沙井近年利好规划不断，新会展中心、空港新城、粤港澳大湾区等规划让深圳人重新看待沙井。        

由于历史遗留问题，沙井存在大量的村委统建楼以及难以计数的小产权房，有些比较知名的大型统建楼拥有一定的规模且配套较为成熟完善，片区居民已形成居住习惯。另一方面，价格因素导致仍有不少人选择村委统建楼或者自建房居住，一些毗邻旧改项目的小产权房因此也受到利好。但正是沙井近年来的规划优势，诸如万科、京基、海岸城等不少品牌开发商都来此霸下一方之地，沙井海岸城可以说是整个片区较大的旧改项目，也是沙井人期待的项目之一，然而其施工进度缓慢，周边的博林君瑞、万科星城等新项目反倒抢先而起。其中，进度较快的当属博林君瑞，由于该项目还未开放营销中心，本期老焦先给大家讲讲博林君瑞的区位规划。

项目介绍：

博林君瑞位于宝安沙井南环路与上星路交汇处。经过街道划分后，沙井原有辖区内一分为二，成立沙井和新桥两个街道。博林君瑞在位置上处于“新桥街道”。

项目占地面积45171.59㎡，建筑面积175297㎡，自带幼儿园、社区健康服务中心等。截止今年3月底，博林君瑞主体已建至20层以上。

营销中心内部装修中，预计4月份对外开放。整个项目共规划有7栋建筑，其中1栋A/B座、C座、D座、E座、F座、G座为住宅，2栋规划为幼儿园。项目总户数1120户，90平以下的户型占80% ，共有896户。具体户型信息项目方暂未公布。

博林君瑞属于万丰沙井旧改项目，周边的旧改项目也比较多，如万科上星工业旧改（万科星城）、万丰南山及万丈埔工业区更新（沙井海岸城）、德普电子城更新、马安山锦胜工业区旧改（锦胜大厦）等等。目前博林天瑞周边已动工的项目有唐商大厦、万科星城，而备受瞩目的沙井海岸城项目进度最慢，目前大部分地块还在平整土地阶段。

                                                  *项目周边旧改规划图

在不少人印象中，沙井属于深圳比较落后的片区，配套比较欠缺，大型商业较少。但其实，近几年沙井的商场也不断增多，如壆岗片区的西荟城、新沙路上的新天虹、沙井路上的京基百纳广场等等。沙井的商业配套不断再提高中，像沙井海岸城、万科星城之类的大型旧改项目，将配套大体量的商业，这也将成为该片区的主要商业配套。除了这些规划的大型商业配套之外，博林天瑞周边以住宅区为主，如景盛豪庭、名豪丽都、丽沙花园等，居住氛围比较浓厚，这也是其优势之一。而这类小区通常都带有住宅底商，如名豪丽都的住宅底商入住率较高，也可满足博林君瑞业主的日常需求。

                                                  *项目区位图（红圈内为1公里范围）

在深圳重点发展的空港新城规划中，沙井承担了生活服务区的功能，相对于福永的产业区功能，沙井的居住优势更加明显。

然而，交通可能是这片区的软肋。博林君瑞最近的地铁站为11号线的马安山地铁站，但老焦亲测，从项目步行至地铁站至少需20分钟路程，直线距离超过1公里。

虽然近年来宝安片区规划的地铁网络越来越密集，未来经过沙井的有12号线、11号线、18号线，但真正与博林君瑞有关系的还是11号线马安山站。也就是说博林君瑞在地铁上的优势并不明显。

公交方面，博林君瑞周边的公交站较多，主要集中在中心路上，如：丽沙花都、新丰苑等，上星路上最近的公交站为名豪丽都站，公交多为环沙井街道内小巴和接驳机场东的西部公交，通达关内公交车则主要集中在宝安大道上。

如果选择自驾的方式，目前较为便利的出行线路，一般走沿中心路，沿107国道走新安片区，再进入深南大道，直达南山科技园、福田中心区等地，但时长也至少需1个小时。所以该片区往市内的通勤时间较长。

总结：

借着空港新城及新会展中心、粤港澳大湾区的规划优势，沙井的确有其发展优势及潜力。而博林君瑞作为沙井片区的“先发”项目，临近沙井核心发展片区，有其地理优势，也可以共享到周边几大大型项目的配套利好，从区位上适合投资及自住。但交通是该片区的弊病，地铁不近，公交站多但多为短途小巴，车流量大，易发生拥堵，往关内片区通勤时间长。