这几天，有粉丝问即将开盘的半岛城邦4期，开盘价要比3期二手房价低不少，问要不要去抢？不久前，笔者也去踩了盘，实地看完有几点感受，以下为正文。

撰文｜深圳小鹿选房

校对｜Bruce

在因备案原因，迟迟无法开盘后，万众瞩目的半岛城邦4期，终于要卖了！

4月11日，「半4」正式开启认筹，认筹金200万，暂定本月20号开盘。4期共有3栋住宅楼，有88/102/113/117/135平的1-3房五种户型，共743套房源。

△笔者在售楼部的实拍

外界最关注的价格方面，均价11.6万/平，而且还带精装修。

参考半岛城邦三期二手房目前14.7万/平的挂牌价，这个价格，估计会给已经闻风躁动起来的市场，再添上一把火。

△小鹿选房「半3」目前二手房挂牌均价

但即便如此，「半4」最小户型也要1000万，对多数人都不是个小数目，掏钱签字按手印前，怎么“三思慎重”都不过分。

实地踩盘后，再结合网上收集到的资料，先抛出「半4」的不足和风险，供大家参考。

 01  看海景，难

半岛城邦较大的卖点是海景。但和1期、3期的无敌海景不同，「半4」东西向被夹在2、3期之间，北面是拥堵嘈杂的望海路，南边是1期和未来的5期（尚无动工），基本处于“围城”中。

可以确定的是，除了高层个别朝向户型，基本看海无望。从这点看，买「半4」的88平（一房），还不如买「半3」拥有无敌一线海景的85平两房。

△「半4」方位图

 02  产品未来能否通过市场检验，未知

既然海景不是卖点，户型就不会做很大面积。

具体产品形态上，「半四」最终选择了轻奢户型，即88平只有一房，102/113/117平只做两房，较大的135平只做三房，连豪宅的边都够不着。

之前，此类定位奢享产品虽然已经出现，诸如悦府二期101平的一房，定位也足够高端，但此种设计未来能否经得起市场检验，还是个大大的未知数。

△「半4」住宅楼分布

△「半4」户型分布

 03 户型设计一般

对「半4」而言，1000万88平的一房，1900万的135平的三房，未来在二手房市场上可能会出现流通性不佳的情况。购房者需时刻牢记，二手房市场才是真正能检验产品的好坏的试金石。

而除了卧室太少，在无法实现面积赠送的情况下，「半4」户型设计谈不上有多惊艳，户型具体如下：

88平一房一厅

该户型分布在B栋03户型正南向，高层景观较好，C/D栋02户型东南向，10层以上多少可以看到些海景，以及C/D栋05户型西南向，35层以上基本可以看到海景。不足之处，该户型卫生间窗户较小，自然通风采光存在问题。

102平两房两厅

该户型不方正，此乃较大败笔，利用率低。客厅卫生间太小且没有明窗，采光减分，另外厨房的采光面也较小，但客厅阳台和两个卧室朝南。

113平2+1房

该户型还算方正，客餐厅南北通透，户型设计还算合理，厨房有大面积窗户，只是次卧朝向一般。

117平两房两厅

该户型还算方正，主卧拥有一个巨大的衣帽间+卫生间，但是客厅卫生间太小，且采光通风一般，另外阳台面积也有些浪费。

135平三房

该户型位于B栋两侧端头位置，正规三房设计，三面采光充足，客餐厅南北通透，但户型设计也较为浪费面积。

 04 目前交通存在硬伤

「半4」距离地铁2号线东角头站900米左右，步行约10-15分钟，距离较远。在望海路地下快速通道在完工前，「半4」业主驾车出行只有一条拥堵的望海路，临路的噪音较大，出行较为不便。

 05 项目其它配套及价值

总的而言，从区位条件上看，「半4」还是具备稀缺性。半岛城邦作为深圳开发周期最长的豪宅区，周边豪宅林立，作为目前深圳湾片区为数不多的豪宅项目，新房卖一套少一套的浅显道理，大家都懂。

另外，在商业、生活和教育资源配套方面，「半4」也比较齐全。

商业资源

「半4」自带商业配套，共有49个相对独立的盒子建筑，每个盒子都将引入一个品牌旗舰店。另外，项目周边除了已有的海上世界商圈外，未来还有太子湾商圈、海境界二期综合体、华侨城蛇口码头等项目。

△商业盒子建筑群

教育资源

教育资源目前项目对口南山外国语滨海学校，其中小学部就在四期旁，初中部在项目二期，距离四期50米左右。此外，四期还自带一个蒙特梭利幼儿园。

△南外「滨海小学」

△南外「滨海中学」

休闲资源

整个半岛城邦被深圳湾公园的滨海长廊所围绕，连通了福田红树林、深圳湾、后海湾、太子湾等深圳市区内的所有滨海区域，共约15公里长，环境优美。

△半岛城邦外滨海长廊

目前，「半4」目前基本已经是现楼，但去年因政策调控限价，开盘推迟至今。

因为是新盘，此次「半4」的价格走向和销售情况，会起到深圳湾豪宅风向标的作用。

另外，在目前的深圳豪宅市场上，「半4」这样的小户型豪宅还是比较少的，具备一定的投资价值。

那么如果要买「半4」，该选哪个户型呢？

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