进入下半年，深圳楼市显然格外热闹，甚至可以用亢奋来形容。“打包整售”、“摇号选房”、“新房限价”等等，短短的半年，深圳楼市其实悄无声息地发生着翻天覆地的变化。开发商推盘意愿增强，加上媒体对当下网红热盘的渲染，使得整个市场有点趋之如骛的状态。很多人认为，随着新房市场限价，不少项目存在价格倒挂及价值套利，形成了一种“买到即赚到”的现象。

但现实却未必如大家想的这么简单。首先，随着三价合一政策的落实，而且调控政策使得购房名额和贷款名额弥足珍贵，二手房市场已经不再热火朝天。从如今的二手房市场上，除非是非常优质的项目，不然都有不同程度的降价。

另外，虽然一些推出来的新盘无论是地段还是项目本身的价值确实比较优质，但也不排除有些楼盘鱼龙混珠，借势蹭热度。有些新盘入市价格看起来要比周边二手房低，看似有套利的空间，但项目有没有升值空间，除了和二手房价格对比外，还要看学区、户型、环境等等着些重要的购房考虑因素。就好比学区，有些人看中了名校区，就不惜一掷千金，但是学区房的背后不仅仅是看满不满足条件，而是看积分的排名，即便你满足积分条件，但学位不足还是看排名。

如果没有做足功课，盲目跟风入市，可能到头来只是“竹篮打水一场空”，白白瞎折腾，甚至塔上了婚姻财富。那么小编就针对当下深圳几个热度比较高的项目，简单分析一下项目的优缺点。

金亨利都荟首府（备案名：金亨利瑜璟苑）已开放营销中心，在今明两天（7月9日9:00-7月10日18:00）启动诚意登记，现场只接待持有《金亨利瑜璟苑预审批回执》的客户，需冻结200万元诚意金，之后将于7月11日《诚意登记人名册》公示，7月12日选房顺序公证摇号，7月13日开盘选房。 据了解，金亨利都荟首府2期本次推售163套住宅，其中88平56套，89平28套，163平23套，户型是一到两房，现场工作人员表示不能搭板，预计2020年6月交房。

【优点】生活配套成熟，居住氛围及未来商业预期浓厚的红山片区。另外，交通上靠近红山地铁站，有4号线和在建的6号线。

【缺点】户型面积和外界猜测的落差较大。在项目明确不能搭板、没有拓展的情况下88平只能做1房、163平只能做两房。一般这种户型只会出现在豪宅上，但金亨利都荟首府明显不是豪宅项目，而且这种户型让购房者非常尴尬。而之所以项目一期二手房能挂牌接近10万的价格，很大的原因是项目的高拓展和赠送，一期88平能做到4房甚至复式5房，这对于寸土寸金的深圳楼市来说是非常稀缺的。另外项目的学区有未百分百确定，金亨利二期按现在的学区范围、还是就近入学等原则来说，未来是深高学区的可能性极大。但在教育局未确定之前，一切都还存在变数。即便项目纳入深高学区，也得要和其他业主、周边楼盘业主拼积分排名。

豪方天际目前已开盘推出74-125平住宅，房源位于5栋1单元和2单元，共404套房源。整体均价82000元/平，带装修交房。目前豪方天际新推房源主要剩下29层以上的高楼层单位。

【优点】户型实用率比较高，配套有南山实验园丁学校。考虑到目前周边小区不多，因此该学校对于积分要求并不高，业主只要满足积分条件，一般都能顺利入读。

【缺点】噪音是这个楼盘较大的缺点，周边环境欠佳。因为项目南侧是北环大道，北侧是正在修的南坪快速二期，另外还有一条平南铁路，南北两端的大货车主干道夹击，必然产生比较大的噪音；配套严重不足，项目自身商业仅有5000㎡分散分布在项目东面和北面为普通底商，没有配建集中式商业，周围也没有大型商业配套；交通不便利，目前项目不靠近地铁站，未来会有12号线，项目靠近同乐站。

宝能城西区预计8月份入市，首批主推4栋、5栋A/B座住宅，层高24层。户型主推100-166平带装修3-4房，其中100平为3房2厅2卫，其余户型均为4房2厅2卫。目前宝能城西区已开放了117/122/162平的户型样板间。

【优点】宝能城较大的卖点之一就是自带约8万m²的集中式商业——“宝能Allcity”；另外项目靠近5号线塘朗站，交通比较便利。片区上看，项目临近塘朗山，附近还有长岭陂水库、西丽高尔夫、西丽湖等景观，周边没什么农民房，周边以次新房为主。

【缺点】项目东区的住宅户型使用率较高，比如89平的户型做到了宽敞的四房。但在楼市严厉整顿背景下，西区很难再有东区如此高的实用率，另外项目东区首批推的都是大户型，总价会相对比较高，侧面提高了入手门槛。另外，从整个项目看，容积率都比较高，居住舒适性有所打折。同时，项目周边中小学资源仍十分紧缺，目前的商业配套非常稀缺，片区内暂时没有大型的购物商场。

博林君瑞目前剩90平2-3房住宅在售，房源主要为E座D户型，目前整体单价区间为40000-46000元，均价约44000元/平。博林君瑞住宅毛坯房发售，预计2019年交房

博林君瑞的定位可能与上面几个项目有点不同，前面的项目偏向改善型，而博林君瑞更多的是刚需型，但无可否认项目也是深圳楼市最近比较火的楼盘之一。

【优点】项目较大的优势是区位，作为新兴区域，大空港规划让不少人对沙井片区充满了期待。而此时的沙井处于发展的起步阶段，博林君瑞处于空港新城拓容区域，未来也能享受规划红利。项目周边有沙井天虹，但是据了解未来规划中，一路之隔的万丰海岸城将提供80万平的商业配套。

【缺点】交通不算方便，虽然沙井开通了11号地铁快线，但是博林君瑞距离最近的马安山站也有1.6公里，距离比较远。另外沙井还是以小产权房、农民房、厂房为主，而片区内的商品房住宅不多，因此，整体的居住环境还是较为杂乱的。作为深圳的老工业区，沙井未来的发展，主要依靠旧改。沙井的教育资源在整个宝安来说，算比较紧缺，项目属于宝安中学（集团）第二外国语学校的小学部及初中部的学区，即原上寮学校的小学部及初中部，学校排名算是中等。