我经历过2008，是以，我认为一些地方应该放开手脚，让开发商降价。因为，“降价”相比于“限跌”，对全行业的损伤更小。

一方面我们看到，前7个月，有大量的城市陆续出台了接近400次的房地产调控，并且绝大多数都是收紧，严控房价上涨，简称为“限涨令”。比如最近是9月初的三亚“限涨”，要求新盘价格1年内不得上涨。

但另一方面，我们也看到，从8月份开始至今，突然间有至少7个城市开始出台“限跌令”，严控开发商“恶意降价”。这7个城市分别是：湖南株洲、江苏江阴、辽宁沈阳、山东菏泽、云南昆明、湖南岳阳、河北唐山等地。

下图是媒体统计的限跌图。

同时出现“限涨”与“限跌”，舆论形容为“双向调控”，就是一边是收紧，一边是放松。我要指出，这并非是少有，事实上，在2018年，这种景象就已经出现过。当时，非常著名的事件是2018年的兰州与菏泽的调控放松。

但是，如此大面积的戏剧化对立场景同时并存，则特别是史上排名前列次。

这个背后，折射出深层次的话题我想大家都明白了，实质反映的是不同城市之间房地产价值的分化越来越显著。2021年城市间房地产市场的分化，要远远甚于2018年。一边是少数的都市圈核心城市及外围城市，涨得不像话。而另一边，却是中小城市以及人口流出的大城市，房子一直都是难卖得狠，价格也一直是疲软得狠。

梳理上述城市类型，便可发现。这一轮推出限跌令的城市，除江阴外，其余都在中国最优质的都市圈以外。如果我们去对比这些城市的人口情况，也能看到，绝大部分都是人口外流或者产业活力下降的城市，其间可能个别有所例外，但是这个结论大体上是成立的。

这些城市是我们之前一再提醒要规避的城市。

这是一点。

第二点是，我看到一些观点对上述城市“限跌令”的解读，可谓是为了zz正确而瞎胡扯。讲什么“不是不能降，而是别瞎降”。还有观点称——“如果不实施限跌令，任由开发商降价，可能会造成劣币驱逐良币的状况，品质最差的项目会先启动营销策略使价格下跌更厉害，而品质好的反而卖不出去，这是不公平的。”

你无法定义究竟降价降多少，才叫“恶意降价”，才叫“不正当竞争”，这需要法律才能界定。

我当然明白这些人为什么要这么讲，要为地方zf的“限跌令”辩护。房价下跌，就会有买家砸售楼部，给地方造成极大的wei稳压力，并且不符合“稳房价”的调控主旨。

但我认为道理很简单，如同我对“楼盘限价”的看法一样，地方应该允许开发商降价（真正应该监管的是学习东莞，管好预售款）。因为降价是市场出清的必要手段，如果因政策打压或需求下滑而出现了市场调整，但地方不允许开发商降价，那么就会导致企业出现更大的问题。

开发商没有涨价的自由，就有可能会偷工减料。同样，开发商没有降价的自由，就有可能交不了楼。没有房企在能够以1万元/平米轻易卖楼的条件下会选择8500元/平米，当他做出这样的选择，是因为他要顺应市场与企业的实际情况。如果你阻止了这一点，导致他不能够及时回款，那么会不能及时结清到期的供应商款项以及银行贷款，就会引发连锁反应，最终会导致交不了楼，而引发更大的祸患。

这些日子发生在恒大身上的事实，已经充分说明了这一点。各地的管理部门基于自身的利益考虑，都针对恒大的降价展开了狙击，却没有通盘考虑，这样的狙击会导致这家房企巨头的处境更加艰难。

我明白开发商降价的后果，会出现非常多非常激烈的wei权事件。但我们经历了2008危机，地方应该知道如何引导市民何谓“契约”，以及何谓“法治”，这是全社会在任何情况下都应该坚守的基本准则。买房人也好，地方也好，乃至开发商也好，都应该非常清楚，房价是会波动的，并且，那个波动在一些时候可以很大。但正如我之前一再强调：我们必须都要学会为自己的行为担责，不能房价涨的时候夸自己眼光好，房价跌的时候砸人售楼处。

这是其二。

其三，房企降价将会越来越多。

从上述城市梳理，眼下出台“限跌令”的城市，几乎有一半都和恒大有关。比如岳阳、菏泽、株洲等等，并且波及到了更多的开发商。这是相当危险的信号，它们共同指向一点：房地产企业资金危机已经在快速弥漫。

恒大的情况我们都已经看到了，股价在1年多时间内跌去99%，显见企业内在价值已经归零。具体详情需要更多的文字来阐述，这里我们要指出的是：如此的楼市局面在未来的时间内会继续恶化。因为市场调整的共识已经形成，市场情绪已经在全面滑落，没有什么力量可以改变这一点。

从我的经历来讲，房企巨头的资金链现在处于比2008年更为紧张的境地，今天我们看到的徘徊在爆雷边缘的房企巨头，不仅规模远超2008，数量远超2008，而且，危险程度更远超2008！

之所以讲下面会继续恶化，是因为接下来的市场调整将会是房企推动式降价+市场调整式降价两股力量的合流。在以往的历史里，比较多见的是，在年底的时候，房企为了冲刺完成业绩而展开大促销，但往往那个时候整体市场还是偏稳定或者是火热的，所以即便是房企促销，整体市场也不碍事。但是如今市场也同步出现显著调整，再叠加房企为挽救资金链而进行大促销，就会加剧市场的下滑与探底。

这种时候，是谁也挡不住的。

所以，地方城市的“限跌令”不会对局面有什么改善，反而只会延缓房企的回款速度而导致其资金链进一步恶化。相反，我认为学习东莞的做法，那才是对的。这个时候，管理部门应该加强对楼盘预售款的监管，防止开发商挪用资金，伤害到买家的合法权益。这才是地方应该切实扛起的托底之责。

我们有理由相信，接下来：会有越来越多的城市加入“限跌令”的大军，而同时会有越来越少的城市出台“限涨令”。这个速度会很快。

而就不同的城市而言，也可以说，这排名前列波推出“限跌令”的城市只是一个开始。下一步，这种降价现象在优质都市圈的外围乃至核心城市，也都会蔓延开来，市场的实质性调整已经展开。少有的区别在于，不同的城市的房地产会下降多少，要不要卖出。

即便如深圳，我们也看到现在的真实市场（二手房）在发生明显的调整，无论是成交量还是价格，都一样。8月的二手成交跌至2000套的水平，已经几乎是过去10几年的新低了。下图乐有家数据显示，2007年以来，深圳二手住宅过户量低于2000套的月份，几乎都出现在市场显著调整的年度。

芒格有一句话讲的很好：在鱼多的地方钓鱼。放到房地产市场，我们也要说一句：在人多的地方买房（在人少的地方卖房）。

对有些城市，“七普”翔实的人口数据以及市场的历史走势已经清晰给出方向：除了是自己居住之外，如果是非自住的持有，就要果断的卖掉，不管是否亏本。

而在有些城市，即便是调整来临，只要控制好负债率，依然要坚定的持有。至于在什么情况下卖掉，我们在之前已经给出了卖出的“四原则”，这里不再赘述，可阅旧文《什么情况下应该卖掉你的房产？》。

房企未来会滑向哪个方向？我们要如何理解这个房地产新局面？将是未来极大的功课，在接下来的文章里，我们将共同探讨。

来源：朱罗纪