在经过近两年的沉寂之后，前进路一线再度活跃在新房市场，从灵芝地铁站到平峦山公园，多个新建楼住宅将要面世。本次新房评测为大家介绍的，正是位于前进二路与宝田一路交汇处东南侧的新住宅项目——凤凰天誉。

基本规划

凤凰天誉原为凤凰岗排名前列工业区旧改项目（宗地号A112-0344），根据规土委2017年11月17日发布的公示内容，该项目主要由总用地面积为14346.08㎡，容积率为4，总建筑面积93412.2㎡，其中地上建筑面积57384㎡，不计容积率地下面积35008.03。

项目主要由4座高层楼栋组成，包括3栋住宅及1座写字楼，住宅楼栋高93米，共29层，总户数400户，户型为58-117平及少量顶层170平住宅，东南朝向，层高3.1米，毛坯交房。项目约有1.7万㎡的商业空间，由地下1层及地上2层构成，

周边配套

平心而论，仅以现场的直接观察而言，凤凰天誉周围的城建环境略显一般。在项目200米范围以内分布着各式各样的建筑楼栋，既有现代化住宅小区，也有老旧城中村，更多的还是楼层不高的沿街商业楼栋，风格颇似小编家乡的四线小城市。不过，在凤凰天誉的东南处500米左右，就是客运汽车中心，从此处向南，遍布了大量的改善型住宅小区与现代化商业设施，画风顿时高大上了起来。

商业方面，周边商业规模种类较为齐全，但高端品类商业（如高级酒店、大型购物中心）不足；教育方面，项目属于新安中学(集团)外国语学校学区范围内，该学校是9年一贯制学校，办学规模为72个教学班，其中小学部于2017年开始招生。宝安过于一直因教育资源落后而受到诟病，近两年也开始向上追赶，不少外国语学校新建而起，这所新建学校教学水平暂时无法得知，从全新设备与外国语定位来看，比之过去无疑是要进步很多。

回到正题，其实一处地产项目的价值几何，更多的还是看其未来潜力——凤凰天誉周边遍布着大量的旧改项目，包括规划中的与已经开工建设的。其中，距离项目最近的几处旧改分别是：松宝大家俱A馆地块旧改（北面）、华润凤凰岗村旧改（北面）、凤凰岗第二工业区旧改（西面）、宏发臣田村旧改（西面）。

这些旧改设计的物业种类繁多，从产业到办公到居住一应俱全，其中华润凤凰岗旧拆除面积高达25万㎡，大规模的旧改让一带的未来看上去更具潜力。不过大规模旧改同时也意味着长时间的建设周期，目前除去松宝大家俱A馆地块旧改已进入基坑施工外，另外几处旧改还在非常前期的状态徘徊。依照过往旧的改工程作参考来进行预测，这些旧改最少需要3-5年的时间才能逐步成形。

交通区位

前文说过，前进二路一带，属于改善型区位，随着宝安发展的变化，这里也多了一些不一样的标签。目前宝安最热门的规划非大空港与前海莫属，凤凰天誉所处的西乡东部，并没有赶上大空港的这波利好快车。

另一方面，由于南山区科技核心地位确立，以及前海大铲湾科技城规划的清晰，该片区的地段优势也在逐渐加大——沿前进二路一路向南，6公里左右便可进入南山区范围。从地图上测量，凤凰天誉距离大铲湾核心区域支线距离在5公里左右，与南山科技园的直线距离在8.6公里左右，对于上班往返通勤来说，这是一个还算方便的区间。

交通方面， 12号线是近期最受关注的一点，12号线从灵芝站开始，沿前进二路一直前行，设有上川站、流塘站、臣田站等多个站点，凤凰天誉距离臣田站不到200米，是该项目交通上较大的优势所在。

产品户型

项目为空中花园设计，带泳池。作为小体量项目，凤凰天誉在花园绿化方面存在天然劣势，并不能很好的支持运动与休闲，这点是很难依靠后天设计去弥补的。

项目预计在4月底开放样板间，目前暂时没有户型图，小编在现场看到了部分户型模型。

仅从模型上来看，凤凰天誉部分户型并不算方正，其中还存在A户型卫生间出客厅、C/D户型玄关过长浪费空间等问题。按照现场说法，凤凰天誉层高3.1米，未来也将会以高规格打造，更具体的说法，还需要等到户型图与样板间开放之后才能得出了。

小编总结

1、 凤凰天誉虽然没有赶上大空港发展福利，但靠近前海与南山的天然优势还在，加之12号线开工利好，项目大区位较好，交通便利。

2、 周边配套齐全，但高端品类不足，项目周边旧改众多，向好发展的预期更强，未来升值潜力较大。

3、 小体量花园空间不足；从户型模型上看，凤凰天誉部分户型存在卫生间出客厅、玄关过长等问题，不过正式的户型图与样板间还未放出，这一点需要日后验证。