楼盘的开发主体是深圳市鹤洲股份合作公司，和深圳市润科房地产开发有限公司。

润科房地产成立于2010年，润科华府是其正式开发的排名前列住宅。开发商声称还将拓展深圳区域内的其它旧改，但目前尚未有公开披露正在操作的项目。

项目位于宝安区西乡街道鹤洲村，洲石路西侧、广深高路北侧、鹤洲立交东侧一带。

距离规划地铁12号线洲石路站约900m（根据规划图及google earth测量，实际建设方案以官方公布为准，此图仅供参考）。

地铁12号线计划今年年内动工，预计2022年通车运营。规划由沙井海上田园出发，经过机场东、西乡老城、新安老城、南山南头、南油，终到蛇口左炮台。

是宝安、南山两区直接对接的南北纵向干线，利好于宝安区西北部及老城区域与市中心区的联系。

项目原属于鹤洲工业区城市更新单元，2013年拆迁完毕，2014年正式动工。

周边现状以民房、工业区为主，根据[西乡桃园片区]法定图则显示，润科华府西侧的民房等建筑将拆除，并规划建设为商品住宅、商业办公和一所小学，但目前还未列入城市更新计划。

虽然说项目周边1公里范围内可触达凤凰山、铁岗水库、平峦山公园，并处于三者之间形成的犄角地带。但不管是景观关系还是环境关系，其实并不强，可接近性一般。同时也受到这几大生态公园的限制，加上高速路、城市立交对项目所处片区的完整性形成割裂。

因此，从居住角度来说，目前润科华府所处的区位，比较一般。发展空间的限制和工业园区占比过大，周边商业配套发展有限。

更新时间：2017-03-30

项目总占地面积约4万㎡，总建筑面积约21.69万㎡，容积率5.86。

由6栋住宅和1栋公寓组成（30层）。包括657套保障房（规划为拆迁安置房，待进一步确认，并分布于各个楼宇），以及公寓486套。车位1649个。

另外，还规划有商业和办公物业，其中图示7#栋1-4层含商业，其余塔楼含1-2层底层商业。

从楼盘模型沙盘来看，5.86的容积率呈现的密度略高。7栋和幼儿园建筑与1-6栋之间有市政街道分割，分两期报备建设，实际两期进度几乎同步。两期之间规划有跨街的人行天桥。

更新时间：2017-08-15

之前开盘的7栋已经售罄，本次将推1栋A、B座76-133㎡3-4房。

建筑面积约76㎡ 三房两厅一卫（1A01）

建筑面积约133㎡ 四房两厅两卫  （1A02、1B01相似户型）

建筑面积约89㎡ 三房两厅两卫  （1A03、04相似户型）

建筑面积约89㎡ 三房两厅两卫  （1B03、04相似户型）

建筑面积89㎡ 三房两厅两卫 （1B02户型）

建筑面积约76㎡ 三房两厅一卫（1A01）

位于项目1栋A座，客厅北向，户型方正，开间3.55米在此面积户型中属于较好水平，两个主要卧室开间都达到3米左右，做标准房间舒适度较好，生活阳台较为宽敞实用，南向可兼顾晾晒功能，以弥补缺少主阳台带来的功能缺失，餐厨空间紧凑使用性能较好。

卫生间尺寸稍有偏小，但也在可接受范围内，入户右方空间可做书房或客房使用，自成玄关，具有较佳的隐私保护功能。

建筑面积约131-133㎡ 四房两厅两卫  （1A02、1B01相似户型）

位于1栋A02和1栋B01，南北通透横厅设计，空间使用充分，约4米左右开间的客厅，近2米宽阳台，宽敞舒适使用程度高。主卧自然通透，可根据实际需要与临近房间打通做套间使用。

次卧室开间达3米左右空间较为舒适。客卫可做干湿分区以提高实用率。厨房可向生活阳台延伸以增加室内面积。

入户花园自成玄关可自然通风在对隐私保护的同时可具有一定的功能性，除主卧外其它卧室都北向。

建筑面积约89㎡ 三房两厅两卫  （1栋A 03、04相似户型）

位于1栋03、04户，南向看花园，动静分区布局，空间使用科学合理，布局紧凑，3.55米的客厅开间在此面积段仅为可接受水品，带有大阳台舒适度较好。小房间可做书房或客房使用，客卫稍微偏小。餐厅位比较紧凑，空间不够独立。

建筑面积约89㎡ 三房两厅两卫  （1B03、04相似户型）

位于1栋B座03、04户，南向看花园，双面采光，3.6米客厅开间，嵌入式阳台设计，具有较好的防风效果，两个主要卧室的开间超过3米，居住舒适度较好，小房间空间略有不足，比较适合做书房或多功能房间使用。餐厨空间布局较好，可考虑稍微改变厨房门位置，餐厅做卡座设计以节省空间。

建筑面积89㎡ 三房两厅两卫 （1B02户型）

位于1栋B座02户型，户型方正通透，横厅设计，空间利用充分，南看花园，具有较好的采光通风效果，主卧自然通透，小房间可作为多功能房使用。入户花园自成玄关可自然通风在对隐私保护的同时可具有一定的功能性，除主卧外其它卧室都北向，此户型具有较好的可塑性。

总结

2梯4户可使得户型的光照属性较佳，电梯与楼梯间的可自然通风采光.

户型尺度在此面积段属于较佳水品，布局科学合理。除76平户型之外，都具有较大阳台.

户型内部空间有一定的自由改动空间，可根据需要进行调整.

市面上90以下通透户型较少，项目具有两个90以下通透户型可选择.

更新时间：2017-03-30

两梯四户，本是不错的结构，但由于是分A、B座，相邻户型有距离较近。造成一定的遮挡和视线干扰，均好性欠佳。端头户型与临近户型可能会具备较大的价格差。

电梯间可自然通风采光，舒适度较佳。

楼梯间可自然通风采光（一般楼层垃圾桶都设在此处，可自然通风采光会减少细菌异味和蚊虫滋生）。

南向为幼儿园低矮建筑，南向视野宽阔度较好。

01、02户型 建筑面积约89㎡ 三房两厅两卫

朝北偏东，低层临路和花园连接天桥。受到噪音影响较大。采光较好，主阳台视野一般。阳台进深舒适度还可以，3.5米的开间在此面积段算是刚刚在可接受程度，并且临近同户型阳台距离较近，有一定的视线干扰 阳光直射只有南向通透主卧较佳，次卧和客厅朝北向。小房间尺寸较小，做卧室会显得比较小。玄关设计对室内私密保护较佳。

A01与B02作为端头户型相对情况较好，主卧有较好的视野。通风状况相对较佳。

A02与B01作为临近户型，由于03、04户型遮挡，通风、采光、视野都有一定的影响。 顶层、次顶层部分有所好转。

03、04户型 建筑面积约89㎡ 三房两厅两卫

南向偏西，采光优秀，视野宽广，3.6米客厅开间，阳台舒适度较佳。两面采光，动静分区布局，功能分布较为合理，餐厅位采光稍有不佳。主卧空间舒适度较好。次卧尺寸偏小，虽然是落地窗，但开窗面不足，难以有效增加房间实际室内地面实用面积。小房间难以做标准卧室使用。客卫可做分离式卫生间以提高使用效率。 电视墙偏短需加长提高区域功能分割。

A04与B03作为端头户型相对有更好的视野、采光和通风效果。

A03与B04距离较近， 两个户型的次卧距离10米以内，对视比较严重。由于遮挡原因，厨房的采光也会受到一定影响。顶层或次顶层采光会有所提升。  

户型总结：

户型均好性不佳，临近户型干扰较多；

开间与房间尺寸在市场上同面积户型段内处于刚刚可接受水平；

户型内部承重墙和承重柱较多，几乎没有改造空间；

89通透户型在市面上是比较受欢迎的产品，但此项目的户型开间进深比不佳，并没有发挥出这类户型的优势；

此栋具有很多回迁房，可能是定位较为低端的一个原因；

A03 除6-7层外为回迁房，A04 除9-10层、24-30层外为回迁房，B04出去5-8层外为回迁房。

更新时间：2017-08-15

润科华府（一期）目前已经在预售备案中，据网络消息，将推出1栋1、2、3、4、5、6座，早在3月底推出过二期产品，位于1栋7座。此次推出的产品中包括住宅、商务公寓、办公和商业，共备案1337套，将于近期入市。

其中，底层为商业，户型面积段约为19-300㎡，约5.2万/㎡；1、2、3、5、6座为住宅，户型建面约76-143平，备案均价约为4.9万/㎡，与首批产品价格相当；4座为商务公寓和办公产品，公寓户型面积段约为47-67㎡，备案均价约4.8万/㎡，办公产品面积段约为47-67㎡，备案均价为4.8万/㎡。

本次住宅部分共有800套，均价约为48791元/㎡，与此前二期1栋7座价格48501元/㎡相当，此次户型更多样，建筑面积段约为76-143㎡2-4房。

从各楼座的备案均价来看，2座整体均价较高，超过5万/㎡，其位置相对较好，整体楼间距更大，南向看花园，5、6座整体均价相对低，一是位置及梯户比更高，二是从备案套数也可以看出，缺失了不少房源，预计是有不少回迁房。

更新时间：2017-03-30

首批产品是位于项目内南面地块的一栋7号楼，备案名为润科华府（二期），含住宅和4层商业。

7号楼分A、B两座，主推的住宅均为建面约89㎡三房户型，位于5-30层，共145套。1-4层为商业，共58套，建面11.40—184.67㎡。

住宅部分整体备案均价为48501.00元/㎡，价格区间为47213.76—50327.54元/㎡；

商业部分整体备案均价为49017.00元/㎡，价格区间为36054.57—92854.97元/㎡。

从备案价格来看，A、B座0102户型均价在4.8万左右，A座稍高于B座300元/平，差别不大，另外房号户型层差也较小，在51元/平左右，低楼层和高楼层总价较大差在10万左右，那么，在这种整体价格都差距不大的情况下，A01与B02端头户型将是优先选择单位。

0304户型整体均价比0102户型高约1600-1750元/平，总价高15万左右，由于这两种房型大部分为回迁房源，原本有104套单位，仅备案41套，也就是说可售房源仅41套，其中A03、A04以及B04零星分布着15套，剩余为B03，同户型间备案价差别不大，A04与B03端头户型将是优先选择单位。