交套数同比下降7.9%，11月市场活跃度有所回升，成交6513套，环比增长23.0%，同比下降11.1%。价格方面，11月，南京二手住宅价格环比下跌1.83%，同比下跌11.35%，短期价格下行压力仍较大。

图：2025年11月南京各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：南京新房典型项目

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▍武汉：11月二手住宅成交量同环比均增长，价格环比跌幅仍较大，但较上月有所收窄

图：2020年11月至2025年11月武汉二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

成交方面，1-11月武汉二手住宅成交套数同比增长8.3%，其中11月成交9902套，环比增长19.5%，同比增长11.1%，市场活跃度有所回升。价格方面，11月，武汉二手住宅价格环比下跌1.58%，同比下跌11.65%，环比跌幅有所收窄。

图：2025年11月武汉各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：武汉新房典型项目

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

▍重庆（主城区）：11月二手住宅成交量环比增长12%，价格环比跌幅略有收窄

图：2020年11月至2025年11月重庆二手住宅价格环比走势

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

成交方面，1-11月重庆（主城区）二手住宅成交套数同比增长5.9%，其中11月成交7998套，环比增长11.9%，市场活跃度有所回升。价格方面，11月，重庆（主城区）二手住宅均价环比下跌1.11%，同比下跌7.24%，环比跌幅有所收窄。

图：2025年11月重庆（主城区）各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：重庆新房典型项目

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▍天津：11月二手住宅成交维持一定规模，价格环比跌幅与上月基本持平

图：2020年11月至2025年11月天津二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

成交方面，1-11月天津二手住宅成交套数同比下降6.3%，其中11月成交9720套，环比微降1.7%，同比下降约三成。价格方面，11月，天津二手住宅价格持续调整，环比下跌1.25%，同比下跌7.76%，环比跌幅与上月持平。

图：2025年11月天津各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：天津新房典型项目

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

▍展望

整体来看，11月重点城市二手住宅成交量环比多实现增长，但受去年高基数影响，同比整体仍延续回落态势。趋势来看，12月中央经济工作会议定调“着力稳定房地产市场”，释放出积极政策信号，预计重点城市二手房市场交易活跃度将继续温和回升，但受去年同期高基数影响，同比或有所承压。

来源：中指研究院