一、五年前的龙华

龙华，2011年12月30日成立新区，那时它还是一个厂房成堆的荒凉之地。

2012年4月，龙华新房均价仅为13000元/平。2014年11月,龙华新房均价进入“3”字头。2016年龙华新房均价已超过50000元/平。

而民治红山片区作为龙华最核心的片区，更是上演了一出麻雀飞上枝头变凤凰的翻身励志大剧！随着华侨城、中航、招商、龙光、莱蒙、金亨利、绿景等纷纷入驻红山片区，红山房价也是一路高歌猛涨。2016年8月，汇龙湾更是在深高龙华校区的东风下，创造了龙华9.6万/平的一夜暴涨神话！

二、宇宙中心的进化

同样是关外片区，为什么龙华新区能脱颖而出，凭借房价的高涨幅，在2015年成为深圳楼市的“宇宙中心”？

1、地铁

由于山体阻隔的因素，在深圳成立特区的最初十几年，龙华几乎没有什么发展的机会。随着 1995 年之后，梅林关打通，福田上班的白领开始北上龙华，即使这样，梅林关也是超级堵车，有英雄难过梅林关之说。

2011年地铁4号线的开通，使得大批在福田上班的白领看到了置业的机会，承担不起福田的高房价，果断选择北上龙华买房，于是龙华也成为名副其实的“福田后花园”！

深圳地铁4号线，是深圳排名前列条由港铁深圳公司投资的。由福田口岸站至清湖站，全长20.5公里，共设15个车站，于2011年全线开通，开通以后，从龙华高铁站到市民中心仅仅需要6个站，20分钟左右即可通达，非常的快捷！

除了4号线，后来龙华还开通了5号线，使得龙华通往宝安、南山北部片区也变的非常快捷。

2、高铁

2011年12月26日，随着驶出北站的广深港高铁首趟列车一声长鸣，深圳正式迈入高铁时代。外地人来深圳，到了深圳北站，到了龙华，就算到了深圳。

目前，高铁将为北站区域带来每天超过7.5万人次的客流量，每年客流量可达5000万人次，超过深圳机场(000089)的吞吐量；深圳北站片区还汇聚了三条城际轨道线——地铁线4号线、5号线、规划中的6号线。据统计，未来北站区域将带来每天超过10万人次的客流量，年客流量将达7000万人次。

北站一方面为龙华带来大量的南下客流，另一方面也使得居住在龙华这个片区的居民前往其他城市变得非常方便。

3、地王的接连刺激

2013 年 10 月 16 日，中海地产以 38.2 亿元竞得民治地块。楼面价 1.46 万元 / 平，溢价率达 91%。2013 年 10 月 16 日，中海地产以 38.2 亿元竞得民治地块。楼面价 1.46 万元 / 平，溢价率达 91%。2014 年，中海锦城入市，均价 32000 元 / 平。

2014 年 10 月 22 日，龙光地产以 46.8 亿夺得民治地块。楼面价超过 2.5 万元 / 平。2015 年，龙光玖龙玺入市，均价 5.5 万 / 平。

2016 年 6 月 2 日，中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合，以 82.9 亿的高价夺得民治地块，楼面价高达 56781 元 / 平，预计要卖8万以上才有钱赚。

一个又一个地王的诞生，刺激着房价一轮又一轮的创造新高！

4、配套日趋完善

商业配套方面，市政府统计部门公布龙华的大型商业综合体已达10家，占全市五分之一多，系深圳全市商业综合体密度较高的地区之一。山姆会员店、星河CocoCity、中航九方、八号仓奥特莱斯、益田缤果空间等大型购物中心不断涌现。

与此同时，被称为深圳版三里屯、龙华版欢乐海岸的红山6979，也即将于2019年后整体开业。海岸集团投资100亿元打造的龙华海岸城，预计建面超过百万平方米，也处于规划中。

其他公共配套方面，片区内规划了新华医院和市第二儿童医院。公园方面，规划建设有北站中心公园、南园公园、白石龙音乐主题公园也已开工建设。深圳美术馆新馆项目、深圳市图书馆调剂书库也已选址完毕。

5、深圳高级中学北校区落地。2015年选址消息刚出，一大波关内投资客就率先扑了过来。随着深高学位划片落地，红山一带相关楼盘房价可谓“扶摇直上”，单价由开盘时候的2万左右，一路猛窜到8万以上，比如汇龙湾、水榭春天5～6期，金亨利更是涨到了9万以上！

6、单价相对较低，翻倍增长更容易！这个好理解，龙华属于原关外地区，所以新盘开盘价起步相对原关内片区较低，增长的幅度也就相对较大！

7、还有北站商务片区的带动。2014年底，北站商务中心区被列入全市14个重点开发建设区域之一，发展目标定位为深圳市新的城市中心区之一，以总部经济、产业金融服务及综合商业为主，建设具有国际水平和现代化特色的综合商务片区。

8、另外，红山片区大多是新房，平均楼龄都是08年后。产品实用率高，赠送面积大，户型规划好，园林面积大，周边环境也比较新，给人们的居家感官体验非常好。

三、光明的潜力有多大？

光明新区隶属于广东省深圳市宝安区，成立于2007年8月19日，位于深圳市西北部，东至龙华新区福城街道，西接宝安区沙井街道、松岗街道，南抵龙华新区大浪街道及宝安区石岩街道、西乡街道，北与东莞市大朗镇、黄江镇及塘厦镇接壤。

光明新区，深圳市的西北门户，从2007年至今建区已经10年。

在2017年下半年，深圳楼市风向突转，以宝安和光明为代表的西部，迎来新房一波又一波供应潮。随着南山和宝安购房需求的外溢，光明楼市受到越来越多购房者的关注，比如8月份低价入市的宏发天汇城，一举成为现象级的网红盘。

先来看看光明的不足，一般而言，光明至少有两大硬伤。

一是人口少人气不足，光明新区和龙华新区面积差不多，但是光明新区总人口在50万左右，远低于龙华的150万。人口密度为0.32，远低于龙华的0.81。特别是光明片区，人口密度尤其低，公明片区虽然人气旺，但大部分是产业工人，不是有效需求。

二是是离中心区（南山、福田）距离遥远，向南要通过石岩龙华才能达到福田，通过石岩、宝安才能到达南山科技园，交通不便，且至今没有开通地铁，也是深圳市少有的几个尚未开通地铁的片区之一。

在目前没有地铁的情况下，从光明新区管委会出发到福田中心区和南山软件园的距离都是30公里左右。直线距离较远，坐公交车一来直达车次少甚至没有，来回折腾耗时耗力，没有一个多小时根本到不了目的地。

但是，光明新区和5年前的龙华新区又有更多类似之处！

1、即将开通的地铁6号线

深圳地铁6号线即光明线，是深圳地铁的一条建设中的路线。一期路线由深圳北站至松岗，全长37.85公里，设站20座，其中换乘车站6座；二期由深圳北站至科学馆，全长11.5公里，设车站6座，其中换乘站4座，一二期总长49.3公里，全线计划2020年6月28日开通。

6号线连接龙华街道新城、石岩、光明、公明、松岗等片区，并通过4号线转乘至福田中心区，为联系核心城区与中部综合组团、西部高新组团的城市组团快线。路线在荔林站预留与东莞轨道交通R1线衔接的条件。

2、已经动工的地铁13号线

2018年1月10日，深圳地铁13号线已正式动工，预计2021年投入运营。

深圳地铁13号线是一条市域快线，打通公明，石岩，西丽，科技园一带的地铁，进入南山的深圳湾口岸，并预留延伸松山湖。全长约41.9公里，设立24个站点，其中一期站点16个，从深圳湾口岸站至上屋北站。二期站点8个，从上屋北站至公明北站。

3、龙大、南光高速

这两条高速路是光明同往市中心福田南山片区的快速大道，目前已经全部免费，从新区管委会出发到南山科兴科学园和福田站正常条件下均为30分钟左右。未来完成市政化改造以后，相信时间会更短！

这两条高速路的免费和市政化改造，使得工作在南山又居住在光明的人，每日通勤变得非常方便。因此，越来越多南山的白领来光明置业，未来随着6号线和13号线两条快速地铁线的开通，光明完全有可能成为南山的后花园之一，并对龙华形成实质性的威胁。

4、光明城高铁站

目前，光明城站往返深圳北、福田方向的高铁列车全天共22趟列车停靠，光明新区10分钟可往返深圳北，20分钟可往返福田。从光明城站到福田站的高铁二等座仅需18元钱，到深圳北站仅需14.5元。较短的时间，低廉的票价，将会使乘坐高铁往返市区成为新区市民的又一种选择！

5、光明凤凰城片区

光明也有属于自己的“红山”片区，也就是凤凰城片区。尽管目前的光明街道，地多人少欠开发，配套也不尽完善，但是换个角度来看，一张白纸也是潜力无限。

光明凤凰城是深圳市未来重点发展的17个片区之一，总占地面积约1489公顷，其中的华星光电二期项目更是深圳市建市以来较大的工业投资项目。凤凰城片区除了重点发展经济，相关配套也非常完善！新区管委会周边已经建成的市政公共设施配套包括新城公园、新区群众体育中心、光明新区中心医院等，重点是正在建设的有新区文化艺术中心、深圳市第十高级中学和光明外国语学校。

6、未来大量旧改。

未来3到5年内，光明新区将入市的项目建筑总面积达上千万平，包括宏发公明商业中心旧改，宏发达叁旧改，松茂塘尾沙头面旧改，薯田埔旧村旧改，龙豪、榕康片区旧改等。其中重点建设项目有先进楼村片区旧改，先进田寮片区旧改，宏发塘尾将石片区旧改，佳兆业玉律片区旧改，京基塘家片区旧改等知名开发商开发项目，共涉及用地面积约775万平。

旧改意味着新的楼盘大量涌现，吸引着外地特别是原关内片区的白领过来光明置业，增加光明的人气。

7、地王的刺激

一般人只知道龙华地王，却不知道光明也诞生过地王，2013年光明出让的首宗居住用地，被盛迪嘉集团以14.1亿元拍得，溢价43%，成为当时的新地王，其楼面地价为7472元/平方米，其开发的光明1号也是光明地区排名前列个新房售价接连破3破4的楼盘！

2016年6月，龙光以总价价140.6亿元拿下光明凤凰传奇地块，楼面地价达27623元/平方米，这也是当年深圳总价较高的地王！现在，该地块上盖的龙光玖龙台即将入市，有望把光明片区的新房楼价带入5时代！

8、在售新房价格相对较低

据统计，目前光明片区有9个在售新盘，一手住宅单价3字头起步，公寓和办公产品单价仅2字头。从全市范围来看，光明仍属于房价洼地，单价比较低，适合刚需或投资入手，未来随着片区基建不断改善，楼市大有升值空间。不过，目前在售的住宅新盘较少，有一些待售的项目，预计2018年就会入市，各位网友也可多加关注。

中粮云景国际目前在售50年产权办公产品，户型面积为毛坯56-75平米，户型层高为4.5米，整体均价23000元/平，需要以公司名义购买。中粮云景国际位于光明松白路与金安路交汇处，项目售楼处开放中，更多详情可拨打售楼处电话咨询。

明发光明轩规划1栋两座小高层，项目主推4.5米层高办公产品，户型建面约33-80平毛坯2-4房，整体均价35000元/平，价格区间为31000-37000元/平。明发光明轩位于光明新区根玉路与田寮路交汇处。

益田假日府邸目前在售公寓，户型面积为45-62-77平公寓，整体均价37000元/平。益田假日府邸坐落于光明新区，占地面积10592.63㎡，建筑规模58669.19㎡，规划为79-89㎡美宅、48-80㎡公寓及5000㎡社区风情商业街一体项目。

龙光玖龙台目前在售1号楼A.B.C三栋住宅，户型主推102-117平4房，单价48000-50000元/平。龙光玖龙台靠近在建6号线观光站，项目规划为建面50.9万平综合体，自带约10万平集中型商业。

天汇城首批住宅已售完，项目预计3月份推出二期1栋公寓产品，户型为65的2房和75的3房，为2梯10户，带装修交房。目前天汇城售楼处开放中，公寓样板间尚未开放。