来源：朱罗纪

最近的消息太多了，脑袋炸了，也消化不了那么多。就把大家最关心的问题，谈一下。常有粉丝发来私信，表达对房价的担忧，想知道这一波会跌多少，该怎么办。

这个问题讲的是市场的短期波动，严肃的说，短期方向怎么走，从业者大概是知道的。政策让它怎么走，它就怎么走，如果它不那么走，政策就继续严打让它按意志走。所以，现在看，你要说短期，短期一定是下行的，这已经是事实了。但粉丝想我说的是，会跌多少。这我真不知道，套用巴菲特的一句说：我从6岁开始炒股，到今天我都不知道明天的股市是涨是跌。房地产的短期市场，当然比股市容易看多了，一个市场惯性一旦形成，总要持续个半年的。但你要说会波动多大，面对市场先生，我们都还是谦逊一点吧。

继续说，房地产市场本质是一个周期性市场，有大周期，有小周期，大周期摧枯拉朽，有且只有一次。放到全国范围来看，这个大周期已经慢慢步入尾声。小周期，每隔3-5年都会来一次，大致频率还是比较稳定的。目前的市场，深圳在步入上一轮小周期的末段。

像这样的短期市场出现下行，成交量低迷，二手房卖不掉，谁会被埋？

杠杆高的会被埋。这也是我们为什么一直强烈建议大家远离高杠杆的缘故，老粉们都知道，我一直以来都强烈要求大家管好自己的负债率，为的就是防止下行周期来临被埋了。高杠杆一旦遇到波动，出不了手，就扛不过去。

我想这一次还是会有人被埋，只能是希望大家闻者足戒了，以后不要再犯傻就好了。但相对于个体，我认为现在的市场，更担忧被埋的是开发商。已经被埋一溜了，比普通的小白们惨多了。

至于深圳的房地产市场为什么会下跌，到底是政策威压的因素多一些，还是市场周期自身的力量使然（涨得太多太快了就回调一下），已经扯不清楚了。影响房价的因素多了，没有办法面面俱到。某些时期，非经济类的因素也可以让房价下跌，比如1982-1985年的香港房价下跌。

以上是小周期的故事，当然，很多粉丝其实也并不关心这些原因，他们关心这个时候该怎么操作，这里就要谈到我标题里说的“底盘”了。

我还是继续copy老人家的话说，李嘉诚每次在股东会上，都会被问到：李生，你觉得现在要不要买房子呀？然后李嘉诚每次都是这么回答的：如果你是自己住，要早点买。如果是来炒的，就要小心点，波动好大咯。

放到深圳，大概也就是这么个意思了。我们不能因为人家是个开发商，就觉得他说什么话都是为了卖房子，人家不缺你那点儿钱吧。人家一辈子的房地产经验，能这样讲一定是见惯了大场面，古井不波了。

看深圳也好，放大到北上广杭也好，我认为这些城市，本质上都是一样的。都反映出一个多年来没有得到很好回答的基本问题：全球城市的房地产，该怎么定价。

很简单一句话：稀缺性是我们判断房地产价值的少有标准。这就是我所说的城市房地产“底盘”。很多人看政策，花非常多的精力天天去像猎狗追逐骨头一样追逐政策，把自己逼成了一个政策分析专家，天天弄得疲惫不堪。这事儿我不是没干过，以前也天天干，吃了很多亏。归根到底，是丢掉了底盘，没有能做到以长策短。

篇幅所限，我们也谈不了北上广杭，就只谈深圳的底盘。很多童鞋说我的文章太深度了，要花很多时间看，可以多搞点爽文。比如大家要买房子，你就告诉我买哪个，哪个能涨，就行了，别跟我分析那么多。我觉得说的蛮对的，但我不会写爽文。而且，我下面说的底盘，不需要什么专业都能看明白。因为只需要你认真一点，了解一些基本逻辑，就可以心态稳很多。

排名前列个底盘是，就看这个城市还有没有人买房子，最直观的标准是，住房自有率。住房自有率低，当然说明购房的潜在需求量巨大，承接力强。这个不需要什么专业。

深圳的住房自有率是24%，怎么理解这个呢？以我所掌握的数据，这个99%的可能是全球同类超大城市里住房自有率较低的。一般我们说那些全球城市，大不了就是一半的人租房子，香港的房价贵到天上去，常常是全球房价收入比前三甲，住房自有率也接近50%，深圳是不到人家的一半。

对于个人来说，这个24%意味着，你买房子的对手很多，太多了，有很多人和你抢。这个需求是自住的需求，不是炒房的需求，是从0到1的需求，不是从1到N的需求。不管政策是怎样的，他们想拥有一套房的需求是没有变化的，政策特别严厉的时候，他们就缓一缓看一看再买，但是这个基本盘的需求没有消失，一直很庞大。

政策能把价格打下来，需求就会增多，价格每下降1000块钱/平米，需求就会增加一部分。到了他们的可承受位置，有的人就进去了。你觉得可以一直等，等房价跌到腰斩，较好再来个膝斩，但显然不是所有人都这么想，人家可能在你还在观望的时候就冲进去了，而往往最后的结果是：那些想等到下跌50%再进去的人，最后经常都不得不在房价又涨了30%再冲进去。

别的大城市也是一样，但是深圳表现得更极端更激烈。至于是什么原因造成的，那是另一个问题了。

第二个底盘是，看看这个城市都是什么人在买房子，最直观的标准是，看金融机构存款总额，看企业市值，这个反映了一个城市汇聚资金与创造财富的能力。

深圳是10万多亿，全国前三，北上深，全国就三个城市存款总额超过10万亿，坐稳第三大金融中心。另外，深圳是很多企业的国内乃至全球总部，去年底上市企业市值超过16万亿，仅次于北京。

存款余额，直接反映了一个城市对资金的吸附能力，也是衡量城市的综合实力和发展潜力的重要标准，说明深圳面向全国全球的吸金能力比我们想象的强。

对我们个人来说，这个城市可能你没有钱，我没有钱，但是有很多人有很多钱。你、我可能买不起房子，但是有人能。如果住房是稀缺的，那么很简单，最有购买力的那部分人在决定价格，而不是最缺房子的那一批人。

我们一直在用房价收入比去观察一个城市的房价是否合理。这个工具早已被证伪——大量房价收入比超高的城市，房价都没有beng盘。它只是测评居民住房负担痛苦指数的一个客观指标，收入比高说明痛苦，低，说明幸福。除此之外，不能说明泡沫度。

第三个底盘，我们讲的多了，土地供给的问题。这部分大家可以翻查过往的文章，可以只看一个指标，不到23%的居住用地占比。人为压着不供应，谁也没办法。

简单总结：地少、人多、钱多、房子少。这是深圳的底盘，共同指向上面那个最重要的“稀缺性”事实。面对这样的事实，谈起高房价，实际上大部分时候，大家是没脾气的。

看这些政策，最关键的地方就在于，看它会怎么改变那个稀缺性事实。它能不能把资金减少？能不能把人赶走？能不能把地增多？能不能把住房自有率提上来？

终究一句话，这个住房的稀缺性能不能得到稀释，乃至完全没有？

如果都不能？那答案也很直接，恐怕什么样的政策，也改变不了这样一个简单的事实：人们为了获得一套住房，依然会千方百计的挤进市场。