随着福田南山的崛起，曾经作为深圳市中心的罗湖显得有点苍老、落寞。虽然罗湖依然有着自己强大的优势，浓厚的商业氛围、密集的地铁轨道、优质的教育资源等。但受制于土地稀缺和旧改缓慢的原因，罗湖的最近几年新盘供应量非常少，尤其是住宅项目，这也导致了片区关注度的比较低。对于罗湖来说，要涅槃重生就必须要大刀阔斧地进行旧改。而《十三五规划》中，笋岗至清水河一带被视作罗湖的下一个发展重心，与蔡屋围和东门合力打造“金三角”商圈，摇身变成集金融科技消费为一体的CBD商务区。

曾经为“中华排名前列仓”的笋岗片区，一直以来都是以批发商贸、物流仓储、落后厂房为主。但随着2016年笋岗-清水河片区划入深圳16个重点发展区域，诸如宝能、招商、深业、华润、中洲、城建等深圳乃至全国地产龙头企业纷纷抢先进驻，围地造城，一大波重量级项目陆续动工。而时至今日，笋岗的项目到底是什么进度呢？老焦决定走一趟笋岗片区，一探究竟。

排名前列站：招商中环

招商中环可以说是打响了笋岗旧改“排名前列枪”。项目位于红岭北路和梅园路的交汇处，紧挨着地铁7/9号线红岭北地铁站，另外距离7号线笋岗站大约500米。招商中环售楼处比较靠近的是红岭北地铁站G出口。招商中环规划为50万平建面商务办公综合体。

招商中环一期（位于地块北侧）共有4栋高层，目前已经建成。其中3栋已建成的公寓分别是1栋、2栋A座（两个单元）、2栋B座。其中是1栋、2栋A座（两个单元）房源已经售完。目前招商中环在售的是2栋B座房源，总层高为36层，面积段有约82平2房、约107平3房、约128平3房，项目带装修单价7.4万/平，4梯6户结构。另外1栋已建成的写字楼已经被打包整售。

目前一期3栋公寓的底层商业在内部装修中。

招商中环二期（南侧靠近地铁站）的两栋写字楼目前在施工建设中，其中1栋规划为200多米的超高层写字楼。另外二期03地块规划有3栋商务公寓，目前在打地基状态，尚未出地面。

老焦来到了项目售楼处门口的时候，发现门口围满很多地产中介，门口的工作人员表示，到访需要提前预约，否则不能进去。

周边配套：招商中环周边主要是物流展示园、老旧小区为主。

交通：靠近7号线和9号线的红岭北站、梅园路公交站、红岭泥岗立交公交站

第二站：深业泰富广场

深业泰富广场位于梨园路与梅园路交汇处，处于红岭北站和笋岗地铁站中间，和招商中环紧密挨着。

深业泰富广场规划建面约50万㎡，整体共分为5期开发。一期分05和06地块，一共5栋高层建筑。

其中06地块靠着梅园路一层，共3栋高层，包括A/B两栋97.5m高的办公楼以及C栋99.4m（31层）的商务公寓，公寓总套数810套，其中单房243套，一房一厅540套，二房一厅27套。

05地块位于06地块北侧，共有D/E两栋公寓，其中D栋30层，总套数275套，其中一房一厅125套，二房一厅150套。E栋36层，总套数377套，其中一房一厅232套，二房一厅145套。

目前05和06地块同时在楼栋施工，楼栋基本建至约15-17层。目前项目展示中心目前还没有开放，从进度来看，可能会在年底左右才能开放。

周边配套：

第三站：宝能深业物流中心

宝能深业物流中心位于梅园路和宝安北路交汇处，紧挨着7号线笋岗地铁站。宝能深业物流中心占地面积8671.8㎡，容积率为10，计容建筑面积86720㎡，地下商业建面2000㎡，包括一栋318米的超高层塔楼、一栋100米高的塔楼及60米高的商业裙房。物业包含购物中心、专业市场、会展中心、办公楼、公寓、酒店等。

目前项目大部分地块还在楼栋拆迁中，而且进度比较缓慢。老焦在宝安北路看到其中一个使用大门，看到里面基本只有一台机器在施工。

宝能深业物流中心318米的塔楼目前已经建成，该楼栋由5层地下车库，9层裙楼，68层塔楼组成，功能为商业性办公、酒店及商业。

目前宝能深业物流中心开放了一个“宝能排名前列空间”的咨询处

周边配套：

第四站：华润万象食家

华润万象食家位于笋岗地铁站A出口一侧。华润万象食家项目是原笋岗冷库城市更新单元，位于罗湖区梅园路与宝安北路交汇处。更新单元占地面积45537平方米，拆除用地面积44819平方米，开发建设用地面积28848平方米。

华润万象食家由五栋高楼以及底商组成，其中，商业、办公、酒店共计10.45万平方米，商务公寓面积4.48万平方米，住宅8.5万平方米（包含1.7万平方米保障房），物流建筑5.87万平方米，公共配套设施0.17万平方米。除此之外，地下设置还有1.8万平方米的商业用房。目前华润万象食家地块已经被围板围挡起来，从外面可以清晰看到里面有几台大型机器在施工，目测应该是在打地基，施工的噪音也是非常大，老焦预计2019年上半年开展示中心及开盘，具体户型待定。

根据教育局的划分，华润万象食家是属于桂园中学和红桂小学的学区，两所都是非常不错的学校。

周边配套：

第五站：MR.91公馆

与前面的几个大品牌开发商打造的大型旧改综合体项目相比，这个MR.91公馆显得有点格格不入。MR.91公馆原名是禧悦公寓，由厂房宿舍改建而成，一共有8层，每层有22户住宅，共有两部电梯，户型主推的是37-79平小户型住宅,层高3.9-4.5米，共175套房源，带装修交房。

目前MR.91公馆外墙粉刷中，预计年底交房。

实际上该项目于年初已经全部售罄，其中有一个投资机构批量买了多套房源，如今重新把房源推出来卖，户型主要是37-39平小户型。

MR.91公馆笋岗小学和笋岗中学的学区房。

项目周边配套：MR.91公馆对面是笋岗村，周边大部分是比较老旧的小区。虽然MR.91公馆体量及开发商知名度远不及前面的几个项目。但是MR.91公馆周边的生活配套是这几个项目中较好的，生活氛围非常浓厚，购物商业也比较多。

老焦点评：

优势：

1、从交通上看，五个项目都靠近地铁站，其中招商中环和华润万象食家是地铁口物业，距离地铁站最近，离地铁站最远的是MR.91公馆。规划中的地铁14号线与17号线也将经过笋岗片区。自驾上，周边有泥岗路，可以直接上北环大道和清平高速，快速到达福田南山和龙岗片区。总体上看，该片区的交通还是比较方便。

2、周边有总众多旧改，包括宝能中心、招商中环、华润万象食家、中洲长城国际物流、城建梅园、深业泰富广场等等，基本都是由品牌开发商操刀。从旧改的规模看，基本都是大型综合体，这意味着未来这些旧改将提供大量的商业体。

3、休闲娱乐。虽然这片区内没有什么娱乐休闲的地方，但是在一个地铁站范围内，有较多的公园和市政配套。包括有洪湖公园、银湖山、深圳市体育中心等。

劣势：

俗话也有说，理想很美好，现实却很残酷。虽然笋岗的规划和定位非常高大上，但是目前的笋岗还是存在一些不足：

1、目前片区内的商业配套比较欠缺，距离这几个项目最近的商业集中在大剧院地铁站和东门片区，这两个商圈距离笋岗还是有一定的距离。

2、虽然片区有比较多的旧改，但是大部分都尚未拆迁，进度比较缓慢，这导致片区的布局还是比较凌乱，而且到处都是物流园和一些低端的卖场，目前的生活环境一般

3、教育资源一般。在名校云集的罗湖片区，教育因素是购房者置业的重要参考因素，而笋岗片区的学区主要划分到笋岗小学和笋岗中学，学校比较一般。

4、目前该片区短时间内都没有新的住宅供应。从目前正在动工的几个项目看，基本都是规划为商务型的综合体，主要是办公、公寓和一些商业，都没有规划住宅。