老焦看房:多个龙头房企抢着围地造城 实探笋岗四大综合体

搜狐焦点深圳楼盘 2018-08-02 21:11:53
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作为深圳发展最早的老城区,罗湖的建筑、配套都显得异常的破旧、落后。但随着片区旧改的推进,这片改革开放的发源地会迎来全新的改变。

随着福田南山的崛起,曾经作为深圳市中心的罗湖显得有点苍老、落寞。虽然罗湖依然有着自己强大的优势,浓厚的商业氛围、密集的地铁轨道、优质的教育资源等。但受制于土地稀缺和旧改缓慢的原因,罗湖的最近几年新盘供应量非常少,尤其是住宅项目,这也导致了片区关注度的比较低。对于罗湖来说,要涅槃重生就必须要大刀阔斧地进行旧改。而《十三五规划》中,笋岗至清水河一带被视作罗湖的下一个发展重心,与蔡屋围和东门合力打造“金三角”商圈,摇身变成集金融科技消费为一体的CBD商务区。

曾经为“中华第一仓”的笋岗片区,一直以来都是以批发商贸、物流仓储、落后厂房为主。但随着2016年笋岗-清水河片区划入深圳16个重点发展区域,诸如宝能、招商、深业、华润、中洲、城建等深圳乃至全国地产龙头企业纷纷抢先进驻,围地造城,一大波重量级项目陆续动工。而时至今日,笋岗的项目到底是什么进度呢?老焦决定走一趟笋岗片区,一探究竟。

第一站:招商中环

74000元/平方米

罗湖红岭北路与梅园路交汇处(7、9号线双地铁红岭北站) 查看地图

2017年05月14日 40年

二居 三居 |81-128 m² 全部户型

400-032-4608 转 147250
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招商中环可以说是打响了笋岗旧改“第一枪”。项目位于红岭北路和梅园路的交汇处,紧挨着地铁7/9号线红岭北地铁站,另外距离7号线笋岗站大约500米。招商中环售楼处比较靠近的是红岭北地铁站G出口。招商中环规划为50万平建面商务办公综合体。

招商中环一期(位于地块北侧)共有4栋高层,目前已经建成。其中3栋已建成的公寓分别是1栋、2栋A座(两个单元)、2栋B座。其中是1栋、2栋A座(两个单元)房源已经售完。目前招商中环在售的是2栋B座房源,总层高为36层,面积段有约82平2房、约107平3房、约128平3房,项目带装修单价7.4万/平,4梯6户结构。另外1栋已建成的写字楼已经被打包整售。

目前一期3栋公寓的底层商业在内部装修中。

招商中环二期(南侧靠近地铁站)的两栋写字楼目前在施工建设中,其中1栋规划为200多米的超高层写字楼。另外二期03地块规划有3栋商务公寓,目前在打地基状态,尚未出地面。

老焦来到了项目售楼处门口的时候,发现门口围满很多地产中介,门口的工作人员表示,到访需要提前预约,否则不能进去。

周边配套:招商中环周边主要是物流展示园、老旧小区为主。

交通:靠近7号线和9号线的红岭北站、梅园路公交站、红岭泥岗立交公交站

第二站:深业泰富广场

65800元/平方米

罗湖梨园路与梅园路交汇处 查看地图

2018年10月上旬 40年

一居 |38-57 m² 全部户型

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深业泰富广场位于梨园路与梅园路交汇处,处于红岭北站和笋岗地铁站中间,和招商中环紧密挨着。

深业泰富广场规划建面约50万㎡,整体共分为5期开发。一期分05和06地块,一共5栋高层建筑。

其中06地块靠着梅园路一层,共3栋高层,包括A/B两栋97.5m高的办公楼以及C栋99.4m(31层)的商务公寓,公寓总套数810套,其中单房243套,一房一厅540套,二房一厅27套。

05地块位于06地块北侧,共有D/E两栋公寓,其中D栋30层,总套数275套,其中一房一厅125套,二房一厅150套。E栋36层,总套数377套,其中一房一厅232套,二房一厅145套。

目前05和06地块同时在楼栋施工,楼栋基本建至约15-17层。目前项目展示中心目前还没有开放,从进度来看,可能会在年底左右才能开放。

周边配套:

第三站:宝能深业物流中心

待定

罗湖宝安北路与梨园路交汇处 查看地图

2020年下半年 40年

暂无 全部户型

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宝能深业物流中心位于梅园路和宝安北路交汇处,紧挨着7号线笋岗地铁站。宝能深业物流中心占地面积8671.8㎡,容积率为10,计容建筑面积86720㎡,地下商业建面2000㎡,包括一栋318米的超高层塔楼、一栋100米高的塔楼及60米高的商业裙房。物业包含购物中心、专业市场、会展中心、办公楼、公寓、酒店等。

目前项目大部分地块还在楼栋拆迁中,而且进度比较缓慢。老焦在宝安北路看到其中一个使用大门,看到里面基本只有一台机器在施工。

宝能深业物流中心318米的塔楼目前已经建成,该楼栋由5层地下车库,9层裙楼,68层塔楼组成,功能为商业性办公、酒店及商业。

目前宝能深业物流中心开放了一个“宝能第一空间”的咨询处

周边配套:

第四站:华润万象食家

待定

罗湖梅园路与宝安北路交汇处 查看地图

2019年下半年 70年

暂无 全部户型

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华润万象食家位于笋岗地铁站A出口一侧。华润万象食家项目是原笋岗冷库城市更新单元,位于罗湖区梅园路与宝安北路交汇处。更新单元占地面积45537平方米,拆除用地面积44819平方米,开发建设用地面积28848平方米。

华润万象食家由五栋高楼以及底商组成,其中,商业、办公、酒店共计10.45万平方米,商务公寓面积4.48万平方米,住宅8.5万平方米(包含1.7万平方米保障房),物流建筑5.87万平方米,公共配套设施0.17万平方米。除此之外,地下设置还有1.8万平方米的商业用房。目前华润万象食家地块已经被围板围挡起来,从外面可以清晰看到里面有几台大型机器在施工,目测应该是在打地基,施工的噪音也是非常大,老焦预计2019年上半年开展示中心及开盘,具体户型待定。

根据教育局的划分,华润万象食家是属于桂园中学和红桂小学的学区,两所都是非常不错的学校。

周边配套:

第五站:MR.91公馆

MR.91公馆

售罄

55000元/平方米

罗湖笋岗梅园路 查看地图

2017年09月17日 70年

一居 |37 m² 全部户型

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与前面的几个大品牌开发商打造的大型旧改综合体项目相比,这个MR.91公馆显得有点格格不入。MR.91公馆原名是禧悦公寓,由厂房宿舍改建而成,一共有8层,每层有22户住宅,共有两部电梯,户型主推的是37-79平小户型住宅,层高3.9-4.5米,共175套房源,带装修交房。

目前MR.91公馆外墙粉刷中,预计年底交房。

实际上该项目于年初已经全部售罄,其中有一个投资机构批量买了多套房源,如今重新把房源推出来卖,户型主要是37-39平小户型。

MR.91公馆笋岗小学和笋岗中学的学区房。

项目周边配套:MR.91公馆对面是笋岗村,周边大部分是比较老旧的小区。虽然MR.91公馆体量及开发商知名度远不及前面的几个项目。但是MR.91公馆周边的生活配套是这几个项目中最好的,生活氛围非常浓厚,购物商业也比较多。

老焦点评:

优势:

1、从交通上看,五个项目都靠近地铁站,其中招商中环和华润万象食家是地铁口物业,距离地铁站最近,离地铁站最远的是MR.91公馆。规划中的地铁14号线与17号线也将经过笋岗片区。自驾上,周边有泥岗路,可以直接上北环大道和清平高速,快速到达福田南山和龙岗片区。总体上看,该片区的交通还是比较方便。

2、周边有总众多旧改,包括宝能中心、招商中环、华润万象食家、中洲长城国际物流、城建梅园、深业泰富广场等等,基本都是由品牌开发商操刀。从旧改的规模看,基本都是大型综合体,这意味着未来这些旧改将提供大量的商业体。

3、休闲娱乐。虽然这片区内没有什么娱乐休闲的地方,但是在一个地铁站范围内,有较多的公园和市政配套。包括有洪湖公园、银湖山、深圳市体育中心等。

劣势:

俗话也有说,理想很美好,现实却很残酷。虽然笋岗的规划和定位非常高大上,但是目前的笋岗还是存在一些不足:

1、目前片区内的商业配套比较欠缺,距离这几个项目最近的商业集中在大剧院地铁站和东门片区,这两个商圈距离笋岗还是有一定的距离。

2、虽然片区有比较多的旧改,但是大部分都尚未拆迁,进度比较缓慢,这导致片区的布局还是比较凌乱,而且到处都是物流园和一些低端的卖场,目前的生活环境一般

3、教育资源一般。在名校云集的罗湖片区,教育因素是购房者置业的重要参考因素,而笋岗片区的学区主要划分到笋岗小学和笋岗中学,学校比较一般。

4、目前该片区短时间内都没有新的住宅供应。从目前正在动工的几个项目看,基本都是规划为商务型的综合体,主要是办公、公寓和一些商业,都没有规划住宅。

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