如今的罗湖楼市，正是新旧交替的时代，尽管市面上在售多是老盘尾盘，但与此同时也有很多新盘正在建设中，以旧改项目为主，集中在蔡屋围、布心片区。实际上，罗湖作为深圳最早的中心区域，已经坐拥了便捷的公共交通，完善的医疗教育资源，共享了多个成熟的商圈，随着近些年旧改的不断推进，越来越多新盘拔地而起，比起福田南山相对较高的房价，罗湖的新盘也会给许多有意置业市区的购房者以更多的选择。

9月初，老焦到罗湖片区实地踩盘，具体路线是实地剑兰郡——深业东岭——佳米基尚领公苑——粤海城——中冠珠宝创新大厦。

排名前列站：实地剑兰郡

实地剑兰郡是罗湖的纯新盘项目，位于红桂路红桂横街27号，是1栋2单元的高层住宅，也是实地集团在深圳开发的排名前列楼盘。从地图直线测距来看，项目距离3/9号线约350米，距离1/2号线大剧院站约800米，距离3号线老街站约900米。

*交通区位图

该项目占地面积约6200平方米，总建面约42000平方米，绿化率40%,由A/B两栋塔楼组成，A栋31层，B栋30层，2梯6户结构，共计319户，266个停车位，CWB1:0.8。其中，地下2层是停车场，地上1-2层是约2000平方米的商业，3层是架空层包括花园和泳池，4层以上是住宅。

*楼座示意图

目前，项目已开放临时展厅，位于京基100瑞吉酒店5楼，现场展出了区域图、沙盘模型，预计9月22日（本周六）开放样板间，预计9月底开盘。从具体产品来看，A栋顶层是建面约1333平的复式，其余都是平层住宅，户型面积包括70/73平2房，83/86/89平3房2厅1卫，112平3房2厅2卫，所有房源均带装修出售。

*施工进度图（9月初）

【老焦点评】

1、地处罗湖中心地段，5条地铁线在项目附近交汇，距离最近的3/9号线红岭站，步行时间不超过5分钟。

2、在项目1.5公里范围内，环绕着如京基100KKmall、万象城、岁宝百货、太阳百货、天虹等大中型商超，满足中高端的购物生活需求。

3、周边生活环境舒适，荔枝公园、人民公园、洪湖公园等为业主提供了休闲娱乐的去处。

4、位于桂圆小学和红桂中学的学区范围内，在全市的排名中上，而且距离项目1公里之内，小孩上学比较方便。

第二站：深业东岭

深业东岭是罗湖片区的老盘了，位于深南东路和沿河北路交汇处（黄贝岭村牌坊），临近2/5号线黄贝岭站。项目总建面约53万平方米，分为三期开发，一期回迁房已入伙，二期住宅是准现楼，三期规划了写字楼和商业，后期将建设地铁连廊，目前尚未正式动工。

*项目规划图

其中，一期1-4栋大部分是回迁房，也有少量商品住宅。9月15日，项目在营销中心加推99套住宅，是一期回迁物业剩余的房源，户型面积是39平单房、112平3房2厅2卫、126平4房2厅2卫以及146平5房2厅3卫，开盘均价73000元/平，简装修交付。当天认购99折，一次性付款99折，按时签约99折。

*项目实景

二期有5A栋、5B栋、6栋、7A栋、7B栋共计5栋塔楼，全部是商品住宅，2016年4月首次开盘，均价65000元/平。目前，5A栋剩少量69平2房，毛坯均价73000元/平。另外，7B栋正在办理转现售手续，预计年底现房入市，推出36平单房、约52-87平1-3房，具体时间待定。

*周边配套

【老焦点评】

1、接驳黄贝岭地铁站，毗邻主干道深南东路，自驾和地铁出行都比较方便。

2、项目已经是准现楼，社区内有一所9班制幼儿园，现划入靖轩小学和翠园中学。

3、周边已布局了京基凤凰印象商业广场、沃尔玛、古玩城，生活氛围浓厚，但是缺乏大型购物中心，未来项目自带的3.9万平开放式街区开业之后，也将弥补这一少有。

4、位于黄贝岭村内，周边有一些农民房，居住环境比较嘈杂。

第三站：佳米基尚领公苑

佳米基·尚领公苑位于罗湖北斗路和沿河路交汇处，即文锦渡口岸对面，也是罗湖片区的老盘了。项目是1栋单体住宅楼，地下2层，地上31层，1-3层是商铺，4层是平台花园，总计93户，停车位110个，单数层2梯5户，双数层2梯4户，物业费3.9元/平/月。

*小区外观实景图

目前现楼清盘中，营销中心已经拆掉了，只有一个物业接待处，由投资公司的工作人员接待来访的客户，当天就有4-5批购房者。据工作人员介绍，目前仅剩10多套住宅在售，现场可参观毛坯现楼，具体户型是87平2房，270平大户型，830平顶层复式，均价65000元/平。

*87平C户型样板间

*小区内部配套

【老焦点评】

1、与文锦渡关口仅一路之隔，可无遮挡看香港绿地，同时去香港较方便，吸引了一些在港工作的人士购买。

2、目前划分在北斗小学和文锦中学学区范围内，教育配套比较一般。

3、周边商超有鸿昌广场和华润万家，但是缺乏大型购物中心，生活配套不算太完善。

4、沿河南路车流量大，多货柜车通行，难免对中低楼层住户产生噪音影响。

第四站：粤海城

粤海城地处水贝—布心商圈，前身是金威啤酒厂旧改，占地面积约6.8万平，规划总建面约65万平，包括商务公寓、写字楼、商业、公共配套等业态。项目主要分为3个地块开发建设，分别是位于晓风路以西、紧邻围岭公园的西北地块；太白路以北、东昌路以西的北地块；太白路以南、东昌路以西的南地块。

*粤海城西北地块具体信息

*粤海城西北地块楼座示意图

粤海城首期主推西北地块，计容建面约12万平，规划有3栋塔楼，1栋分为A/B/C座，A座47层，B座45层，均是商务公寓，C座是4层的商业；2栋和3栋均是29层，包括商业和办公，规划390个停车位。

9月初，老焦实地探访粤海城西北地块，从工地现场来看，1栋A/B座均已建至地上30层左右，C座建至4层，2栋和3栋建至20层以上，整体施工进度都比较快，预计今年下半年就能面市了。另外，北地块仍在平整土地中。

*周边交通条件

*周边配套

【老焦点评】

1、项目是双地铁口物业，距离5/7号线太安站500米，距离5号线布心站600米，最近的公交站是金威啤酒街，可去往福田罗湖中心区。

2、附近有一些老旧住宅区、工业园区，门口的太白路较窄且无红绿灯，车流人员嘈杂，环境比较一般。

3、周边只有少量住宅底商，生活配套较为缺乏，西荟城购物中心，华润万象汇等大型商超均在3公里之外,不过项目自身也规划有购物中心商业，后期或可填补这一少有。

第五站：中冠珠宝创新大厦

中冠珠宝创新大厦位于罗湖太白路南侧，也就是在粤海城项目对面。项目占地面积5942.88平，总计容建面约45070.25平，规划1栋办公楼，地下3层，地上25层，产业研发用房性质，50年产权，规划240个停车位。

*项目规划信息

项目正在平整土地，还处于施工前期阶段，据工程牌的信息，预计2019年年底竣工，预计较快也要明年入市了。未来，这个独栋的项目，也需要依赖粤海城的商业配套。

*施工进度图（9月初）