活动主题：湾区西引力，共享新机“寓”

时间：2021年4月22日（周四）下午2点30分

邀约嘉宾：常可，广东省房地产行业协会党支部书记、秘书长；宋丁，中国城市经济专家委员会副主任；行业代表：戴琳 林意江； 专家代表：宋丁 邓志旺 卢韵如

14点30分：论坛开幕

 主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，现场的媒体朋友们，大家下午好！欢迎大家来到由房掌柜、掌柜财经主办，广东省房地产行业协会全程指导的“湾区西引力 共享新机寓”大型高峰论坛活动现场。我是今天的主持人周禹,非常感谢大家的莅临。首先请允许我隆重介绍今天莅临现场的嘉宾，他们分别是：

广东省房地产行业协会党支部书记、秘书长 常可先生

房掌柜集团新房总裁 张伟先生

房掌柜深圳公司副总经理 黄皓滨女士

中国城市经济专家委员会副主任 宋丁先生

深职院房地产研究所所长、深圳市经济学会副会长 邓志旺先生

深圳买房计划创始人/主笔 卢韵如女士

招商蛇口深圳公司西部片区事业部营销总监 戴琳先生

中晟集团副总经理 林意江先生

旭生发展公司董事长 汤毅先生

广兴源投资发展有限公司副总经理 黄明晖先生

深圳市中熙房地产开发有限公司 营销管理中心副总经理 陈淑云女士

来到现场还有很多媒体朋友，他们分别是深圳广电集团、深圳特区报、深圳晚报、深圳商报、深圳晶报、中房报、证券时报、房信网、房天下、搜狐焦点、新浪乐居、新闻网、凤凰网、腾讯房产、安居客、网易、界面、新浪微博、今日头条等20多家主流媒体领导，以及壹周君、图腾镜、深晚一兵、画中站、凤凰树、壹地产、淘房志、买房之前等30多位自媒体代表莅临支持。再次感谢各位！

最后要特别感谢招商蛇口、华侨城地产、旭生地产、广兴源地产、仁恒置地、中晟集团、中熙地产、怀德地产等对本次活动的大力支持。

新冠疫情对全球经济造成了巨大的伤害，多国举债印钞应对危机，世界经济面临着少有的货币贬值与再通胀的压力。在中国人的投资理念里，最保值、最稳定的依旧是房产投资。

作为一线城市的深圳，城市发展迅速，人口流入巨大，购房需求坚挺。而“715新政”楼市调控后，让深圳市场上的“房票”骤减，随着“公寓允许通燃气”等一系列利好政策的出台，公寓的价值也开始被大家重新认识。

所有的机遇都是伴随着改变出现的，而现在改变已经到来了，机遇是否已经到来呢？我们在今天的所有环节当中都将围绕着这一点来探讨。深圳公寓的发展前景到底如何？我们究竟应该如何选对公寓进行投资呢？

 （播放视频）

14:40：领导致辞

    主持人：通过这段短片，相信大家对大的背景有了基本了解。大家都知道在中国做投资一定要跟随着政策，政策有什么样的变化，后续我们要做怎样的配合，这是一个非常重要的事情。接下来有请广东省房地产行业协会党支部书记、秘书长常可先生致辞，为我们从政策层面来解析。

常可：尊敬的各位来宾、各位朋友，大家下午好！非常感谢大家能够在百忙之中莅临由广东省房地产行业协会指导，省房协会员单位房掌柜和掌柜财经主办的“湾区西引力 共享新机寓”大型高峰论坛的活动现场，在此，我谨代表广东省房地产行业协会对出席论坛的各位领导、专家学者、媒体和社会各界朋友们表示热烈的欢迎和衷心的感谢。

 广东省房协作为行业代表，始终坚持高度关注行业热点焦点和企业痛点难点，并通过各种方式和各类活动，向行业、向会员提供权威专业的服务。今天的活动，我们也是探讨行业中大家都非常关注公寓产品。

纵观深圳40年的发展历程，从罗湖，到福田，再到南山；从前海蛇口自贸区，再到大空港新城，不难看出，深圳在发展的路上一路“西征”。尤其在粤港澳大湾区及社会主义先行示范区的“双区”建设之下，深圳的城市定位和规划格局发生了翻天覆地的变化，“向西”再次成为了焦点。

大空港、机场东枢纽、海洋新城、国际会展城等战略级规划建设不断加速兑现；海陆空铁轨五维交通体系；各家房企纷涌而至抢占市场；产城融合、职住平衡、绿色生态、高质量发展的国际化城市新中心正在形成。换言之，随着深圳西部重大建设区域的发展，必将吸引更多的高端人才，巨大的人流、物流带来的置业需求，整个西部的宜居属性将大大增强。

在“房住不炒”的背景下，深圳对楼市调控进一步从严，公寓被低估的价值也开始凸显。从不限购不限贷，到近年逐步增加学位、放开落户到批准通燃气，公寓的功能性和适用性日渐清晰，我们有理由相信，公寓也将迎来新的空间。

刚才主持人跟我说政策的解读，其实后面有几位专家都是非常权威的，作为致辞我就不占用大家太多的时间。最后，预祝“湾区西引力 共享新机寓”大型高峰论坛取得圆满的成功，谢谢大家。

主持人：刚才秘书长也说到了，公寓的价值之前是被低估了，在未来公寓的价值将被凸显出来。

确实，随着住宅投资的门槛变得越来越高，而投资和自住的需求一直都是特别膨胀的状态，因此在未来，公寓的市场价值将会逐渐地越来越清晰。而刚才在休息室我们和几位专家聊的时候有一句话我觉得特别好，有一位专家说到了这样一句话，他说在未来投资要开始不那么使用经济思维投资，而是使用哲学思维去投资。这句话其实特别深奥，因为哲学是所有行业的最最基础的东西。

接下来有请中国城市经济专家委员会副主任宋丁老师带来主题演讲“公寓的哲学”，让我们从哲学的角度来看一看公寓的价值。

14:45：宋丁：《公寓的哲学》

宋丁：尊敬的常可秘书长、张总、黄总，尊敬的各位老总、各位朋友，非常高兴今天来到深圳的西部，和大家一起讨论关于公寓的问题。

    这个题交给我以后，我想了半天，怎么讲？讲公寓的经济学，直接告诉你怎么赚钱。还是公寓的美学，还是公寓的什么学？这个问题太大了，大到不可想象，所以我想还是把我的老本家拿出来，我大学学的是哲学，所以我想讲我家里的事好讲，干脆讲讲公寓的哲学。

    刚才主持人谈到了，这个问题真到了这个深层次了，我们需要更深刻地理解公寓的价值，所以我想今天和大家一起探讨公寓的哲学。

    我们回到哲学来看，哲学其实就三大问题，我们经常讲：我是谁？我来自哪里？我将去哪里？我们是不是在疫情最开始的时候，有人在网上调侃，进入小区的时候，保安就问你哲学的问题，你是谁？你从哪儿来？你去哪里？这个很有意思，哲学说简单也简单，说复杂也复杂，你能回答这几个问题，基本上你就是半个哲学家了。

    今天我们不是单纯谈哲学，我们是谈公寓的哲学。公寓的中哲学有四个问题：公寓是什么？公寓为什么？公寓往哪去？公寓动向启示了什么？

    我现在就逐步跟大家回答这个问题。

    排名前列个问题，我们来看看公寓是什么？

    当然脱不了俗，我们还是先把公寓的概念搞清楚，我们搜索了一下360百科上的一个说法。公寓：公寓寓所，分为商业公寓和职工公寓，是一种商业或地产投资的居住形式。具体的内容我不展开讲，你们都很熟。

    公寓和住宅有什么区别？我这里列出了公寓和住宅的7个差别：一是产权年限不同。二是物业管理不同，三是水电收费标准不同，四是居住舒适度不同。五是落户规定不同，六是税费不同，七是使用功能不同。有这么多的差别，为什么要搞这么多差别？还是回到哲学来理解，住宅是什么？住宅是住人的地方。那公寓是什么？公寓是住狗的地方吗？不是，公寓也是住人的地方。你在这里看到的较大公约数就是住人。住宅和公寓都是住人的地方。人为地规定了那么多的条件限制是错误的，我们必须反戈一击，思考我们的行动对不对。

    既然都是住人，我们讲以人为本，尽量减少那些不必要的人为的约束和差距，探求住宅和公寓的共享权利，就成了我们地产人的一个回避不开的问题。公寓是什么就讲完了。

    第二，公寓为什么？公寓是住人的地方，它拥有天然的人居内核定位，但是它一出生，除了少量的居住型公寓之外，其他的都是被界商办配套类型的产品，被贴上了一副商办公寓的面孔，享受与写字楼等商办产品同等待遇，比如土地40年、水电物管费比较高，没有学位资格，不得通燃气，阳台、洗手间空间等均不得住宅化等等。很长时间内我们看到公寓都是这么个委屈的模样。

    我们看到在深圳公寓产品有着市场公认的价值链，从2000年前后，深圳市商住两用产品开始出现了，到了去年7月31号，深圳正式停批商务公寓，深圳的公寓类产品发展到97万套的体量，再加上类公寓的183万套的工业宿舍，这样的公寓和类公寓的总量达到了280万套，这是什么概念？超过了合法自有住房240万套。在深圳就是这么多住宅，商品住房189万套和51万套保障性住房。为什么一开始我讲公寓是一个非常大的事情呢？就是总量已经超过我们大家拼命要抢买的一二手房，你想想看这个问题大不大，我们就要专门来讨论它。

曾经公寓为了突破这个困局，我们在探讨走类住宅化的道路，但是政策在想着不能搞类住宅化，要限制你。所以去年叫停公寓，其实就是避免一直搞类住宅化。但是我们没有想到，这个停批结果反而刺激了公寓，因为你停批总量就没有了，总量上不去，那我买是不是有可能房价上涨？反倒刺激了它的销售。防范行动一不留神成了鼓励公寓的类住宅化。我估计这是政府一开始没想到的，后来发现还是顺着大势，就这样走下去，所以更进一步要让商务类公寓直接类住宅化，这个迹象现在也显露出来了。

    这一切是什么造成的呢？就是深圳非常突出的人居矛盾，它缺乏合法住宅。深圳缺地、缺房是一个常识，1500万常住人口，自有、合法住房占比30%，远低于北上广的90%，大部分人住在哪里呢？有些住在不合法的房子里，比如小产权房、军产房，有些住在合法但是没有自有产权的房子，比如集体宿舍。还有些住在又合法又有产权，但是缺乏真正住宅权利的房子里，比如商务公寓。我有产权，有红本了，但是不能通燃气，没有学位积分。所以现在的结论是，深圳缺的是合法、有产权又具备住宅权利的房子。

    官方说，深圳有1080万套房子，多数人是住在城中村、小产权房、公寓、宿舍里面。这不是已经解决了居住问题了吗？人都住进去了，但是房价一路上涨，去年8万多，今年一季度二手房涨到9万多，所以为什么搞二手房参考价？如果再不搞，今年年底就要到12万，这还了得吗？我们现在在全世界之最里面，这两年出了一个之最，就是我们的高层建筑是全球之最，超过了纽约曼哈顿，我们将来还在在世界上拿排名前列位吗？这太可怕了，会把人都赶跑。要是长期以这种少量、合法的住宅供应来应对日益沉积庞大的合法住宅需求，房价就会涨到天上去。

    那种认为只要有房子住就算解决了住房问题的观点是非常荒唐和滑稽的。所谓的房价高企，合法产权居住供不应求、投机泛滥，这是深圳各界的心头之痛，一系列针对需求侧的调控不断袭来。这么多年来深圳解决住房问题，主要是调控需求，限购、限贷、限价，不让你买房。调控固然重要，增加合法产权住宅的供应更加重要。这就是我讲公寓为什么是这么一个处境，我们必须把现状看透。

    第三，公寓往哪去？

    去年开始我们看到了这个苗头，深圳已经明显加大了供地的动作，去年的宅地出让31块，从2015年到2019年这5年中间，深圳的宅地供应最少是三块一年，最多是10块，去年一年的31块接近过去5年的总和，可见政府意识到这个问题了。更多的动作是鼓励现有物业向住宅的转化，因为供地还有个过程，你现在沉淀了那么多的物业，没有办法合理使用，包括像公寓这种东西，包括写字楼，现在部分写字楼已经开始向住宅转化。包括城中村改造、公共租赁住房，都在做布局的转化和安排。

    公寓方面的动作也很大，去年7月31号深圳停批公寓，它的出发点是怕你类住宅化，结果向外界昭示了一个概念，公寓没有了，卖一套少一套，这意味着供不应求的局面可能慢慢形成了。今年2月23号，深圳宣布商务公寓、宿舍符合要求可以通燃气。这一条在市面上影响很大，因为你向人性化的方向走，可以在公寓里烧饭、冲凉，可以使用了。接着一个更重要的消息，今年3月3号，《深圳市城市规划标准与准则》里面删除了原来C1商业用地中关于适建商务公寓的表述，在“建筑与设施用途分类指引”上也提出了“商务公寓”的字样，意味着商务公寓这件事在深圳划句号了。现在已经在售卖和已经批准出来准备要建的这部分，就是最后的这部分公寓，以后再也没有了，这也是一个非常大的信号，政府在这一块其实是在推进商务公寓的转型，政府也看到这个问题了。

    这个大的方向就是类住宅化甚至是住宅化，所有的动作就是围绕一个非常简单到极端的问题，解困深圳的住房问题，不能说这边的房子没卖，那边的房子一大堆卖不动，这个结构太失衡了。所以我们现在看到一个燃气通了，它并不能完全解决公寓的问题，它就是一个试探性的住宅化动作，如果想让公寓继续扮演解困的任务，政府政策还要继续探索。所以可能我们大量的公寓转为住宅，为深圳住宅问题来解困，是我们必须要坚持的方向。

    现在深圳进入到住房的大补课时代。十四五时期每年的城市更新项目会释放大量的居住用地，这个大补课时代，公寓凸显特殊价值，排名前列是合法性质，公寓转成住宅比小产权房容易得多。第二是居住性质，它是用来住人的，你要是把公寓改成写字楼，难度很大，如果把它改成住宅，在建筑空间上不用做什么太大的调整。地三是物业形态性质，已经建成待售的存量公寓，决定了它转化为住宅进入市场，要比土地供应后再建住宅要快得多。所以说燃眉之急，用它来转要好得多，这就是它目前有的三重特殊价值。

    我们看到去年停批公寓的少有行动，引发公寓热了一阵，但是公寓相比住宅仍然充满了诸多的政策限制和使用障碍。中原有一个数据，去年公寓项目批准了46个，24910套，套数比上年上升了23.6%，成交11735套，仅仅微增2.6%，成交均价63000多，更是同比下跌0.6%。和住宅均价的大幅上涨不可同日而语。背后就是还有一个紧箍咒没有完全放开，所以市场上还存在一些担忧。

    如果说当初的公寓政策，它的定位就是界定公寓的非住宅化的性质，今天通过公寓的解困，就是要明确地改变过时的政策束缚，让公寓真正走向住宅化。

    用古人的一句话说“解铃还需系铃人”。谁把它绑起来的，你再让他去解，不要指望别人解。我们看到公寓住宅化，可以说是一个配方，两副妙药。既是公寓问题的解困灵丹，更是深圳住房问题的降压妙药。解决这个棘手问题，用得上一个词，叫“见招拆招”，这些问题都需要在公寓住宅化过程中逐步解决。

    这里我列了一部分问题，我就不一一念了。所有这些问题，可见公寓面前设置了很多道障碍，我们要逾越它。如果这些问题不能解决，公寓和住宅还不能划等号，或者不能划约等号，对公寓仍然是一个大大的不公平。

    当然，从政策面来看，公寓的住宅化当然要充分考虑到当初住宅和公寓的成本利差，解决好转轨的平衡和公平问题。我前段时间写了一篇关于公寓的文章，之后碰到一个市里很高层面的领导，他跟我讲，这个问题给他们造成很大的压力。既然公寓如果改住宅，有一系列不平衡的问题要解决。我说这个问题要解决，在当时拿公寓地的时候，它的成本偏低，你做一定的修正系数就行了，你只要完成一定的系数，就像我们现在开发小产权房一样，那你就补交一些地价就可以做了，没有解决不了的问题，办法总比困难多，这是我当初和那个领导对话讲的，就是因为我那篇公寓的文章写的影响比较大，我们一定能找到一些办法，你不能说我现在没有想办法，我就认为不能划等号。

    现在公寓产品被绑定到商办物业里，其实真的是中国特色，在国外的公寓是个什么概念呢？就是一个高层的住宅而已。他们在郊外的房子是普通的房子，你能在曼哈顿有一套公寓住宅，比你在城郊有一套房子强多了，价格也高得多。

 深圳公寓的去化本身只是一种应急性的楼市策略，更重要的是它定位的去除，将来随着政府的停批和今天从这个文件中去除掉，去除了公寓这样的商办性质，将完全还原到住宅产品当中，既然没有公寓了，它也成为住宅的一种了，那你就要无限的逼近住宅的定位，包括功能配套要跟上去。从现在来看，我们看到它停批公寓没有增量，而对存量部分，目前深圳人显然加大了住宅化的力度。我们知道现在已经可以通燃气了，往后还有更多的公寓住宅化的政策推出来。当然，我们对这样的政策推出，也不要指望一次都可以给你，我估计会一点一点放，直到有一天突然你发现，我买的公寓就是个住宅，我想这一天总会到来。

    所以我们对于公寓政策的深化，我认为应该抱有一个非常积极的、开明的心态，我们静观事态的演化和发展。

    第四，公寓动向启示了什么？

    公寓成为少有的产品，进入了买一套少一套的“封闸”时代。现在政府不再批商务公寓，这两年没有一块地是让你盖公寓的，可能更多的是保障房。以后你发现我们原来的公寓很多转成保障房了，甚至少量的转成普通住宅。

    通燃气动向起事，公寓住宅化倾向，由少量居住类公寓扩大到全体公寓，这是一个过程，也许这个过程要一个比较长的时间来落实，公寓分很多类别，可能最容易转的先转，难度大的慢慢转，总而言之，向住宅化的方向来拓展，我们看到了这样一个趋势。

    标准文件中删除了商务公寓文字，这给我们的启示是，启动了去除公寓类产品的政策大方向。政策上对这样的产品未来的走向所进行的定位意义更加重大。

    一二手住宅共享调控，这一点好像和公寓没有关系，其实不是的，不限购、不限贷的公寓在一二手加码调控的情况下，它的优势就出来了。我们刚才在聊，现在在一二手限价、限制购买的时候，很多人手里还有点余钱，在现在货币大规模发行的背景下，货币贬值的背景下，大家焦虑的是我手里的钞票怎么能保值，先保值再讲增值。现在你没有房票可买住宅，你想找人代持都不行，只有两种住房可以选择，排名前列种是到临深区域，比如说去惠州买住宅，很多人也去买了，但是买了那里的房子，心里总会嘀咕，那么远我能去住吗？至少在目前你工作在深圳，到惠州居住，还不太现实。因为现在两个城市的轨道交通还在讨论阶段，要做中长期投资，你买到那里可以，但是现在买了就去住，难度比较大。第二种就是深圳的公寓，很近，就在家门口，也不限购、不限贷，这个类别和临深的住房是一个档次。我们看清楚公寓住宅化的大趋势，政策要一步步投放，直到将来给你解困，直到你认为这种住宅类别可以买，我认为我们应该能等到那一天。

    我并不是说你买公寓就不要去买临深，或者买临深一定不要买公寓，我没有这样的判别的界定，各有各的优势，但是从目前来看，至少在深圳市内的公寓，它的配套、周边的环境、各方面条件在逐步的软化，在逐步的向住宅化的方向发展。所以我觉得这个调控给我们这么一个启示。

    最后一个启示，公寓住宅化趋势。坐等大势是小聪明，你等得太久了，到那一天再弄，这个机会就不属于你了。先行智选是大聪明。这就是给我们各位投资者一个选择，我们面对这样一个大的转向过程中间，我们是不是要等？反正我这些年的买房经验，我到哪里先看规划，只要规划未来三五年可以落实的，当它开始在建地下几层的时候我就买入，三年以后完全不一样。这是关于公寓住宅化给我们的大启示。

    最后再送给大家20个字：公寓的哲学、政策的觉醒、市场的敏锐，你我的智选。能不能智选在于你，不在我。谢谢大家。

15:25：公寓发展论坛

主持人：谢谢宋丁老师。我觉得通过宋丁老师的这一段演讲，我们感受到了政策的敏感性，现在公寓的类住宅化已经是非常清晰了，因为出了一系列的政策，包括可以通燃气了，甚至现在在深圳的个别区已经是配备学位了，类住宅化已经非常明晰了。刚才宋丁老师的预判是，未来公寓已经不仅仅是类住宅化了，而是住宅化，大家是否能够掌握到这种先机是一个非常重要的事情。当然，一会儿我们在台上会有论坛，我们会从各个角度一起来深入地探讨，公寓到底值不值得买，如果值得买，我们应该怎么买，在哪儿买，这是今天大家最关心的话题。

    接下来我们要请出几位参加论坛的嘉宾，首先有请中国城市经济专家委员会副主任宋丁老师，以及深职院房地产研究所所长、深圳市经济学会副会长 邓志旺；深圳买房计划创始人/主笔 卢韵如；招商蛇口深圳公司西部片区事业部营销总监 戴琳；中晟集团副总经理 林意江。有请各位。

    这个座位的排序跟刚才我们在休息室的排序非常相似，刚才我们在休息室就已经展开了一轮激烈的讨论，今天我坐在这里，我代表的是普通的购房者，作为一个普通的购房者，面对着各位专家，一定会有一些问题是比较尖锐的，我相信这些问题也是具有代表性的，都是大家最关心的问题。

    排名前列个问题是，在过去这么多年，所有的投资者、购房者都有一个这样的态度，住宅要买，公寓是个坑。这是基本上所有的购房者都有的共识。但是现在情况有变化，715新政的出台，导致现在想买住宅的门槛特别高，在这种情况下，公寓还是不是个坑？

    林意江：我们看到在网上有很多刚才主持人讲的这种声音，主要是过去这么多年住宅的涨幅非常大，公寓的涨幅不大，确实有这种情况存在。不过我有一个观点，首先看你的选择，比如说在过去这么些年，有很多人买的公寓回报还是不错的。比如说深圳湾1号、深业上城，以及其它一些中心区的项目。

    主持人：你说的都是高端公寓。

    林意江：我说的是比较有代表性的，当时有一些也是比较低价的公寓，现在价格也涨上来了，甚至有一些东部的公寓，当时一两万块钱，现在也到了三四万块钱，也有这种例子，所以你的选择的眼光很重要，这是一点。

    第二，从投资回报的角度来讲，公寓的回报率可能比住宅还高。

    主持人：公寓的回报率比住宅还高，这是一个非传统的思路，大家都觉得公寓的回报率会低。

    林意江：要看长期还是短期，如果从短期的角度，确实可能住宅的回报率还是很高的，这是不可否认的。但是如果从出租收益率的角度上讲，现在住宅只有1%甚至更低的投资回报率，但是公寓的回报率还是相对更高一点的。

    我就先说这两点，然后把机会留给其他嘉宾。

    卢韵如：我补充一下，刚才林总说到收益率的问题，实际上在过去的一个阶段，我们觉得房价如果上涨的速度够快，大家把这个收益定义为房价的上涨，那是另外一种收益。但是如果当房价的上涨速度降下来之后，它和公寓之间的差别，尤其是在价格上的差别，它其实会不断地缩小。在这种情况下，如果你的租金收入或者是其它的收益能保持稳定的话，实际上公寓的投资回报率优势会慢慢的体现。

    主持人：您说到这里，我在想一个问题，过去这些年房价上涨得特别快其实是一个常态，而且现在随着政策的调控，房价肯定不会再像以前那么涨，整个房价要回归到理性了。我们知道国外的情况，在国外其实投资公寓是赚钱的，投资House是不赚钱的，我们是不是可以理解为未来中国的房地产市场趋于理性之后，公寓的优势会越来越明显？

    卢韵如：如果这个房子捆绑的社会资源越来越平等的话，就像宋老师说的它的住宅功能、社会功能等等各种功能都能相匹配的话，单从一个住宅或者说一个房子的角度来看，它们之间的差距是应该会越来越缩小的，和之前大家看到的比例应该是不太一样的。

    主持人：我知道卢女士投资了好多公寓，您是看到了公寓的潜在价值吗？

    卢韵如：其实你刚刚有一个问题，包括我们接下来可能会讨论到的问题，就是现在是不是看到了公寓的价值，或者说会不会流向公寓这样一个领域。如果你有房票，肯定住宅是一个很好的选择，我们也不会鼓励绝大部分还有购房资格的人去买公寓，那就意义不是特别大，但是如果你真的没有购房资格的话，实际上从限购的时候开始，已经有一些需求在往公寓市场溢出了，它不是今天才发生的，而是很多年前其实已经陆续在发生的事情。

    主持人：溢出这个词特别好。

    卢韵如：对，它是正常的需求，它会流淌到不同的市场上。

    主持人：在之前的政策形势之下，大家可以买住宅，现在住宅的门槛已经越来越高了，公寓的门槛相对是比较低的，需求是一直都在的，当需求一直存在，而门槛越来越高的话，需求就会下沉到公寓市场。

    那我能不能这么理解，当需求下沉之后，公寓的价格也会飞涨？

   邓志旺：住宅和公寓确实是有差异，之前之所以住宅涨势比公寓要快得多，有两个原因：排名前列，住宅是刚需产品，公寓以前更多的是投资品，投资没那么刚性。第二，住宅有很强的杠杆性，虽然说公寓可以首付5成，但是住宅通过经营贷等等很多手段降到3成甚至3成以下。但是现在这个形势，一是限购变得更严了，第二是经营贷控制得更严了，这种情况下从它的门槛也好，从投资的杠杆也好，其实都有新的变化。这种情况来说，只要资金状况稍微好一点的，已经有房的群体，他可能就没有选择了，他已经不是在住宅和公寓之间选择，他更多的是在深圳的公寓和临深的住宅之间进行选择。

    我有一个同事之前也问过我这个问题，深圳的公寓和临深的住宅该如何选。我当时讨了一个巧，我说“你怎么看”？他说他会选择深圳的公寓，他说原因很简单，因为是深圳的。不用做太复杂的解释，就因为是深圳的，深圳的公寓是深圳的房产，它享受到深圳的城市发展带来的红利，他可以享受深圳人口增长带来的红利，当然也包括刚才宋老师讲到的，它享受到将来公寓住宅化所带来的红利。所以我觉得这三重红利使得公寓未来的预期是值得看好的。刚才说了投资的渠道，别的渠道已经没有了，所有的投资基本上都涌向公寓和临深这一片，当然临深有它的优势，但是从稳定性、风险性来说，相对来说深圳的公寓可能大家觉得更靠谱。比如说它可以出租。

    主持人：深圳的公寓是特别不愁出租的。

    邓志旺：租金回报是没问题的，比住宅的租金回报还高。另外一点，即使你不出租，你也可以自住，这也是没问题的。

    要说公寓的价格大涨，我觉得也不能这么简单来说，但是我觉得这个市场的热度会越来越高，因为现在的供给量减少了，需求还在不断地增加，市场的供需关系发生了改变，所以这个市场是没有问题的，它是一个往上走的方向。

    主持人：刚才邓博士说到了底层的逻辑，确实是供求关系有变化了，以前是公寓的供给比较大，现在公寓的供给停止了或者变小了，但是需求还在不断地上升。为什么我们今天的主题叫“机寓”，确实在变化下，这个机遇就来了。

    还有一点，关于大家说到公寓是坑的较大的一个问题，就是公寓在转售的时候，各种各样的税费非常高。这个问题是不是阻挡大家购买公寓的一个很核心的问题呢？

    卢韵如：不可否认它一定是个问题。

    戴琳：刚刚林总和邓博跟我已经探讨过这个问题，您讲公寓的交易税费高，实际上我们可以对照一下公寓和住宅交易的成本孰高孰低，这是算得出来的。除此之外，我们一定要把这两种产品解决的问题分清楚，住宅其实是解决人民群众基本生活需求问题的，房住不炒也是中央的大政，我们也必须全力支持，而且也是整个社会达成的共识。公寓这类产品，它就是跳出了解决你基本需求的一个品类，而且在深圳，它占有不小的比例。为什么这些年中国的商办类的产品，包括公寓产品，我们没有办法去做一些资本化以及资本证券化的操作，就是因为我们没有这样的体系支撑，现在高层已经看到了这种现象，今天我们公司招商蛇口发行了一个园区的类REITs产品，这就是为了支持实体持有运营的物业，不断地通过提高你的运营能力、经营能力，为全社会提供物理空间的服务，来创造价值、创造财富，解决底层资本投入的问题。这是属于B端的东西，小业主是C端，现在C端的购买主要是中小客户在购买，你怎么解决他的问题呢？过去20年，买住宅挣钱，绝大多数来自资产的溢价，没有说谁买了住房靠出租挣钱的。靠资产溢价的年代已经一去不复返了，它交易的税费贵也好，持有的成本高也好，如果说你的公寓产品能够找到一个好的地段，好的管理、好的服务商，做好的经营，提供跟住宅不一样的服务的时候，你就知道这个公寓的价值点在什么地方了。我去过很多城市，核心地段的公寓租金是特别昂贵的。

    很多深圳的家长，包括我的同事，他们的子女去境外留学，他们会在学校的周边买一套公寓，作为子女的宿舍，等到几年大学毕业以后，不光他的学费赚出来了，回来还能买深圳的房。这个逻辑就是它回归了一个商业的理性，所以我也坚定地看好公寓资产，特别是像在深圳这么核心的城市，它会给大家带来耳目一新的认识。

    至于您说的税费的问题，一定会在今后通过政策来弥补以往的不足，因为大家都在进步，我们的政府管理水平很高，学习能力特别强，我是有坚定信心的。

    主持人：刚才我听了几位的发言，感触最深的是，房地产市场趋于理性化，而在理性的市场背景之下，公寓的投资价值是要大于住宅的。宋老师，您有话说？

    宋丁：我针对你开始提的问题回答一下，你说大家讲公寓是个坑。我觉得坑和另外一个词有点相似——洼地。所以我还是从哲学的角度讲，哲学就是两面性的，当我讲这是一个坑的时候，从另外一个角度讲它是个洼地，洼地效应就是个机会。

    我举两个例子，一个例子，10年前深圳的开发商几乎没有不想进入到城市更新和旧改的，前两年大家说，城市更新、旧改就是一个坑，木头龙是不是坑？木头龙搞了10年动不了，现在总算解套了，现在再看，洼地出来了。所以说一定不要把一个事物看死。你现在说公寓是个坑的时候，我就说公寓可能是个洼地，对投资机会来讲就是个洼地。

    第二个例子，2007年9月之前买了房的，到927政策（二手房限购）出来，所有人都觉得跌到坑里去了，因为2007年的927那时候，深圳的房价飙升到17000元每平米。到了2008年10月份，深圳的房价跌到1万块。一年时间从1.7万跌到1万块，那一年大家说深圳所有的房子都是坑，所有买房的人都用非常仇恨的眼光看着开发商，“你们这帮骗子”。所以在当时我在一个论坛上讲，一年的下跌以后，你们踩了坑的就踩了，但是我现在告诉你一个好消息，房价跌到现在跌无可跌了，下一步就要进入反弹了。我下来以后有一个30多岁的女性拦住我说，你是开发商代言人，你凭什么说房价还要涨？我说我能规定得了吗？我分析的是趋势。你不想买房你可以不要买，但是如果你这次没有抓住机会，没有从这个洼地抓到机会，而是仍然看到一个坑的话，到时候你不要私下说，我当初应该听宋老师的。果然2008年10月以后，连续飙升，到了2009年10月份，房价涨到2万块，一年时间整整涨了1倍。所以千万不要把坑这个事固定化，觉得会永远坑下去。我们观察的视角，这面是坑，另一面就是洼地，希望大家用洼地效应看公寓，我认为机会就在前面，重要的解扣点在于政策，去年7月31号到现在，三次政策利于公寓，无数次政策压制住宅。那你说公寓和住宅谁是坑？

    林意江：宋老师刚才从一个非常好的角度重新让我们大家看待这个问题。事实上关于税费和收益率的问题，对公寓来讲，我有一个观点，我觉得现在投资公寓要放长远一点来看，客观上讲，短期内想像住宅一样买了之后快进快出，我认为比较难，一定要放长线来看这个问题，如果你投资长线考虑的话，就会避免掉宋老师刚才说的那种情况，你在1万7的时候买的，跌到1万的时候你卖掉了，你就踩坑了，如果站在长线的角度来看这个问题，你现在可能已经赚了几倍。

    关于坑这个问题，我觉得应该是打上引号的，在座各位很多也是地产行业的同行，或者是一些投资客，大家知道在住宅里也有很多坑，比如说在深圳东部的盐田某项目，当时是聚集了全国最有钱的一帮人去买了那个项目，但是10年下来，价格腰斩了都卖不出去。大家都觉得住宅很好，如果你眼光看不好的话，也有可能踩坑。

    主持人：接着林总的话题，不管是住宅也好，还是公寓也好，坑其实哪儿都有，怎么躲坑，这才是关键。在这样的大背景之下，我们已经能够清晰地看到公寓市场在未来会越来越活跃，活跃就意味着会有大量的交易，我们到底怎么选公寓才是今天要探讨的重点话题，选公寓怎么选？

   卢韵如：刚刚戴总在讲到REITs的时候，我有一个想法，就是银行在做资产配置的时候会考虑到三个点：安全性、流动性和溢价性。它会把安全和流动性放在前面。对于个人来讲，我们认为的流动以前是把它当做交易来看，但是作为一个资产，你如果长期的持有它，流动性有两种，一种是交易，一种是银行可以通过一些抵押或者是金融手段，让它作为你的一个流动性出现的。如果银行对公寓越来越认可，实际上你的流动性不一定要通过交易或者说通过税费的形式来出现。就像开发商可以通过持有资产，通过REITs来做流动性的配置，个人也是一样，我可以通过金融机构来进行资产的抵押，实现它的流动性。大家以后的交易可能也不会像以前那么高频，税费的问题也可以一定程度的避免，实现流动性也可以通过金融化的方式来实现。

    再回答您刚才提到的问题，大家在选择公寓的时候会有什么样的标准或者说你会有什么样的关注？我关注的点特别简单，我只关注人。这个人是两个变量，一个是我会关注人的数量，比如说他是一个什么样的产业聚集的区域，会涉及到将来人口的数量和密度，以及它的质素。第二个是范围，如果是用一个量化的指标来看，就是交通，它处在什么样的交通的位置，它可能会涉及到将来经过我这个房子或者说我选择的这个物业，可能会有多少人来关注它，我会重点关注这样两点，一个是产业，一个是交通，如果是公寓的话，我会觉得对它的要求是比选择住宅要更高一些。

    主持人：更考验判断力。

    现在深圳大的方向是西进，关于西进的事情，戴总和林总二位是比较有话语权的，因为他们的项目或者说对于西部的规划是比较清晰的，能跟我们说说现在西部是什么情况吗？

    戴琳：深圳是一个双区建设的核心城市群，所以西进、北进、东进都有，只有往南边进不了，因为南边是香港。所以我认为深圳是一个全面开花，由它来引领全中国走向全世界的一个窗口，它是一个有代表性的窗口城市。

    主持人：您说西在进，北在进，东也在进，我个人感觉西进的强度更大，因为西部有海的资源。

    戴琳：主持人您的眼光特别的犀利和有前瞻性。要说西进的话题，我也讲讲西部的一些大的规划。

    我们知道深圳的空港在西部，作为深圳的门户，它是承载了深圳很多对外和对国内交流的窗口的作用，大家知道T3的航站楼已经投入使用了，机场的卫星厅今年年内也是要投入使用的，T4航站楼已经开始建设了，T4航站楼将来的服务对象就是国际航班，原来老的航站楼是改建为高铁站，以后的空铁联运，到了高铁站之后，通过无人驾驶的捷运系统跟机场做无缝的对接，建成空港的枢纽。

    在西部还有一个重大的产业，是全世界较大的国际会展中心，现在一期工程已经在一年多以前完工，并且已经投入运营了。因为2020年受新冠肺炎疫情的影响，我们的预算可能会有一些贬损，但是从今年3月份开始，我们所有的展会全面启动，所以我们现在每个月展会的排期基本上都是满的，每周都有展，只不过是展的规模和幅度的问题。这个产业也是代表了深圳一个重大的战略规划的方向。

    二战以后，德国已经被打成一片焦土，大家说不能让德国发展重工业，因为它发展重工业就会生产坦克、大炮，做什么能让它马上融入全世界呢？后来就定下来让他们做展会，所以目前德国有很多全球知名的展会，德国是通过展会带动了国家的发展，它通过很短的时间就跻身西方的发达国家。据统计展会有1比9的经济带动量，实际上它远远不止这些，它对城市知名度，对于融入世界功不可没。

    从今年3月份开始，我们的展会全面运营以后，周边我们卖了一批1300多套的商务公寓，我的很多同事在我的影响下也都买了，2020年年初交了房，去年是比较惨的，我劝着买了公寓的同事，基本上我隔几天就要请他们吃顿饭，安慰一下他们受伤的心灵，我自己也很受伤。但是今年变了，同事们经常周末要请我吃饭，因为现在只要有展会，我们那边的两个酒店全部都是满房，每个酒店每天的营收超过100万。

    主持人：我到了所有的城市的会展中心都会有一个特别明显的感觉，就是任何一个城市的会展中心都是这个城市最洋气的地方，周边也是最漂亮的地方，很现代化、很舒适，是不是因为在这里搞了一个会展中心，所以每个城市的政府都希望把自己较好的一面呈现给世界各地来参展的参展商？

    戴琳：西部的会展只是一个产业而已，展会每年带来千万人流，这不是吹牛，我们这个展会设计的容量是非常庞大的，这个会展中心奠定了深圳在会展市场上全球先进的地位，如果不是新冠肺炎疫情的影响，很多个国际的展一定要放在我们这里展出。4月初全球橡塑展，是34万方的展览，因为很多外方的厂家要来，专班批了很多只隔离7天的人，它的对外交流辐射能力是特别强的。所以对我们来讲，它这个IP已经不是在规划上了，它已经落地了，已经可以为城市带来人流。

    主持人：您讲到两点，一个是展会资源已经落地，还有一个是空港资源。还有其它的利好吗？

    戴琳：在深圳西部靠珠江口的地方，还有目前少有一个合法填海的项目，深圳特建发在做的海洋新城，7.4平方公里。它承载了深圳西部建设海洋中心城市的一个重要的战略的区位。因为深圳没有其它的地方，再填海是不可能的，现在拿不到用海许可证，只有海洋新城能够提供7.4平方公里的用地，所以这一点弥足珍贵的产业空间也是为西部带来了非常巨大的产业腾飞以及助力西部腾飞的发动机。

  主持人：从我现在固有的感觉，我还觉得西部好远，我觉得过了机场就有点远了。因为深圳一直是多中心发展的，每个区域都有自己的中心，它和北京不一样，北京就是二环以内是中心，在北京较大的感觉就是一天能办成一件事就不错了。但是在深圳，效率就更高，因为深圳多中心发展。

    现在我们看到西部有空港的配套，还有会展的配套，还有海洋新城的配套，这无疑会吸引大量的人财物。

    戴琳：特别重要的是政策，因为你承载的是高级的战略，给你匹配的应该是高级的政策。这些政策来了以后，相应的来的也是高精尖的人才，它能够弥补人才的不足，人来了以后，所有的配套都应该往这边建。

    主持人：特别是现在深圳要打造海洋城市，深圳有多少海？一部分在东部，但是东部现在已经确定旅游为主了。

    戴琳：大鹏是深圳少有不考核GDP的区，你让它建设多少产业是不现实的，它更注重的是天人合一、自然和谐，更多的是作为我们休闲度假的场所。

    主持人：赚钱的任务交给西部，旅游的任务交给东部。林总您对西部也特别了解。

    林意江：刚才戴总说了关于西部的产业的情况，包括区域的发展，其实我们从一个大的角度来看这个问题，比如说现在深圳给了大鹏一个GDP的考核标准，请问大鹏会不会变成像西部空港那样发展？

    主持人：不会。

    林意江：关键问题在这里。我想表达的意思是，我个人理解，我们任何一个城市也好，或者一个政府也好，它对每个区都有一个发展的定位，一个区域发展起来，它不是靠给它规划出来的，这么多年的经验告诉我们，规划只是一个前提，它更多的是需要后期大量的投入和发展。资本有天然的选择性，它有敏感性。它为什么会选择西部，倒不是说因为今天我们有西部的项目才来谈西部。西部为什么发展得好一点呢？我们打开地图看看，所谓的世界五大湾区为什么会落到这个地方？在西部空港这个地方是容纳了海陆空这三大核心立体的架构，这是一个很重要的因素。同时大家仔细看一下，在大空港这个位置，它结合了大湾区三个核心的城市：广州、东莞、深圳，它是几何中心位置，这个区域的价值是其它地方不能比拟的，这是一个重要的因素。

    至于其它的点，再结合卢女士和戴总的观点，这样会更全面一点。卢女士谈到的是产业，戴总更多提到的是区位或者规划，我觉得把这两个东西结合在一起，区域加上产业。区域本身具有天生性，再加上规划，有产业的助力，它可能就会为这个区域的价值带来最核心的支撑力。

    主持人：林总这点说得特别深得我心，因为我是一个地理决定论者，我觉得所有的事情跟地理位置有着莫大的关系，而且我特别喜欢很质朴的一句话，记得高晓松曾经讲过，我小时候在天津港的时候活不下去了。他妈妈告诉他，你在码头还活不下去，那你就不要回来了。这是多么质朴的一个想法，在码头，有港的地方，就一定能够活得下去，就一定有钱赚，一定有人在。

    宋老师，您是有话要补充？

 宋丁：我们今天谈到公寓，它就是一个住人的地方，我们选什么房子，其实这个房子本身的物业形态并不重要，我们之所以选择，是因为它的土地的增值潜力，从买房开始，你那个房子本身就在贬值，每年都在折旧。为什么房价会上涨？是因为土地在增值。土地凭什么增值呢？是因为这个土地上面在不断地增加它的经济价值。综合配套能力越强，你的房子价值越高。

    主持人：现在西部算洼地吗？

    宋丁：深圳是一个狭长的城市，房子分两类，我把住宅和公寓混在一起讲，凡是住人的地方，越往西，它的城市产业链集中越多，配套越齐全，所以它的房价越高。往东就是生态、大海、休闲，如果你的房子具备休闲、度假、养生、养老的功能，这种房子往东走价格就会起来。如果你要买一个配套特别方便的，在东边就不太合适。但是你说要养生、度假，找个山清水秀的地方，西边就干不过东边。

    所以这样来看，我们往西边走，尤其到了大空港，像沙井、松岗、宝中、南山，为什么这两年这个板块的房价那么坚挺，就是因为它满足了你的排名前列居所的功能。排名前列居所就是工作、生活配套的房子，这一块是非常强势的。

    刚才我也谈到公寓给我们一个重要的启示，公寓类住宅化，它叫商务公寓，不是商办公寓，商务的性质决定了公寓的性质，说明这个东西通常是伴生着大的商务综合体，它本身的配套，它本身的土地增值潜力是非常大的。这样分析下来，从深圳的整个产品分布来讲，越往西边的公寓、住宅，它的内涵的土地增值潜力和物业的价值空间就更大。

    主持人：我能这么理解吗，现在的西部是15年前的南山？

    宋丁：也可以这么讲，因为一路向西，这个路径还没走完，还要继续往前走，所以我是看好这一块的，因为这时候已经不是一个深圳的战略，就是一个国家战略。

    主持人：现在西部价格高不高？

    邓志旺：我觉得说价格太俗了一点，还是说价值。刚才各位讨论了很久，都是说的点上的东西，最重要的还是要看面上的一些东西。我最近关注两个数据，一个数据，如果我们把深圳对半折起来，东部和西部的面积相差差不多，但是西部的GDP是东部的2.07倍。五六年前搞东进战略的时候，这个比例是2.13比1，现在变成2.07比1，东西部的差距略微缩小了一点点，说明东进战略还是有效果的。但是西部的优势还是非常明显的，所以宋老师刚才讲，东部就是旅游、度假为主，西部就是产业、人口集聚区。

    第二个数据，最近深企联发布了一个数据，叫做深圳500强企业名单，我闲着无聊把这个数据分析了一下，把它们的区域分布统计了一下，西部击中了388家500强企业，占比达到了78%，从这一点说明西部的优势更强于东部。西部产业强、经济强，人口也多。深圳去年的房价上涨比较猛，大致715新政的出台，罪魁祸首就是西部，其实东部并没有上涨，甚至有的地方还下跌了。

    买公寓和买住宅的逻辑是一样的，刚才我们讲公寓是类住宅产品了，它就是给人住的，我们要上班，要解决通勤问题，或者是投资的，你要考虑商务人流，必须要投资西部，这个逻辑是很清楚的，所以如果我选择公寓的话，跟我推荐住宅一样，我会优选西部，它的价格肯定要高一些，但是我觉得主要是看价值、看未来。如果你说要看价格高的地方就不买，那你10年前就抛弃南山了，为什么现在南山还这么坚挺，就是它的价值比较高，它的价格是合理的。

    主持人：有人流、有产业支撑这个地方。刚才各位都聊到了，西部未来的发展还是非常好的，我们前半段论证了公寓是一个投资得很好的选择，后半段我们论证了西部的公寓价值是比较高的。现在你们觉得这是一个合适的入场机会吗？我们讲西部的价值很高，这个价值上升的话，现在是走到哪个位置了？是走到中间了，还是1/3，还是已经走得很高了？

    戴琳：我认为你要发现价值的点跟大家思考的问题不一样，我要告诉你，深圳公寓和住宅一样，都是限价的，已经限了三四年了。

    主持人：我不是说房子的价值，我是说西部发展趋势的价值。

    戴琳：西部有深圳较大、最多的产业承载空间。我跟宋老师参加过宝安的一个规划，他说世界有一个街道就是南山的粤海街道，它现在已经建完了，他会告诉大家，世界马上会给他们一个福海街道，它会更牛。这是我和宋老师上次参加一个闭门会上他讲的话。在宝安大道以西、深圳机场以北、东莞以南，这一片的空间几乎就是今后20年到30年产业发展的核心引擎，这是勿庸置疑的。

    主持人：刚才我们在后台的时候聊了一下，林总说到西部、珠江口经济圈，西部在整个大湾区里面会扮演者一个什么样的角色？

    林意江：我们在2013年的时候排名前列次拍地进前海，当时也请了很多专家来分析，事实上当时的形势没有现在这么明朗，当时判断的基础是整个趋势的发展应该要向西大旺40年，从2010年开始，现在刚好过了10年，还有30年时间。

    宋丁：如果说今天我们终于看到了一个坑，这个坑就是主持人给我挖了一个哲学的坑，他问我宇宙有多大，有边吗？有了边的话，我们现在离这个边还有多远？这是哲学的坑。

    西部的发展在我看来根本没有什么年限的限制，我认为除非地球爆炸，如果地球不爆炸，西部经过这么多年的积累，它会一直这么发展下去。

    不要怕我说房地产没有止境，刚才林总说大旺40年，为什么到2060年碳中和实现了，我们的发展就停止了？到2060年的时候，我们的发展可能不一样了，我们已经进入世界高等发达国家水平了。现在美国是世界先进的国家，难道它的发展停止了吗？我们看美国的铁锈地带占了至少一半的地方，所以它要回归制造业。经济的发展和你的经济增长、通胀等等所有的数据在不断地整合发展，我们现在看历史，40年前的1980年的时候，我们想都不敢想，我们觉得怎么可能人均GDP1万美元呢？但是1万美元的GDP现在还没进入到发达国家水平，我们计划十四五到高等收入国家水平，到十五五进入到初等发达国家水平，达到1.8万美金的GDP，到十六五达到2.5万美金的中等发达国家水平。中等收入我们就停止了吗？到了十七五、十八五，我们继续向高等发达国家水平进步，哪怕到了人均5万美元了，我们前面还有10万、20万美元GDP。我们的发展是一个无止境的过程，只能这样逐步走，这是良性的，如果平着或下跌是不正常的。

    西部已经是大湾区的引领的片区，如果西部在大湾区里面不能有好的发展，东部、中部都不可能有好的发展。所以我觉得在这一点上，谢谢你给我一个坑，给我一个回答问题的机会。

    主持人：不管是地球毁灭还是40年，地球毁灭咱们可能等不着了，未来40年能看得着，我觉得这就够了，在这40年把握住机遇，这是非常关键的。

    最后请每人一句话总结一下今天的论坛。

    卢韵如：如果你相信深圳，就还是应该相信西部沿海的那条海岸线。

    邓志旺：我是三个相信：相信深圳、相信西部、相信公寓。

    戴琳：西部会给你带来无限的想象，而且也会带给你无限的收获。

    林意江：买进西部，同时长期持有。

    宋丁：忘记商务公寓吧，让我们拥抱商务住房，尤其是西部的商务住房。

    主持人：谢谢各位。今天大家在台上聊得都很舒服，辛苦各位。

— 论坛结束 —