直播｜中轴与轨道 市场经济要素流动与资产配置方向

活动地点：鸿荣源尚峻营销中心

咚咚大咖—大山观点：

    1、延续2016年104新政，楼市成交低迷。今年3月至5月，积压需求开始反弹，到6月份，市场重新回归调控政策的影响，成交量有下滑。今年调控政策和信贷政策比较明显。但不管是利率还是政策，今年都不是历史上最严厉的一年。

    2、今年深圳2月份二手房成交均价在4.6-4.7万/平之间，还没有破5万。今年3月份开始，二手房成交均价去到5.1万。今年走势是处于环涨状态。龙华区今年1-9月份二手房成交户型占比，两房、三房的成交占比最多，一房较低，四房及以上占比占到11%。

    3、1-9月份200-500万的价格区间在龙华成交最多，500万到龙华购买三房，民治关口可以买到。上塘500万买三房很多选择，红山基本上买不到了。龙华片区1-9月份二手房成交套数，排名前列名是莱蒙水榭春天、世纪春城、潜龙鑫茂、星河盛世、金地梅陇镇。

    4、整个龙华片区会聚焦六大重点区域的开发建设。排名前列个，北站商务中心区、九龙山产学研片区、第四个像龙华、大浪、观澜生态园片区，这也是要重点打造的。

    5、从投资角度看，新盘或者临深片区是要长持的，如果在政策利好楼市的情况下，我不建议买入。像惠州、东莞，二手房的交易周期非常长。

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楼市基本面，深圳的基本面一直都是健康向上，比较好的。长的不敢说，未来5年的发展，深圳都是长期向上的阶段。

    排名前列部分，龙华片区目前的数据情况。

    排名前列张图，这是1-9月份二手房成交的柱状图，延续2016年104新政，成交低迷。3月至5月，积压需求开始反弹，到6月份，市场重新回归调控政策的影响，成交量有下滑。到今年4月份，银行折扣利率开始从8.5折向9折、9.5折，甚至到基准利率，甚至到现在调整至利率上浮5%，成交下滑非常明显。今年调控政策和信贷政策比较明显。但不管是利率还是政策，今年都不是历上最严厉的一年。今年2月份成交均价在4.6-4.7万之间，还没有破5万。今年3月份开始，二手房成交均价去到5.1万。今年走势是处于环涨状态。这个数据是由各大线下经纪人平台、地产中介提供给我们的二手房成交数据，是实时的，不属于国土局成交。

    第二张表，龙华区今年1-9月份二手房成交户型占比。两房、三房的成交占比最多，一房较低，四房及以上占比占到11%。我今年统计了龙岗片区的成交数据。从两个片区来对比，龙岗属于刚需房为主，两、三房最多，一房排第三但四房及以上户型比较少。在龙华片区来说，两、三、四房及以上房型占比比较大。在龙华片区改善性需求比较旺盛，同片区置换需求相对也比较大。3月份深圳各区的成交量普遍向上，3月份笋盘消耗速度比较快。

    第三张，1-9月份二手房成交价格占比。1-9月份200-500万的价格区间在龙华成交最多。为什么定250万到500万的价格区间？500万到龙华购买三房，民治关口可以买到。但是没有上塘这边好。上塘500万买三房很多选择，红山基本上买不到了。另外是500到800万的区间，这个区间很多人会买四房，四房去到红山，还有点紧凑。如果在上塘，可能是500-800万，四房面积相对比较大。

    这张图表是龙华片区1-9月份二手房成交套数，排名前列名是莱蒙水榭春天、世纪春城、潜龙鑫茂、星河盛世、金地梅陇镇，莱蒙水榭春天不管是楼盘品质还是周边商业配套、花园社区、户型配比，在龙华片区是非常具有性价比的。虽然现在五、六、七去到7万左右的均价，但一、二期的楼盘相对适合刚需和刚改的受众群体。

    第二部分，解析龙华片区目前“十三五”规划。

    从“十三五”规划中，龙华将会实现从“龙华制造”到“智造龙华”的转变，努力建成高端制造的产业大区。龙华是属于高端制造的产业大区，还没有达到金融概念和高端技术产业的片区，所以仍然处于制造业。相对来说龙华的产业比较薄弱一点。会大力发展电子信息产业、装备制造产业、培育新兴产业的发展壮大，新一代信息技术、机器人、可穿戴装备、智能装备、生物医药、生命健康、新能源、节能环保、新材料，同时打造新型高端产业园，促进产业集聚发展。它打造的高端产业园集中在九龙山科技园、观澜战略新型产业园、大浪时尚创意园、观澜文化产业园、福民低碳产业园。

    龙华在整个深圳来说，就是深圳北站商务区，划为深圳16个区的打造区域。

    它的“十三五”规划交通线路图，将打造以深圳北站为中心的综合客运交通枢纽，联系赣深客运专线，开深圳北站到东莞、珠海、惠州等城际轨道研究。“十三五”规划会抓紧推进6号线、4号线北厌段建设，启动有轨电车二期基础，加强轨道中轴线、宝龙线、18号线前期研究。城市中轴重点项目集中在梅观路、轨道中轴线工程、中轴山顶公园，还有玉龙通道，这个会连接新区与福田区，与福田区进行对接。

    整个龙华片区会聚焦六大重点区域的开发建设。排名前列个，北站商务中心区、九龙山产学研片区、第四个像龙华、大浪、观澜生态园片区，这也是要重点打造的。

    城市更新旧改，根据牛浩思所统计的数据，目前龙华区是按照原街道划分，有96个旧改项目，拆除重建达到669万平米。从体量上看，旧改多集中在龙华、大浪、观澜，目前三个街道有63个项目。

    整个民治街道，大约有15个旧改项目，拆除重建用地总面积67.4万平，相当于1.34个龙华壹城中心的项目大小。预计2017年入市的6个新盘一半来自红山，8成属于北站核心商务区范围。龙华街道旧改项目比较多，像龙华壹城中心、中洲旧改、龙华海岸城旧改，基本集中在龙华老城区。这边的楼盘有美丽365、美丽3A、南国丽园，4万多的均价，未来可以享受到整个龙华区域比较高端的商业。同时它兼备龙华区目前所欠缺的轨道交通。

    观澜街道大约8个旧改项目，拆除重建建设用地约70.05万平。我之前讲龙岗片区时讲到观澜。龙华在2015年时购买力是从福田区外溢，经过2015、2016年，价格提升到5万多的均价。在福田的购买力，现在外溢到观澜片区。观湖街道12个旧改项目，拆除重建为106万平。

 第三部分，目前楼盘现状和置业建议。

    我认为楼市的上涨，不管是投资还是置业，可以分为三个主题。排名前列，时机；第二，工具；第三，买入地标的。我认为时机是分信号导向、具物导向。信号导向分政策、货币、信贷、概念，比如北站商务区的概念。另外是一个基本面，看一个片区，新了解基本面，包括人口红利、产业、购买力，购买力是从哪里来的。信号是入市导航。

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    还有一个比较强的属性是学校，学校也是非常强的属性。只要具备了名校资源、品牌，你的楼盘价值肯定会瞬间提升，包括成交量。我们作为入市时机的判断，最主要的是政策的选择。入市时总有一些信号放出来。这部分，我把信号导向列入时机的其中之一，政策放在最重要的位置。过去深圳的楼市涨和跌都和政策有很大的关系。深圳的楼市就是政策市，政策信号不好把握。

    如果政策刚刚出来，信号是好的，那是非常适合短炒。今年也是房住不炒。从投资角度看，新盘或者临深片区是要长持的，如果在政策利好楼市的情况下，我不建议买入。像惠州、东莞，二手房的交易周期非常长。惠州的交易周期，从卖出到收到尾款，可能要半年时间。在这个时间段，政策随时可能会收紧，我们的子弹就要打在最精准的地方。

    楼市基本面，深圳的基本面一直都是健康向上，比较好的。长的不敢说，未来5年的发展，深圳都是长期向上的阶段。

咚咚金服业务总监—张艳冰

    张艳冰：我分三个部分跟大家简单做一下沟通。一，理财的基础概念；二，市面上常见的理财产品；三，如何甄选适合自己的理财产品。

    说到理财，我们有一个标准普尔家庭配置象限图。一般说资产不要放在一个篮子里，如果这个篮子不小心摔了，整篮鸡蛋就没有了。当我们的资产达到一定量的时候，可以做一个资产配置。排名前列块，要命的钱，是我们生活平常必须要支出的钱。一般会建议大家所有资金里预流3-6个月的基本费用。不要说出去吃个饭发现口袋里没有钱了，再想我的钱全部存到定期了怎么办。第二块，20%是保命的钱。就是用一小部分钱撬动资产。

    二，市面上常见的理财产品。

   不同理财方式，从三个部分看。收益、风险流动性，做个比较。收益方面，这里列了一个比特币，大家可能听过。比特币在10月31号开始，就已经在中国禁止销售了。因为比特币属于虚拟货币，没有实际的价值。在这个过程中，它的收益虽然较高，但同时风险系数也是较高的。流动性也相对比较强，因为可以随时作买卖。没有说一定收益较高的产品就是较好的产品，一定要从收益、风险和流动性做比较。

    定期存款，我大概帮大家罗列了一下常见产品的收益情况。银行定存，一年期定存1点多，银行有一定的上浮，但不会浮动很多。货币型基金，大概收益在4个点左右。银行理财产品，在4点多、5点多的范围里波动。信托产品，是比较安全的产品，但起步比较高，100万起投。现在信托产品的收益，也大大降低了，去到6.5左右的年化收益。P2P理财，前两年还非常火，收益去到10多、20，甚至还有更高的。但通常超过15以上的P2P平台，我们要特别小心关注一下，要了解一些资金的真实投向在什么地方，有没有相应的托管机构。私募基金现在在9-10点多的范围。

    这里简单列举了一下，贷款跟投资金额都是100万的情况下，如果做房贷，一年下来总的利息成本大概在4万出头，如果做一些理财，假设是做定期，你的贷款利息比定期收益要高。也就是说你把这个钱拿去做定期，每年还要亏损2万多。