近些年来，蛇口的新房供应主要来源于之前的填海造陆工程，打造以半岛城邦和海上世界双玺为代表的高端住宅聚集区。但是，目前新地开发已接近饱和状态，土地资源愈加稀缺，未来的新房供应将主要来源于城市更新用地。

与此同时，蛇口片区的翻新改造的步伐越来越快，包括招商、华侨城、万科这样的大开发商纷纷家进驻，掀起了百万级的旧改大战。2016年7月，总建面约170万平的招商太子湾项目首次亮相，推出一期“太子湾·商务广场”；2017年年初，华侨城拿下了渔人码头旧改，将建成总建面约17万平的滨海综合体，未来对标深圳湾1号；2017年年底，蛇口仅有1盘入市，也就是万科蛇口公馆，该项目前身为渔一村旧改。

蛇口，东临深圳湾，西依珠江口，与香港新界的元朗和流浮山隔海相望，地铁2号线、12号线、13号线和9号线西延线在此汇聚，坐拥优质的地段优势，受益于自贸区的规划利好，在片区百万级旧改的刺激下，它将如何华丽转身呢？沿着地铁2号线，老焦的踩盘路线是招商太子湾项目（蛇口港站）——华侨城渔人码头旧改、招商渔二村旧改、蛇口广场（东角头站）——海境界二期（湾厦站）。

【排名前列站】2号线蛇口港站：170万m²滨海综合体施工建设中 招商太子湾一期预计今年入市

1、项目概况

招商蛇口太子湾项目位于蛇口太子湾邮轮码头旁，临近2号线蛇口港和海上世界站，总占地面积约697639.7m²，总建筑面积面约170万m²，整体容积率仅2.44。招商太子湾项目以22万吨级邮轮母港为依托，将打造为涵盖商业、办公、商务公寓、住宅、酒店、文体中心、国际学校、国际医院、交通核心枢纽等多元业态的滨海综合体。

招商蛇口太子湾项目共分为四期开发，一期为太子湾·商务广场，占地面积约27777万㎡，建筑面积126832㎡，共计6栋超甲级写字楼，容积率2.85，车位数897。太子湾·商务广场已于2016年7月开放营销中心，预计2018年下半年入市。

2、后续规划

根据太子湾项目的整体开发规划，项目二期占地面积为9万m²，开发建面约22.8万m²，规划了商务公园、休闲酒店、名人展馆、国际学校、仓库等物业形态。

三期开发用地约21万m2，建面约50万m2，业态包括商务写字楼、滨海餐饮娱乐区、商务公寓、人才公寓、会议酒店、海洋体验馆、国际医院和公交枢纽站等。

四期占地面积约16.7万m2，规划建筑面积约77万m2，未来将建成商务写字楼、集中商业和购物中心、住宅和商务公寓、深港高新技术体验馆、海上钢琴师演奏厅、海岛俱乐部等。

3、较新进度

据老焦实地探访，二期及后续的三期和四期，目前仍在施工建设中，现场泥头车进进出出，部分楼栋已建至10层以上，部分仍处于基坑建设阶段。沿着港湾大道行走，路窄车多颇为拥堵，粉尘灰土一扬起来，老焦连呼吸都是吃土的味道。

据了解，2017年8月，为了配合太子湾项目的整体开发，南方中集已经和招商蛇口签订协议，将蛇口工业区港湾大道以北的三宗土地退还给招商蛇口，并获得4.95亿搬迁补偿款。老焦在蛇口港地铁站D1出口附近，发现对面就是南方中集，作为太子湾项目的一部分，这栋办公楼还未开始改造。

【第二站】2号线东角头站：华侨城渔人码头旧改近期启动拆迁  招商渔二村旧改七年未动工

一、华侨城渔人码头旧改

1、项目概况：蛇口街道西岸更新单元位于深圳市南山区蛇口街道，东至南海玫瑰园三期，南面、西面、北面三面临海。该更新单元拆除用地面积29585.6㎡，其中开发建设用地面积25147.7㎡，计容积率建筑面积为176790㎡。

公示信息显示，蛇口街道西岸更新单元实施主体拟确认为华侨城新玺公司，而其较大股东为深圳华侨城房地产有限公司，持股比例60%。该项目规划3栋超高层建筑，包括商务公寓、五星级酒店、超甲级写字楼等业态，还将建设1800㎡的海洋主题馆，未来形成一个滨海综合体。

2、旧改历程

2012年12月，列入《2012年深圳市城市更新单元计划第五批计划》

2016年7月，深圳规土委南山管理局发布该项目规划（草案）公示

2017年1月，南山区城市更新局发布《关于蛇口街道西岸更新单元实施主体的公示》

3、较新进度

今年3月份，老焦到蛇口渔人码头踩盘，看到现场已有华侨城的工作人员进驻。据了解，厂房已全部搬空了，水电都掐断了，近期准备开始拆迁工作。另外，有一部分已经平整好土地。

按照这个进度，2018年就能拆完，完成前期的土地平整，快的话能处理好基坑。2019年，渔人码头旧改就要正式开建起来啦。去年年初拿下旧改，今年就要启动拆迁，预计明年就要入市，不得不说华侨城速度惊人！

4、周边环境

绕过华侨城项目的施工围挡，老焦看看如今的鱼港码头，附近仍然是渔业和海鲜街市，有很多渔船停泊，渔民正常作业中，空气中弥漫着浓重的鱼腥味。

旁边是半岛城邦的社区，老焦沿着滨海栈道望去，园林里春花正烂漫，不少业主饭后散步观海景。隔着鱼港码头，对岸即可眺望海上世界双玺。夕阳西下，海水缓缓波动，映照着双玺海之门的洋房，文艺的氛围中自有一番气派。

二、招商渔二村旧改一期

1、项目概况

招商渔二村位于蛇口湾厦片区，旧改一期工程范围指的是由蛇口老街以南、望海路以北、湾厦路以西、蓝漪路以东围合的区域。从施工外墙上来看，蛇口渔二村旧改实施主体就是招商蛇口，占地面积约9072.00㎡，总建面约65772.00㎡，规划容积率为7.25，项目更新方向主要是住宅+商业。

2、较新进度

老焦实地踩盘发现，渔二村旧改一期外墙已围起了挡板，除了少量楼栋外，宿舍部分已全部搬空，里面是杂乱的荒草石头，并未见到实质性的施工迹象，旧改实施周期可能要拉长。  

3、周边环境

走在望海路上，南侧可以看到一片房价10万+的豪宅区，半岛城邦、林语堂以及新建的枫叶望海公馆；一直往北走，在湾厦路交汇处的十字路口，一眼就能就看到招商蛇口的宣传横幅，附近就是渔二村的农民房，破破旧旧还没有拆迁的迹象，相比之下环境十分嘈杂。

从渔二村往东眺望，老焦看到万科蛇口公馆高耸的楼座，渔人村旧改已于2017年12月开盘了。2011年5月，几乎同时启动拆迁的渔二村旧改，时隔7年一期工程还未开工，二期还没拆迁，入市时间不知道猴年马月了。

三、蛇口广场

1、项目概况

蛇口广场位于深圳市南山区蛇口新街以南、望海路以北、金世纪路以西、湾厦路以东，是蛇口街道辖区少有一处较大型的群众文化活动场所。据公开资料显示，项目总建筑面积24498.28平方米，为纯地下室建筑，主要功能为公交停车场及配套用房，地上作为群众休闲体育用地、露天舞台和公共绿地。

2、施工进度

从老焦踩盘的情况来看，蛇口广场目前正在改造中，地下2层已搭好框架，预计2018年年底竣工，建成后将丰富周边居民的娱乐生活。

【第三站】2号线湾厦站：海境界二期楼座刚出地面 预计较快2018年年底入市

1、项目概况

海境界位于后海大道与招商东路交汇处，临近2号线湾厦站。项目总建筑面积达35万平，分2期开发，一期和二期隔着一条海月路。其中一期为纯住宅，于2012年1月开盘，推出75-140平户型，开盘区间价为27000-35000元/平。从网上查询的信息来看，目前海境界一期的二手房报价在10万/平左右。

二期是由大型购物中心，甲级写字楼，高档住宅、公寓，酒店多种物业形态组成的综合体物业。二期项目分为2栋单体，1栋包括A、B、C、D四座塔楼，以及六层商业裙楼和四层地下室，2栋是由层幼儿园和一层地下室组成。其中，A、B座塔楼为45层住宅，C座为23层办公楼，D座是35层公寓酒店。

2、较新进度

海境界一期已于2015年入伙，同年二期工程开建，不过施工进度十分缓慢。老焦绕着外墙走了一圈，能看到宣传横幅以及二期效果图，还没有展出工程牌和平面图。从施工现场来看，部分楼座建至地上2-3层，部分楼座还刚刚出地面，预计较快也要2018年年底面市。

3、周边配套

海境界南山后海片区，临近2号线湾厦站C出口，周边环境以次新房住宅社区为主，整体报价在8-15万/平左右，西侧是海境界一期、蛇口人才公寓，东侧是绿景湾、恒裕滨城，南面是后海公馆，北侧是后海雅园。

在步行1公里范围内，老焦没有发现大型商业，周边的生活配套不太多。不过，地铁只需要坐一个站，就能抵达宝能all city 购物中心，开车10分钟左右，也能到海上世界广场。另外，海境界二期本身也规划了商业和购物中心，届时业主的生活需求就能就近满足。

从学区来看，海境界一期划分在育才四小、蛇口学校（初中部）。另外，海境界二期南面不足200米处，即后海公馆对面，规划了后海二小，目前也在施工建设中，预计2018年开始招生。

总体上，海境界二期周边居住氛围浓厚，交通比较便捷，未来也有自身的配套商业，属于品质不错的改善盘。少有的遗憾，可能就是没有名校学位的加持，未来房价预期没那么高，至少比不上旁边的恒裕滨城了。