在经过近两年的沉寂之后，前进路一线再度活跃在新房市场，从灵芝地铁站到平峦山公园，多个新建楼住宅将要面世。本次新房评测为大家介绍的，正是位于前进二路与宝田一路交汇处东南侧的新住宅项目——凤凰天誉。

一、基本规划

凤凰天誉原为凤凰岗排名前列工业区旧改项目（宗地号A112-0344），根据规土委2017年11月17日发布的公示内容，该项目主要由总用地面积为14346.08㎡，容积率为4，总建筑面积93412.2㎡，其中地上建筑面积57384㎡，不计容积率地下面积35008.03。

凤凰天誉主要由4座高层楼栋组成，包括3栋住宅及1座写字楼。住宅楼栋高93米，共29层，总户数400户，户型面积为约58-117平，及少量顶层170平住宅，东南朝向，层高3.1米，预计毛坯房交付。此外，凤凰天誉还自带约1.7万㎡的商业空间，商业由地下1层及地上2层组成。

小编4月份走访该项目时，部分楼栋即将封顶，部分楼栋已建至了十多层。网上有较新消息爆料，凤凰天誉360套住宅已经在备案路上，较快预计6月份可以入市。

二、产品户型

凤凰天誉为空中花园设计，带泳池。因为体量较小，凤凰天誉在花园绿化方面存在天然劣势，或不能很好的支持运动与休闲，这点也很难依靠后天设计去弥补。

目前，凤凰天誉展示中心现场可看沙盘、户型模型、户型图以及样板间。下面给大家简单介绍一下，该项目的户型信息吧。

1栋C座D户型 92.3平2房2厅2卫

主卧带独立卫生间及阳台，阳台或可改造为小书房或衣帽间，使空间得以充分利用；户型朝花园设计，景观阳台3.6米开间设计，视野空间较宽敞；户型整体不方正，但动静干湿区分明显。

1栋A座C、D座D户型 88.8平2房2厅2卫

景观阳台3.5米开间，其中A座阳台朝马路较为嘈杂，D座阳台朝花园较为安静，因此同户型，D座的单价或高于A座；主卧带阳台，但阳台面积太小，不能做标准卧房，可用作小书房或衣帽间；厨房带生活阳台，可打通隔断，拓展厨房使用空间。

1栋A座D、C座C、D座C户型 80.7平2房2厅2卫 

次卧阳台可纳入次卧，提升空间范围；A座户型朝马路，C、D座户型朝花园，C、D座安静程度较好；双卫明卫设计，主卧带独立卫生间，整体的舒适性较高。

1栋A座A户型 116.8平3房2厅2卫

户型东南朝向，其中主卧飘窗、景观阳台及生活阳台均朝马路，或较为嘈杂；次卧阳台及主卧阳台，可并入卧室，提高空间使用率；主卧套房设计，自带独立衣帽间及卫生间，空间非常宽敞。

1栋A座B、C座A/B、D座A/B户型 87.14平3房2厅2卫

户型东南朝向，其中A座朝马路，C/D座朝花园，C/D座安静程度较好；主卧开间比客厅开间要大，布局相对不够合理；2个次卧面积均较小，3房布局较为紧凑。

三、周边配套

平心而论，仅以现场的直接观察而言，凤凰天誉周围的城建环境略显一般。在项目200米范围以内分布着各式各样的建筑楼栋，既有现代化住宅小区，也有老旧城中村，更多的还是楼层不高的沿街商业楼栋，风格颇似小编家乡的四线小城市。不过，在凤凰天誉的东南处500米左右，就是客运汽车中心，从此处向南，遍布了大量的改善型住宅小区与现代化商业设施，画风顿时高大上了起来。

商业方面，周边商业规模种类较为齐全，但高端品类商业（如高级酒店、大型购物中心）不足；教育方面，项目属于新安中学(集团)外国语学校学区范围内，该学校是9年一贯制学校，办学规模为72个教学班，其中小学部于2017年开始招生。宝安过于一直因教育资源落后而受到诟病，近两年也开始向上追赶，不少外国语学校新建而起，这所新建学校教学水平暂时无法得知，从全新设备与外国语定位来看，比之过去无疑是要进步很多。

回到正题，其实一处地产项目的价值几何，更多的还是看其未来潜力——凤凰天誉周边遍布着大量的旧改项目，包括规划中的与已经开工建设的。其中，距离项目最近的几处旧改分别是：松宝大家俱A馆地块旧改（北面）、华润凤凰岗村旧改（北面）、凤凰岗第二工业区旧改（西面）、宏发臣田村旧改（西面）。

这些旧改设计的物业种类繁多，从产业到办公到居住一应俱全，其中华润凤凰岗旧拆除面积高达25万㎡，大规模的旧改让一带的未来看上去更具潜力。不过大规模旧改同时也意味着长时间的建设周期，目前除去松宝大家俱A馆地块旧改已进入基坑施工外，另外几处旧改还在非常前期的状态徘徊。依照过往旧的改工程作参考来进行预测，这些旧改最少需要3-5年的时间才能逐步成形。

四、交通区位

前文说过，前进二路一带，属于改善型区位，随着宝安发展的变化，这里也多了一些不一样的标签。目前宝安最热门的规划非大空港与前海莫属，凤凰天誉所处的西乡东部，并没有赶上大空港的这波利好快车。

另一方面，由于南山区科技核心地位确立，以及前海大铲湾科技城规划的清晰，该片区的地段优势也在逐渐加大——沿前进二路一路向南，6公里左右便可进入南山区范围。从地图上测量，凤凰天誉距离大铲湾核心区域支线距离在5公里左右，与南山科技园的直线距离在8.6公里左右，对于上班往返通勤来说，这是一个还算方便的区间。

交通方面， 12号线是近期最受关注的一点，12号线从灵芝站开始，沿前进二路一直前行，设有上川站、流塘站、臣田站等多个站点，凤凰天誉距离臣田站不到200米，是该项目交通上较大的优势所在。

五、小编总结

1、 凤凰天誉虽然没有赶上大空港发展福利，但靠近前海与南山的天然优势还在，加之12号线开工利好，项目大区位较好，交通便利。

2、 周边配套齐全，但高端品类不足，项目周边旧改众多，向好发展的预期更强，未来升值潜力较大。

3、 小体量花园空间不足，自带少量的商业，虽不能弥补片区内的商业少有，但能满足业主的基本需求。

4、从户型图上看，凤凰天誉户型整体不够方正，部分房源的实用率不高。