今年龙华暂时仅获取了2个项目的预售许可证，其中一个是汇德大厦的办公产品，预售套数754套；另一个是恒大时尚慧谷大厦的产业研发用房，预售套数936套。目前汇德大厦的办公产品还未入市，而恒大时尚慧谷大厦购房需以公司名义购买。因此，对于想要置业龙华的朋友来说，2018年的龙华还处于“房荒”状态。

据统计，目前龙华在售的住宅项目也不多，仅仅只有10个，其中主要以老盘和次新盘为主，较新一批的住宅产品是2017年12月30日开盘的天玑公馆。天玑公馆位于清湖北片区，项目以刚需小户型为主，住宅单价在5万/平。从目前整个龙华在售的新盘来看，除了观澜片区之外，就只有天玑公馆1盘还有小户型产品。小户型在市场上一直属于热销产品，深受刚需和投资客的喜爱，因此，今天小编就给大家详情介绍一下，清湖这个少有的小户型住宅项目——天玑公馆。

一、项目简介

天玑公馆为城投工业园旧改，项目位于华清大道与观澜大道交汇处东侧，规划总建面104100平方米。目前已获取预售许可证的961套房源中，其中住宅产品占577套，房源位于A座、B座；办公产品352套，房源位于C座；另有商业32套，分布在住宅及办公的底层。另外，天玑公馆还规划有1栋保障房，6班幼儿园及游泳池。

天玑公馆目前主推的是住宅产品，户型约82平3房2厅1卫、约88平3房2厅2卫、约95平3房2厅2卫，其中88平的产品最多，而95平房源可选择性较少。项目整体售价约46500-53000元/平，整体均价约50000元/平，折后总价约404万/套起，据悉按时签约还额外享受99.5折优惠。

天玑公馆约82平3室2厅1卫户型

82平户型整体较为方正，格局分布合理，动静区分隔明显；阳台及卧室飘窗朝南，采光通风效果俱佳；但由于82平面积较小，因此厨房、卫生间及其中1个次卧空间会较为狭小。

天玑公馆约88平3室2厅2卫户型

88平户型做到了3房2卫格局，空间利用率高；主卧自带独立卫生间，较为干净和舒适；客餐厅及主卧朝南向，采光较充沛；不足的是厨房与餐厅分离，不方便传菜，且餐厅正对公共卫生间，布局不够合理。

天玑公馆约95平3室2厅2卫户型

95平户型南北通透，通风和采光效果俱佳；主卧带独立卫生间，较为干净舒适；除了3个卧室之外，95平还带有一个活动空间，可做为书房或者储物间；不足之处是，户型动静区分不明显，且餐厅正对公共卫生间。

二、区位和配套

天玑公馆地处清湖北片区，项目距离地铁4号线三期北延段清湖北站（在建中）直线距离约400米，距离龙华有轨电车清湖学校站直线距离约800米，未来轨道出行相对方便。但值得注意的是，项目与清湖北地铁站隔了一条华清大道，华清大道车流量大，且没有红绿灯，路况较为复杂。据现场销售介绍，华清大道目前处于改造中，未来可能会修建一座天桥，方便行人搭乘地铁，但小编3月走访楼盘时，该工程还没有动工。

除了轨道交通之外，项目距离机荷高速福民收费站较近，直线距离仅500米左右，同时毗邻规划的龙澜大道、梅龙路、梅观高速等主干道，可以快速通达深圳各区。

在配套方面，项目周边主要以工业区厂房和工业区宿舍楼、农民房为主，农民房底层配有一些小型的餐饮店和生活便利店，但稍大型的购物商场目前还没有。另外，项目周边的商品房也非常稀少，1公里范围内仅有1个二手房楼盘龙华花半里，价格是4.5-5.3万/平，所以周边的生活氛围比较不足，整体环境也有待提升和改善。

作为住宅产品，很多购房人群还是比较关心一个学位问题。根据龙华区教育局划片，目前天玑公馆所处的学区是清湖小学和新华中学。而据前瞻指南研究院发布的学校排行榜，清湖小学目前在龙华区排名第七，处于中等水平；而新华中学则是目前继高峰学校、玉龙学校之后，在龙华区排名第三的公办中学，教育资源相对较好。

                                                图片来源：公众号“家在福田”

另外，还得再提的是，目前项目周边的道路均比较破旧，大多处于改造状态，同时项目与力劲工业园相隔的马路，也只有单向一车道，道路狭窄，周边停车位也严重不够。

尽管“老”“破”“旧”还是目前片区内的代名词，但根据清湖地区的法定图则，天玑公馆未来周边将规划有大量行政办公、文化设施、医院、学校等市政配套用地，同时还有不少商业和住宅用地，目前这些配套设施都还处于规划阶段，具体改造的时间还没有确定，改造的周期或相对较长。同时，不容忽视的是，项目北面仍是工业用地，未来工业厂房还是存在。

三、未来规划

清湖北作为老工业区，旧改是它的必经之路。根据龙华区城市更新“十三五”规划中的更新空间范围图可见，清湖片区目前拆除重新更新范围（红色部分）多达十多个，而已批城市更新单元范围（紫色部分）也不再少数，未来片区内的环境将会有很大改善。

在众多旧改项目中，天玑公馆作为城投工业区的改造，已率先建起来了，而接下来临近项目南侧、东侧及西侧的立上工业区旧改也紧随其后，准备开始改造，3月份小编走访时发现，立上工业区已经围起了围挡，但还没有完全拆除完毕。

从2016年深圳市城市更新单元计划第三批计划表中可知，立上工业区改造拆除重建面积87329㎡，拟更新方面为居住、商业、新型产业等功能。从体量上来看，立上工业区的改造要比天玑公馆大得多，未来2个楼盘的配套或可能共享。同时立上工业区改造完成后，对周边环境及居住氛围也会有所改善。

                                                      图片来源：网络

四、周边竞品

目前天玑公馆周边在售的一手房住宅项目不多，只有保利悦都、锦绣御园以及鸿荣源·壹成中心花园。

从位置来看，天玑公馆最靠北，是少有一个处于地铁4号线三期北延段的楼盘，4个楼盘均不属于地铁口楼盘，但从项目与地铁站距离来看，未来天玑公馆是以下4个楼盘中最靠近地铁站的新盘。从户型上看，天玑公馆是目前少有一个小户型在售的楼盘，保利悦都与锦绣御园均是大户型尾盘，而鸿荣源·壹成中心花园7区仅剩大户型，8区虽有小户型，但要预计年中才能入市。从价格上看，由于天玑公馆最靠北，且周边工业厂房较多，配套较为不足，所以房价也是4个楼盘中较低的。从体量上看，较大的是壹成中心花园总建面超300万平，且自带60万㎡的集中商业，而体量最小的是天玑公馆，建面仅10万平左右，社区较小，自身配套也相对较少。

综上来看，天玑公馆对比其他3个楼盘，其主要优势是户型产品及价格，同时未来的交通配套也是项目的一个亮点，而不足的是项目所处的环境及配套在4个楼盘中还是相对较差，即便未来将要改善，周期也可能相对较长。

五、小编点评

1、户型整体方正，朝向全部朝南，同时项目以市面上热销的小户型为主，购房成本相对不会太高。

2、项目周边交通路网发达，目前可乘坐有轨电车出行，未来还有清湖北地铁站，另外项目距离机荷高速福民入口较近，高速出行也方便。

3、教育划片的学校资源相对不错，清湖小学在龙华区排名中等，而新华中学在龙华区公办中学里目前排名前三。

4、项目地处工业区，周边厂房、宿舍及农民房比较多，人员较为杂乱，生活配套也相对缺乏，短期内改善程度可能不大。

5、片区内有多个旧改，但改造周期相对较长，目前立上工业园及周边道路的改造会对项目有灰尘及噪音影响。