老焦看房:龙岗坪地片区新盘爆发 深度探访价格洼地4个上车盘

搜狐焦点深圳楼盘 2019-05-28 19:36:00
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坪地对比整个深圳市仍然是为数不多的“价格洼地”之一,也是刚需购房者的上车机会。目前坪地环境和配套设施怎么样呢?

据老焦了解,深圳未来将深入实施“东进、西协、南联、北拓、中优”发展战略,并且有着地铁14号线和16号线的双向加持,龙岗发展势头一时无两。得益于政策与交通的利好因素,近几年龙岗楼市也是水涨船高,新盘层出不穷,房价更是一天一个样。但是龙岗坪地片区由于目前地理位置的偏远与轨道交通的不便,还受限于大片城中村与土地规划不完善等种种因素,对比整个深圳市仍然是为数不多的“价格洼地”之一。

那么这个“价格洼地”价格到底有多低?它的周边环境和配套设施怎么样?带着大家的疑问,老焦在5月24日前往龙岗坪地片区深度踩盘,实地探访了目前市场大热的3个刚需新盘。下面老焦就带大家一起去看看吧!

排名前列站:桑泰龙樾

老焦从泥岗出发,沿S209清平高速开5.2公里转S28水官高速,继续行驶15.5公里下高速走盐龙大道转仙田路,驾车约40分钟,就到了桑泰龙樾府。

桑泰龙樾府又名山水丹华花园,位于龙岗区盐龙大道与仙田路交汇处东北侧,一共规划建设7栋普通住宅(1栋A/B座、2栋A/B座、3栋A/B/C座)以及约8000㎡商业与小区文化室,规划总户数1411户,规划地下停车位1465个,CWB为1.03:1。

老焦从外观看桑泰珑悦府7栋住宅均已封底,有几栋顶层绿网已脱,预计近期全部楼体将逐渐展现。距离桑泰龙樾府约200米处有一大片施工用地,据现场销售称,该地将建起仙田外国语九年一贯制学校。老焦沿着仙田路继续下行约500米可以看见深圳市德邦高级中学,该校已于2016年开始招生。

目前桑泰龙樾府已于2019年4月27日开盘,整体均价3.5万/㎡ 。其中68平2+1房总价区间是220-230万,87平3+1房总价区间是300万左右,101平3+1房总价区间是350万左右;112平4+1房是400万左右。据现场销售称,项目预计2020年年底毛坯交楼。

第二站:君胜熙珑山花园

君胜熙珑山位于龙岗大道与龙坪路交汇处,距离桑泰龙樾直线距离大约1.5公里。其中龙坪路处于规划中,目前尚未开建。计划通车后自驾大约10分钟可以到达坪山高铁站。另外项目周边有规划的地铁3号线延长线的新生站。

从外面看上去,君胜熙珑山目前楼栋基本建成,已经完全脱绿网了,目前楼栋底层商业还在装修施工状态。

君胜熙珑山占地面积约6.7万㎡,总建筑面积约39.9万㎡,一共由1栋酒店、1栋公寓、12栋高层住宅以及一所幼儿园组成,其中住宅呈围合式布局。中间有园林小区、泳池和一些活动配套。项目整体容积率为4.38;绿化率为30%,项目停车位共2090个。

其中公寓和酒店靠近龙岗大道一侧,底下四层规划为商业。酒店和商业全部由开发商自己运营管理,而公寓则暂时没有太多信息,后面是否租售还是开发商自持或者其他,暂时也不确定。

目前项目在售的是住宅产品,一共有5栋12座高层,除了5栋A/B座为31层外,其他所有楼栋均为40层。目前项目样板间设在1栋B座和1栋C座。项目住宅梯户比有2梯4户和3梯6户。

君胜熙珑山所有房源已经备案,共有2512套房源,其中住宅共有2110套,户型主推76-248㎡,具体户型有76-80平、89平有两种户型、127平、132平、143平。项目住宅均价3.5万-3.6万/平,预计今年年底毛坯交房。项目物业费为3.9元/平方米.月。

老焦算了一个1栋C座的89平户型,折后总价约为316万,三成首付大约95万,月供大约1.2万/平左右。

据现场销售介绍,君胜熙珑山自身有一所幼儿园,目前已经建成。项目学区划分为龙城高级中学教育集团东兴外国语学校(九年一贯制)。

目前来说,君胜熙珑山周边比较荒凉,配套欠缺,同时交通是一大短板,距离地铁开通还有比较长的时间,目前项目门口有一个坪西路口公交站。优势是项目周边有一个36万平的香莎湿地公园,可以休闲散步,环境不错。另外项目旁边有一个今日中心的项目目前在建,建成后将配套有10万平的购物中心,届时将大大盖上区域内的商业配套。

第三站:今日中心

今日中心紧靠着君盛熙龙山,项目占地约7.8万平米,规划总建面约60万㎡综合体大盘,分为两期开发。目前一期已经封顶,但项目展示中心尚未开放。

△今日中心施工进度和工程图

△今日中心周边配套

第四站:吉祥悦府

从今日中心大约走700米来到吉祥悦府。吉祥悦府具体地址位于龙岗大道吉祥一路西侧。项目目前楼栋处于脱绿网中。

吉祥悦府是由工改用地规划打造成涵盖住宅、商业、办公的综合体,项目占地面积3.5万㎡,总建面约14.4万㎡,由6栋住宅、2栋办公和1座商业裙楼组成,另外还规划了有一所12班幼儿园。项目容积率比较低,只有2.8,绿化率有40%。项目停车位共有1070个,CWB接近1:1.4。

其中6栋住宅(1栋ABC、2栋AB、3栋)位于小区北部,一字排开呈c型布局。而两栋办公楼则位于地块的南侧,共5层高;幼儿园位于西侧,目前已经建好了。而目前售楼处所在的商业位于地块的东侧,商业建面共有1.8万平。整个地块也呈围合式布局,中间有23000平米园林。

吉祥悦府住宅除了1栋A座层高为30层外,其他楼栋层高均为33层,梯户比为2梯4户(3栋梯户比为2梯5户)。项目共有760套住宅,户型主推建面约71-128㎡,共有5种户型,分别是78平2房、80-83平3房、88-89平3+1房、127-128平4房。整体均价约3.7万/平,预计明年年底毛坯交房。住宅物业费为3.6元/平米/月。

项目样板间位于1栋B座和C座。老焦参观了80-83平户型3房样板间,整体上比较方正,但只有1卫;而88-89平3+1房虽然多了一个房和一个卫浴,但多出的房子比较少,而且每个卧室空间都比较少。因此老焦认为不介意1卫的话,小3房的性价比还较高点。

老焦也分别算了这两个户型的价格,其中83平折后总价大约282万,三成首付款约85万,月供月10751元;而88平的户型折后总价约302万,三成首付款约91万,月供11515元。二者总价相差20万,首付相差6万,月供相差不远,差764元。

据现场销售介绍,吉祥悦府学区和君胜熙珑山一样,也是划分为龙城高级中学教育集团东兴外国语学校(九年一贯制)。但是在学校的距离上,吉祥悦府会更靠近地铁站和学校。另外项目吉祥一路对侧空地为华侨城的旧改,分多期开发,一期建面30万平配套10万平商业,但目前没有动工。目前周边还是主要以工厂为主。

君胜熙珑山和吉祥悦府相隔不远,基本配套都可以共享。而在项目自身上看,君胜熙珑山的社区会更大,户型空间和格局会更占优。吉祥悦府这边优势则是户型比较实用,同样面积段有更多的功能空间,但格局上会逊色。另外吉祥悦府的容积率会更低,舒适度会更好。

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