颐湾府 PK 领玺，前海两盘对决

新社区管家 今天

▲ 图1、深圳的未来——前海中心效果图

2017年11月，龙岗：佳兆业未来城PK御景中央

2018年11月，沙井：万科星城PK华强城

2019年11月，前海：颐湾府PK领玺

每逢年底的PK大战

上市公司年报冲刺的背水决战

前两年，两个同质的刚需楼盘对决

如今，两个同质的前海核心区高端项目PK

直面市场竞争，买房者选房两难

如果不做对应的细项对比

简直难分上下

前海仅有两住宅

铝板外墙显高端

妈湾宜居，唯二新盘

深圳的未来——前海自贸区，前海三大片区的桂湾定位金融中心，前湾定位科技创新中心，妈湾定位自贸城。

前海自贸区内，基本以写字楼和商务公寓为主，近年来前海一直无宅地出让。根据规划，前海的住宅用地占比约10%-15%，而住宅项目多在妈湾片区内。

2015年12月桂湾前海时代广场二期CEO公馆入市,至今4年始有颐湾府和招商领玺面市，是目前前海自贸区唯二的住宅新盘。

▲ 图2、前海三个住宅项目位置图

两大国企联袂，倾力打造颐湾府

深国际前海置业（深圳）有限公司和深业置地联袂开发，位于前海妈湾深国际拥有5宗土地面积共约38万㎡的深国际智慧港，颐湾府为深国际智慧港先期启动项目的住宅部分。

深国际智慧港先期项目位于前海19单元06街坊的四宗地块：住宅颐湾府地块；写字楼颐都大厦（1栋塔楼+8栋企业公馆）地块，商业颐锦广场两地块。

▲ 图3、颐湾府模型

配套商业位于丝路长廊，容积率仅为0.6，为低层商业街区+地下集中商业的低密生态街区商业，地下商业与地铁无缝接驳。

▲ 图4、颐湾府实景

颐湾府位于港城路与妈湾一路交汇处，占地面积约3.8万㎡，总建筑面积约5万㎡，容积率4.35。

颐湾府368套住宅，自带2874㎡商业配套。住宅车位381个，商业车位786个。

1栋43层，3梯2户，190㎡4房；2栋43层，3梯3户，120㎡3房；3栋1单元30层，2单元31层，3梯3户，120㎡3房。

▲ 图5、颐湾府效果图

颐湾府距离地铁5号线南延段的铁路公园站约200米，该站为5号线与15号线换乘站。项目东南是丝路长廊的起点铁路公园，西侧为颐都大厦，西南紧邻颐锦广场商业街区，与妈湾地标世茂前海中心、香江金融中心和金立大厦一路之隔。

▲ 图6、地铁5号线南延段今年9月28日开通

今后，妈湾跨海通道建成后，妈湾港、赤湾港的货柜车将从兴海大道转向妈湾大道，兴海大道以北的月亮湾大道将不走货柜车。

▲ 图7、将来，兴海大道北的月亮湾大道将不走货柜车

颐湾府展示中心已于8月18日开放，尚未开放样板房。预计11月取得预售许可证，或于2021年中毛坯房交付。

▲ 图8、颐湾府展示中心

前海较大地主，508万超级大盘

招商前海湾占地面积约2.9平方公里，招商蛇口为前海自贸区拥有最多土地的房企。招商前海湾总建筑面积508万㎡，由招商局集团与前海管理局成立合资公司，属“政企合作”项目，重点引进总部经济、国际贸易、科技创新等现代服务业。

招商前海湾规划有60多栋写字楼，以吸引世界500强、中国100强的上市公司。产业引入以金融、科技、文化、现代服务业为主，并设立中小型企业孵化基地。

招商前海湾是招商布局深圳的排名前列大盘，也是深圳排名前列超级大盘。

▲ 图9、招商前海湾占地位置图

招商前海湾启动区占地约19.83万㎡，建筑面积约80万㎡，办公约30.6万㎡，住宅约23万㎡，公寓约4.6万㎡，酒店约4万㎡，商业约16.7万㎡，集办公、商业、公寓、住宅、学校的区域综合体项目。

▲ 图10、招商前海湾启动区总平面图

▲ 图11、招商前海湾启动区效果图

招商前海湾启动区一期住宅招商领玺，位于妈湾兴海大道与临海大道交汇处的19单元02街坊，占地面积约1.4万㎡，总建面约9.1万㎡，住宅约5.85万㎡，容积率4.98。

▲ 图12、招商领玺模型

1栋、2栋44层，3栋38层，三栋超高层住宅均为3梯4户。每层120㎡3房3套，150㎡4房1套。

招商领玺项目共计456套住宅，其中120㎡ 342套，150㎡114套。配建一所12班幼儿园。

▲ 图13、招商领玺现场展示区

招商领玺距离地铁5号线南延段的妈湾站约180米，距离地铁公园站约590米。

项目展示中心位于海运中心18楼，样板房现已开放，需预约参观。预计11月取得预售许可证，或于2020年中精装修交付，装修参考标准为1万/㎡。

▲ 图14、招商领玺展示中心设于海运中心18楼

铝板外墙，高端品质

自半岛城邦3期、4期之后，深圳的10+万/㎡高端住宅，无论是万科瑧山府，还是天健天骄、金众麒麟公馆，甚至龙华均价6.5万/㎡华盛珑悦，均采用国际流行的铝板幕墙。

颐湾府和领玺的建筑外墙，均采用历久弥新的铝板幕墙，与深圳过去的住宅建筑外墙，形成截然不同的品质反差。

▲ 图15、正宗前海，正宗高端

两盘相距300米

定位相同，配套共享

颐湾府和领玺，两项目相距300米，既是邻里关系，也是竞争对手。作为邻里关系，其户型定位70%相同，各自的“1000米生活圈”，几乎所有配套都会重叠，即所有配套均可共享。

▲ 图16、颐湾府和招商领玺相距300米

70/90新政，刚需变刚改

除了个别拍卖宅地之外，深圳所有住宅用地仍然执行70/90政策，即建筑面积小于90㎡的户型占70%。

按照传统的户型定位，建筑面积90㎡以下户型为首次置业的刚需户型，120-130㎡户型为首次改善置业的刚改户型，170-180㎡为再次改善置业的再改户型。

今年以来，深圳楼市的超高层住宅项目出现了以建筑面积120㎡户型为主的项目，如天健天骄、颐湾府和领玺。由于超高层住宅实用率为75%左右，深圳市较新的预售查丈方法，按照套内面积90㎡以下执行70/90政策，颐湾府和领玺120㎡户型面积占项目的70%，刚需户型悄然演变成刚改户型。

如今深圳的赠送面积仅限于凸窗和阳台，超高层120㎡户型的套内实用面积，与高层“N+1”89㎡户型相当。颐湾府由于设计有较大程度的凸窗，且层高3.15米比邻玺层高3.05米高10mm，套内空间会比领玺感觉更大一些。

地标所在，中心所在

妈湾19单元03街坊的现代自贸城，是妈湾商务组团启动区。目前，前海开发速度较快，商务楼宇较先全部落成的是妈湾现代自贸城，甚至比更早开发的桂湾2单元金融先导区更为成熟。

▲ 图17、妈湾19单元03街坊：现代自贸城

现代自贸城由7栋写字楼组成，世茂前海中心、前海自贸大厦、顺丰总部大厦、香江金融中心、信利康大厦、金立大厦、前海香槟大厦等总部大厦，已经先后落成投入使用。

▲ 图18、妈湾商务组团启动区：19单元现代自贸城

▲ 图19、妈湾地标：世茂前海中心

▲ 图20、清早，现代自贸城的上班人群

商业定中心

300米世茂前海中心的地标效应，妈湾核心商圈在此聚集。7栋写字楼的裙楼和地下商业约5万㎡，颐锦广场岭南庭院式街区商业2.5万㎡，招商前海湾购物中心5.8万㎡，共约13万㎡聚集在5号线、15号线汇聚的铁路公园站周围。

▲ 图21、颐锦广场连通地铁5号线、15号线铁路公园站

▲ 图22、现代自贸城商业裙楼

5号线南延段，串起地铁大环线

2019年9月28日，深圳地铁5号线二期正式开通运营。作为首条贯穿前海片区的地铁线路，5号线不仅连通前海三湾——桂湾、前湾、妈湾三大片区，而且贯通前海、蛇口两大自贸区。

地铁5号线南延段的开通，使得地铁5号线和2号线形成闭环的深圳地铁大环线。这条深圳主城大环线，串联了深圳的传统主城区南山、福田、罗湖，也连通了新兴城区的坂田、龙华、宝中，可谓深圳新主城区环线。地铁5号线在本区域内有妈湾站和铁路公园站。

▲ 图23、地铁5号线妈湾站，距离招商领玺180米

随着今后深圳地铁线路的发展，这条深圳地铁新主城环线，或可形象地模拟莫斯科地铁图，主城环线演绎成正圆形，便于识别深圳主城区范围。

▲ 图24、2号线+5号线——深圳新主城环线

15号线，连通宝安和南山

规划中的深圳地铁15号线在“在前海画一个圈”，包围了前海、后海、南山、宝安、新安大部分地区，将宝安新老中心、南山核心区、蛇口、西丽、前海片区串联起来，预计会纳入深圳第五期地铁建设批次中。

▲ 图25、地铁5号线铁路公园站，距离颐湾府200米

3所国际学校，1所公立学校

区域内共规划建设3所私立学校：荟同学校、哈罗公学和礼德学校，以及1所九年制公立学校。

荟同学校是一所新成立的国际教育集团办学的国际学校，今年秋季在深圳和华盛顿同时开学。深圳校区占地面积约10414㎡，建筑面积约38220㎡。学校建筑由意大利国宝级建筑设计大师、建筑界较高奖——普利兹克奖得主伦佐•皮亚诺亲自操刀设计。

▲ 图26、意大利大师设计的荟同学校建筑

荟同学校是全球排名前列幼儿园到高中一贯制世界学校，人大附中前副校长、人大附中朝阳学校首任校长沈献章教授为荟同学校深圳校区校长，面向全球优秀生源招生。2019年9月正式开学，一期招生1500人。据了解，学费较低为20万/年。

▲ 图27、荟同学校设计师和顾问团队

位于领玺北侧的九年制公立学校，有希望引进名校集团。其建成后，将有新的学区划分。

▲ 图28、九年制公立学校位于领玺北侧

丝路文化小镇，国家博物馆

“丝路长廊”为前海妈湾启动区一期工程，建成后将推动前海的经贸合作，成为“一带一路”国际产业合作窗口，以国家馆集群、国际经贸组织集群和国际文化交流组织等集群，充分体现丝路国家丰富的文化、历史、艺术和绚丽的风土人情。

临近妈湾的前湾8单元、9单元，规划有中国国家博物馆.深圳馆、科技专题馆，国际医院。

▲ 图29、国家博物馆、科技馆、国际医院均在妈湾附近

▲ 图30、妈湾丝路长廊

开放式社区，国际住区

深圳传统的住宅区讲究人车分流的封闭小区。一直以来，小区房比单体楼更受市场欢迎。

从颐湾府和领玺两个项目的沙盘看，两盘均为开放式小区，没有小区围墙，没有明显的社区大门，社会人员可以自由进出社区。

▲ 图31、颐湾府的开放式社区

▲ 图32、招商领玺的开放式社区

美国纽约曼哈顿的国际住区，都是没有小区围墙的开放式住区，与商务区融为一体，实现空间和配套的社会共享。将来，前海采用开放式住区，也可理解为与国际住区接轨。

▲ 图33、纽约曼哈顿的开放式住区

▲ 图34、纽约曼哈顿的开放式住区

▲ 图35、纽约曼哈顿的开放式住区

现在一张白纸，将来高大上

由于前海妈湾为填海新开发片区，现状到处是工地或空地，百业待兴的开阔景象。

▲ 图36、妈湾开发刚刚启动，周边到处是工地

领玺西侧怡海大道之西为前海湾花园，颐湾府南侧是刚刚建成的现代自贸城商务区。

▲ 图37、招商领玺西侧是前海湾花园

▲ 图38、颐湾府南侧是现代自贸城

开发15年之后，待508万㎡招商前海湾全部建成，两项目周边配套将应有尽有，充分显现出妈湾的宜业宜居宜游。

▲ 图39、未来的妈湾效果图，前为前海地标

势均力敌，个性彰显

颐湾府偏投资，领玺偏自住

作为竞争对手，两个项目的70%户型重叠，即70%客户重叠。在配套相同的前提下，只有对比地（位置）和房（产品），才能分辨高下。

一般而言，如果营销未介入前期策划、建筑设计的项目，往往存在产品漏洞。只有避开后期营销的忽悠，看到营销人员无能为力、无法改变的产品真相。比如需要开发经验的前期定位，涉及建筑设计的户型格局，涉及产品成本的产品配置和用材用料。

▲ 图40、招商领玺已现准现楼

不怕不识货，就怕货比货。颐湾府和领玺价格相近，市场只能从产品的差异性做出辨析，从“颐湾府PK招商领玺各项指标对比表”的43项指标对比中，做出关注或偏重的选择。

▲ 图41、颐湾府已够预售条件

统计学原理，样本越多，越接近总体。本文将颐湾府和招商领玺的43个细项进行对比，可以全面地评价两个楼盘的位置和品质。本次评价以星号标注对比优胜方，星号越多优势越强。由于样本点较多，即便个别细项或有失误，亦不影响整体结果。

从如下“颐湾府PK招商领玺各项指标对比表”对比结果看，颐湾府24颗星，领玺23颗星，表面势均力敌，不分上下；但具体看细项指标，双方优势各有侧重。

▲ 图42、颐湾府 PK 领玺各项指标对比表

颐湾府：占尽地利，繁华中心

中心位置，资源集中

颐湾府更邻近世茂前海中心领衔的19单元现代自贸城建筑群，商务办公更加方便。

▲ 图43、颐湾府与现代自贸城更近

颐湾府所在，妈湾核心区域所在。5号线、15号线双地铁站、颐锦广场商业街区、铁路公园皆在颐湾府一侧，商务氛围浓，生活配套全。

▲ 图44、妈湾核心区效果图

颐湾府东向，一览大南山景观。

▲ 图45、项目东向的大南山景观

项目距离28万㎡月亮湾公园770米，20万㎡4A级景区青青世界1000米，休闲度假可去踏青爬山。

▲ 图46、大南山的两个公园均在1000米生活圈内

总图无奈，楼间对视

颐湾府仅占深国际智慧港先期项目地块的1/4，颐湾府总图呈南北长东西短，不利于住宅楼栋的设置。190㎡户型所在的1栋正南向，为两盘中较佳朝向；2栋和3A栋东南向，近有铁路公园,远有大南山景观。反C型的楼栋布局，四栋楼栋之间的户型存在对视。

▲ 图47、颐湾府超高层C型布局

点式楼型，层高 3.15米

颐湾府为点式建筑，采用写字楼式的框筒结构，可以自由组合地分隔房间，适合全生命周期户型演变；但结构使然，梯厅消防楼梯不能自然采光。

项目每层2户或3户，梯户比较高；层高3.15米，与深圳高端住宅一致。

▲ 图48、深圳住宅层高案例

户型多凸窗，专设有玄关

颐湾府户型，如领玺一样具有6.3-6.8米的两开间长阳台；专设玄关，显示私密保护的高端化；全屋凸窗，尤其是客厅不仅有阳台还带有大凸窗，空间开敞许多。

颐湾府，更适合投资

在妈湾现代自贸城办公的人员，由于邻近和便利，或更愿意租住在颐湾府，因此项目更适合投资。

▲ 图49、颐湾府样板房

领玺：前后开阔，奢侈配置

南北开阔，低密住宅

领玺北侧紧邻多层建筑的公立学校，再北是前海水廊道；南向是丝路长廊的公园。三栋超高层住宅独立期间，前后开敞，建筑密度很低，周边视野开阔。

学校围绕，邻近MALL

领玺周边学校环绕，北侧是九年制公立学校、南侧是幼儿园，再往南是荟同学校，书香氛围。距地铁妈湾站的5.8万㎡招商前海湾购物中心约200米，今后购物休闲均便利。

▲ 图50、领玺住宅前后开阔

总图合理，L型布局

领玺地块东西长南北段，有利于住宅布置。总图的L型布局，避免了户型间对视。但是楼型的机械复制，使得1栋和2栋的150㎡户型对视；1栋C户型未能朝向视野更开阔的西南向。

项目距前海海滨1.5公里，今后其间建筑林立，设计时对海景不再奢望，1栋宁可东向远眺大南山，而不西向朝前海湾。

▲ 图51、领玺超高层L型布局

板式楼型，动静分区

板式楼型，大面宽短进深户型，显示出成熟的户型设计。6.3-6.8米的两开间长阳台是户型的较大优点；除B户型中堂户型外，其它三个户型均动静分区，室内动线合理。梯厅消防梯全采光，舒适又节能。3.05米层高，略逊于市面上高端住宅3.15米层高。

▲ 图52、领玺3梯4户

精装交楼，配置超前

项目以万元精装标准交楼，所以净水系统、新风系统、智能化系统等高端配置一应齐全。业主只要添置软装，即可拎包入住。

▲ 图53、领玺智能化配置

领玺，更适宜自住

领玺的周围学校多，又有地铁和MALL配套。位置稍偏，与商务区有距离。户内视野开阔，更适宜居住。

▲ 图54、领玺样板房

示范区的示范区

全国看前海限价

前海住宅皆国企，4年推三盘

4年前入市的前海时代CBO公馆的开发商深圳地铁集团，颐湾府的开发商深国际和深业，领玺的开发商招商蛇口，三家均为国企和央企，均具国资背景。前海至今仅有3个住宅项目，相对前海众多商务办公楼宇对住宅的需求，严重供不应求。

▲ 图55、举目同框妈湾两盘

前海必限价，平价即倒挂

南山近两年是“网红豪宅”的主要区域，今年的瑞府、海境界二期、半岛城邦4期均备受关注。而行将入市的颐湾府和招商领玺，才是真正前海核心区的唯二住宅项目。

前海作为深圳先行示范区的典范和标杆，很多地块都在弱化高房价的影响而定向底价拿地。因此，作为前海住宅项目入市，只能参照大多并非真正前海的周边二手房房价。

而前海片区的二手房大多有近10年房龄，与如今的铝板外墙超高层建筑的品质大相径庭。如果按照二手房平价入市，对新房的价值已经严重低估。

▲ 图56、前海片区二手房项目挂牌价表

同属前海的前海时代一期前海时代广场开盘均价4.2万/㎡，如今的二手均价11.68万/㎡；二期前海时代CEO公馆开盘均价8万/㎡，如今的二手均价13.65万/㎡。

无论颐湾府的毛坯交付，还是招商领玺的精装交付，业内预估两新盘开盘均价都是10+万/㎡。如果低于10+万，则倒挂二手房价格。

妈湾两盘的合理定价，招商领玺精装价-精装费=颐湾府毛坯价。假设前海管理局严厉限价，招商领玺精装均价10.5万/㎡，减去精装费1万/㎡，颐湾府毛坯价为9.5万/㎡。市场可以根据两盘的价差大小，判断出比价的高低。

▲ 图57、妈湾核心商务区

香蜜湖抢房刚毕，前海PK赛揭开序幕

2019年，深圳收到粤港澳大湾区和先行示范区两个超级大红包，更多热钱涌进深圳楼市。

在倾城关注的香蜜湖抢房大战中，2794位超级富豪以约140亿认筹资金，抢购深业中城192套房。15个人抢一套房，仅有7%中签率。10月30日经过持续8个小时的马拉松式开盘，收金逾50亿，实现满堂红日光。

▲ 图58、香蜜湖土豪抢房满堂红

深业中城选房结束后，192名客户买到自己心仪的房子，剩下2602名土豪仍在寻觅投资标的。

2019年底，招商领玺、颐湾府、新世界临海揽山、龙华金茂府、云玺锦庭、深圳中心天元、恒裕前海金融中心国金汇等将陆续入市。

或许，不用再费力地分析比较选择，对于前海核心区“颐湾368套+领玺456套=824套”高端住宅，2000+土豪们会再次将颐湾和领玺的房源一抢而空。