原创：深圳淘房志 2019年9月12日

在深圳房产圈，一直有个著名的理论——豪宅也是会老的！

（出自《鹏城楼市风云录》）

是的，正如英雄老矣，美人迟暮。有一些豪宅，因为种种原因，逐渐老化，不能保持原有品质，甚至是价值跌落豪宅层级，逐渐被认为是“伪”豪宅。

这些原来深圳人心中的白月光，现状可以说是非常让人遗憾了。

NO. 1｜豪宅老去之殇五大原因，老豪宅泯然众人

原因一：物业落后，居住体验差

梳理深圳近十年的豪宅，发现有的曾经的豪宅，如今生活品质还不如普通社区。在深圳有这样一个豪宅区，曾连续两年荣获中国10大豪宅，还曾被评为联合国“全球人居环境较佳社区”，称得上是名副其实的豪宅。一个豪宅社区，对于物业的要求是很高的，而这里的物业服务还停留在十多年前全靠人力的水准。

深圳某些几千万级的豪宅，物管费至今依然只有2.8元/平，而物管服务人员工资持续上涨，导致连社区基本的保安、清洁都不能保证。

而糟糕的物管，又反过来严重影响整个社区的品质，业主得不到优质的服务，自然开始怨声载道。这样的案例层出不穷。

7月底深圳社会新闻就曾报道，南山区某豪宅项目，就因为物业太差，闹得上新闻、惊动警察、 闹上法庭，高档小区竟然闹成了“城中村”。

同样深受其苦的，还有深圳湾畔某项目五期业主，几千万维修金被物管转移，不得已业主们还在网上发起帖子进行控诉。社区降档次，业主脸面也无光，对优质物业的需求已经越来越高。

贵不一定代表住着舒服，物业落后，居住体验差，业主们正渐渐离开。

原因二：建筑质量差，经不起岁月摧残

除了居住体验差，管理不当，还有豪宅项目存在安全隐患。

据媒体报道，蛇口最中心最成熟的区域的某豪宅外墙砖频落，业主出入要带头盔。外墙墙砖的脱落，不仅造成安全隐患；更是破坏防水结构，造成内部漏水，漏水的严重性更超过外墙。房间受潮发霉是轻的，严重的家具被破坏，装修毁于一旦，更甚者家电漏电，直接威胁生命。据悉，有70多名业主家中出现了渗水的状况。

同样的，上半年淘房志就采访到罗湖某大型项目，一到下雨天，外面下大雨，屋内就下“小雨”，车库，房间，卫生间，发生严重的渗水问题。

尤其是车库，水顺着墙壁流下来，水深至小腿，业主们苦不堪言，直到现在，问题都还没有完全解决。曾经有个住在这种社区里的朋友向淘房志吐嘈：“别人都以为我住的是千万豪宅，只有我们自己知道，我们住的其实是千万级老破大！”

原因三：设计落伍，跟不上时代

纵然是被多方看好，发展势头迅猛的深圳湾，也有豪宅项目，呈现老化状态。

该项目最早开盘于2008年，如今二手房单价超过16万元。

图据链家

但从淘房志获得的小区内部照片来看到，才十年，就已经暴露出一些明显跟不上时代的趋势。社区电梯小，通风不畅是常事。深圳的夏天时间长，一进入电梯，封闭闷热的环境，立马就如进了桑拿房，被一股热浪熏到胸闷。

在房间内部装修上，也暴露出很多问题。

首先是没有统一精装。十多年前的项目，开发商当时为了节省成本，一般都是毛坯交楼，业主们装修时间不统一，人来人往，电钻作业，整个社区居住舒适度降低。

还有，业主自己装修，就受限于请的装修公司水平和个人审美，经常耗时几个月花钱无数却只是个大众水准，很快就被社会淘汰了。

某豪宅的装修风格（上图）

老派的厨房设计（下图）。

原因四：缺乏前瞻性，车位严重不足

有的豪宅存在地库动线不合理，没有独立停车位、车位严重不足，通风不畅，恶臭弥漫等一系列问题。

深圳某豪宅就曾因位地库车位问题，引发了社会矛盾。南硅谷某2000万豪宅业主，由于小区停车位严重不足，经常要赶着回家抢车位，否则就只能把车停在路边等待贴罚单。而如今高净值家庭普遍持有超过2辆或更多车，车位不足情况非常严重。另外，由于地库设计的不合理，导致社区私密性差，业主专属车库和商业部分车库没有进行隔离，大量外部人员可以轻易占据业主的车位。车库细节考虑也不全面，有些跑车地盘较低，车库里过高的障碍会影响跑车出行；而房车宽度大，只适合通行小轿车的宽度，没法让房车顺畅通行。

原因五：圈层混乱，旧豪宅配不上新富豪

深圳高速发展的近十年，是积累财富的黄金时段，有一群人更有魄力和眼界，趁着时代的东风，积攒了足够的财富。这些财富阶层，迫切需要更多和他同一个层次的人，才能找到更多话题。他们会倾向于选择同圈层人物聚集的社区居住。另外，虽然有的社区房价目前已经高达千万，跻身“豪宅”行列，但社区品质却还停留在当年的阶段。

不断产生的新财富人群，对生活品质要求更高，老化的豪宅，已经配不上新富豪的身份和对品质的要求。这些旧的豪宅，在岁月流逝中，当年的亮点已经渐渐遗失，泯然众人矣！

而实际上，深圳80%的精英阶层，目前居住的都还是这类已经老化的“伪豪宅”。豪宅成为身份感和荣耀感展示的优质橱窗。但是以上种种问题出现后，房子只成为了一面光鲜的“会客厅”，却不是一个宜居的“家”。

那我们一生所追求的好房子，一个舒适的家，又该是什么样的

NO.2｜好房子应有更高标准  深圳优质资产已经告急  

高品质住宅需要满足的条件

淘房志有很多朋友都是深圳的精英阶层，他们中一部分已经人到中年，积累了足够的财富。这部分人群，不愿再绷紧神经打拼事业，逐渐倾向于回归生活，享受健康、舒适、身心愉悦的居住体验。于是，他们对舒适生活，对好房子，就有了更严格的要求：

品质是首要的。从外立面和建筑本身，好房子要能给业主美学享受，而公共空间的营造，更是要舒适、安逸以主。

设计经得起时间考验。要说一栋楼是好房子，至少得精装交付吧。再由一流的设计团队进行设计，风格要能够体现当前的审美标准，甚至能引领潮流。

邻里环境。能够选择到真正好房子的业主，他们对邻里的要求都较高，更喜欢和同类型的人住在一起。

科技智慧型的住宅。未来是5G智能社会，高品质的社区，应该融入更多智能化体验：人脸识别，远程刷卡，一键控制家电……如钢铁侠一样，只需要对着空气说”我想喝咖啡“，咖啡机就能自动为你调制一杯浓度刚好的咖啡。

优质物业。物业至少得是品牌团队，而且这个品牌曾经服务过其他优质社区，这样才会让业主放心，而且从业人员必须经过严格的职业培训。

2019年，深圳好房子告急

如果说，粤港澳大湾区规划公布后，深圳是大湾区的深圳，那么被升级成先行示范区后，深圳就是全国人民的深圳。

高层不断给深圳释放政策红利，较先受到影响的就是深圳楼市，全国人民都来和深圳人抢占好房子。而深圳的现状是，据中原研究中心数据，2019年深圳潜在入市新盘112个，核心区项目却寥寥无几。

最近福田某项目开盘，当天就卖出去410套，去化率高达8成，其中有人一口气买下十几套。感叹深圳楼市如此火热的同时，我们还留意到，这些人很多是来自北京、上海等地的购房者，而最受他们热捧的，都是在市场上口碑好、品质高的房子。已经时至九月，深圳的好房子存量即将耗尽，而后续物业又非常稀少。

好房子已经供不应求，在深圳还想找品质高、口碑好的项目，龙华金茂府就是一个值得关注的项目。

NO. 3｜载誉而来 深圳排名前列龙华金茂府即将惊艳亮相

9月17日，龙华金茂府举行全球发布会，届时，这个值得期待的高品质住宅，将排名前列次向世人展示风采。从广渠金茂府、大宁金茂府、滨江金茂府……货值4000亿的“超级物种”——金茂府，创造过一个又一个的热销神话。金茂在全国已经布局23城42府，每次开盘都能引来一城震动。金茂府的房子，是将优质的追求与生活的梦想结合的契合品，刷新了人们对终极生活方式的全部想象，设计以人为本，从人的居住舒适度出发。

在精工上，金茂府以天然石材进行营造，以匠心将产品品质打磨至优质。

在产品细节打造上，基本上每个金茂府都在大量调研的基础上，精准把握财智阶级的生活习性进行空间收纳的细节布局。

提出“五感空间”的理念，即用安全感、舒适感、幸福感、尊贵感和阶层感，对全家人从身体、情感到精神予以全方位的照拂。而作为中国金茂布局粤港澳大湾区，落子先行示范区深圳的重磅之作，龙华金茂府更是府系列的集大成者。

龙华金茂府不仅沿袭了十二大绿金科技，带来衡温、衡湿、衡氧、衡静、衡洁的舒适体验，更是创新六大智慧系统，为业主带来更聪明、更舒适、更安全的生活享受。

龙华金茂府由香港先进设计师团队进行设计，历经三年精细打磨，整体设计以人为本，从居住舒适度出发，CWB能够达到1：1.8。

户型是很受市场欢迎的建面155-248㎡的4-5房大户型，能满足一家人所有功能需求，但仅仅推出665户，数量非常稀缺。

“黄山归来不看岳，金茂归来不看府”，龙华金茂府，势必成为深圳未来高品质住宅标杆。

（企业供稿）