湾区最火“网红”大盘热销背后,深圳楼市要大变

楼市头条 2019-04-19 10:19:53
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深圳又一个楼盘火了! 2019年一季度刚过,村长就发现在光明有一个盘,前3月劲销超500套,总销售额达20余亿,其集团一季度销售额更是高达30亿! 值得注意的是,到了四月份,这个盘每周依然都保持着销冠,超过了深圳原关内、深圳核心城区的很多楼盘。 据深房网数据,4月排名前列周该盘以44套的成交套数,位居全

深圳又一个楼盘火了!

2019年一季度刚过,村长就发现在光明有一个盘,前3月劲销超500套,总销售额达20余亿,其集团一季度销售额更是高达30亿!

值得注意的是,到了四月份,这个盘每周依然都保持着销冠,超过了深圳原关内、深圳核心城区的很多楼盘。

据深房网数据,4月排名前列周该盘以44套的成交套数,位居全深圳新盘销售的冠军。

(数据来源:深圳房地产信息网)

4月第二周,这个盘又以82套的成交套数蝉联住宅成交额度TOP1。

(数据来源:克而瑞)

从这个销售数据看得出,「勤诚达·正大城」的市场关注度非常高。

在很多老深圳人的印象里,光明除了乳鸽和牛奶,就剩城中村了,这个片区一般没有新楼盘入市,就算有楼盘也应该算是深圳最难卖的房子。

但是,「勤诚达·正大城」的热销,彻底颠覆了这种认知。

这里面有什么秘密?又能给我们买房提供什么启示?

一、光明区建设启动,深圳北部“城市心脏”

要理解这个盘的热销,首先要对近两年的光明区进行重估。

光明地处深圳的西北边,南接龙华、西接宝安、东接观澜、北接东莞,为深圳西北的重要门户、湾区几何中心,在地理位置上比坪山甚至龙岗的部分区域更有优势。

(光明区区位图)

此前,光明一直作为主打畜牧业的区域,着力打造“现代化绿色新城”的发展理念,虽然引进高新企业,并具备旅游属性的生态家园,但一直以来发展相对缓慢。

直到去年9月份,国务院同意设立深圳市光明区,光明新区作为功能区就此升级成为行政区域。在批复设立行政区的同时,光明也以“打造世界一流科学城、深圳北部中心”列入政府重点发展方向。

(光明区揭牌仪式)

基于世界一流科学城的定位,政府首先规划了“光明科学城”。

3月18日,2019光明区投资环境推介会上,政府再一次强调了科学城的地位:“光明科学城作为其中最重要部分,在粤港澳大湾区规划也担任着举足轻重的角色,定义为“粤港澳大湾区重要的原始创新策源地”。

(光明科学城辐射范围)

同时,光明科学城规划面积99平方公里,定位为科学+城市+产业,从空间格局上分为“一心两区,绿环萦绕“。

(光明科学城空间格局)

我们再来看光明的另一个定位,深圳北部中心。

其中包括科创中心、产业中心、文化中心、医疗中心、交通中心、生态中心在内的六大中心,未来也将引领辐射周边区域的发展。

(四大产业中心)

随着中山大学深圳校区、中国科学院深圳理工大学、华中师范大学附属光明勤诚达学校等教育资源引入光明,光明文化的定位也已经迈上了台阶。

(光明科学城范围内现有教育体系)

一般能成为核心的地区,离不开一张庞大的交通网。比如香港的维多利亚港、上海的虹桥机场……有关部门也早就意识到了这一点——成为深圳北部的核心,交通是关键。

与此同时,光明轨道交通的短板正在被补齐。

2018年9月23日,广深港高铁开通,搭乘广深港高铁20分钟到福田,30分钟到西九龙,真正实现了广深港半小时生活圈。此外,地铁方面包括三条快线:6号线(在建中),13号线(在建中)、18号线(规划中)。

另外,未来地铁6号线将与地铁13号线交汇于“观光路”站,从长圳站一站换乘13号线便可直达光明高铁站、南山科技园、后海总部基地等地。

(光明部分交通配套)

就在4月12号,光明中心区建设启动仪式举行。未来规划面积8.15平方公里的光明中心区,将被打造成为深圳北部中心的“城市心脏”。

在记者的采访中,科学城开发建设署主要负责人也表示:

“五年,中心区基本形态显现。”

二、城市副中心崛起,光明或成战略投资高点

2010年,深圳市城市总体规划(2010-2020)提出建立三级城市中心体系,包括2个城市中心、5个城市副中心、8个组团中心。其中,光明作为城市副中心之一,未来将发挥重要的辐射带头作用。

(深圳市城市总体规划)

距规划已经过去了9年的时间,光明的发展正在发酵。

2016年,光明新区全年实现地区生产总值725亿元,增长9%。据光明区“十三五”规划,这一数字在2020年将达1200亿,直追龙华。

有意思的是,光明正在创造新的深圳速度:“十二五”时期,光明经济总量从2010年的273亿元增长到2015年的671亿元,年均增速近20%。

这样的增速,早已经被嗅觉敏锐的开发商察觉。

近年来,随着深圳人口的剧增,房价的暴涨,原关内区域及一线关内土地供应逐渐不足等各方面原因,开发商逐渐将目光转移到具备大量土储的光明区。

诸如中粮、万科集团、华润、深城投、深圳建工、深房集团、光明集团、特建发集团、深业集团、松茂、德业基、百世、佳兆业、京基、先进、宏发等“房产枭雄”争相抢占光明。

(光明部分旧改计划单元)

之前有专门炒房的朋友和我说过一句话:

想要预测下一个价值投资,要看开发商的“枪”打在哪。

现在,子弹已经飞到了光明。

光明新区最近几年房价持续上涨,房地产项目从2011年开始如雨后春笋一样,二手房均价从1万/㎡涨到现在4.2万/㎡,价格翻了几倍。

(数据来源:链家)

这样的逻辑不难理解。

如同龙华被视为福田后花园,其实光明就是南山后花园。龙华从关外荒芜之地跃升为“宇宙中心”的奇迹之旅,光明也会重复这段历史,但又不是简单的相似。

因为南山的经济实力更强,科技实力更强。因此,光明受到的刺激会比当初龙华更大。

今年以来,光明各项产业已经进入了爆发期,各类民生配套非常丰盛,也更适宜人居生活。有数据统计,到2020年光明公园总数将达到256个,人均公园绿地面积36㎡,成为名副其实的“公园之区”。

最早作为深圳价格洼地被发掘的光明,而今成了价值高地。

三、勤诚达·正大城—多重价值的标杆盘

我们回过头来看勤诚达正大城的热销,如果区域利好因素占了70%,那么剩下的30%特别要归功于其产品本身的调性。

勤诚达正大城总建面共约87万㎡,内含有居住、市政、商业及公园用地,并含有2所12班制幼儿园,及公交首末站,容积率5.0。住宅总户数约5000户,毛坯交楼,产权70年。

实际上,去年以来光明入市的新盘不少,除了勤诚达正大城之外,星河天地、天汇城等项目都是在售状态。

(光明部分在售住宅盘)

为什么勤诚达正大城会一举拔得销量头筹?

上周三我去光明招待所吃了顿乳鸽,顺便去光明看了看楼盘。尽管当天是工作日,但是现场看房的人真的不算少。村长仔细观察了一番,其中以刚需客户居多,但专门跑来看项目前景的投资客也有一些。

经过实地考察,我想勤诚达正大城热销的背后,有这么几点:

①  4字头大盘、5种出行方式

目前深圳4字头的大盘已经不多了,勤诚达正大城目前均价约4.78万/㎡。

作为拥有约87万㎡的磅礴体量的大盘,项目未来居住人口规模约1.3万人。如此大体量,有人质疑,这会不会给交通带来一定的压力?

实际上项目交通选择上多达5种:地铁、公交、高铁、铁路、高速。其中,在建地铁6号线长圳站距离在1km左右,规划中的18号线田寮站离项目也很近。此外,项目距高铁光明城站约3公里,15分钟直达福田站。

(公交总站+1铁+1高+2高速)

②  光明少有名校,家门口的华师

学区房的价值不用多说,光看这两年福田香蜜湖片区的涨幅就知道。

作为华师一附中同等师资力量、同等教育水平的华中师范大学附属光明勤诚达学校,地处光侨路与松白路的“光明大十字”交汇处勤诚达·正大城内。

家门口的名校,这一点也是不少购房者选择勤诚达正大城的理由。尤其是光明近些年的学校是非常少的,更别说这么牛的名校了。

这所学校作为光明区政府规划的五所重点学校,今年9月开学。

(示意图)

③  片区城市综合体,即享式生活

还是我反复强调的一点:买房没有要诀,就是要多看,选较好的。

从整个光明片区来看,勤诚达正大城算是非常成熟的社区。项目规划约8万㎡繁华商业,集购物、休闲、娱乐于一体多元化时尚商业mall。光明排名前列沃尔玛旗舰店、排名前列万达IMAX影城已经签约,生活配套一应式俱全。

此外,项目打造公园式社区,紧邻有着被誉为深圳“塞纳河”之称的茅洲河景观带,坐拥约3.5万㎡城市公园绿地,远眺大眼山。

④  新推升级版88-128㎡三至四房

这么热的楼盘,又要出新品了。

我得到的较新消息是,项目一期北区新品将于4月20日推出,主推88-128平住宅单位。

即将新推的一期北区产品由7栋A座\B座\C座3栋楼组成。88平三房户型是原南区98平户型的升级版,而128平户型则是原南区133平户型的升级。另外,还有96、97平两个阔绰三房两厅两卫户型可供选择,功能结构与103平户型基本相同。

村长看来,户型设计还有如下特点:

户型方正、88㎡3房实用率较原南区户型高,更为实惠;

双面采光明厨明卫,功能分区合理空间布局实用性较好;

6米宽大阳台舒适实用,联通客厅与卧室,居住体验优质;

……

88㎡3房2厅1卫:爆销稀缺房源、双阳台、总价低

96㎡、97㎡3房2厅2卫:主卧双朝南、最优3房

128㎡4房2厅2卫:双阳台少有楼王户型

试想一下这样的生活场景:你可以每天早上乘坐7:45那趟高铁到达福田中心区,晚上可以乘坐18:23那趟高铁回家;孩子不用挤关内学位,在小区楼下就能上名校;周六在社区商业逛街,周末一家人去公园野餐,傍晚去万达看个电影……

这样的楼盘,不管怎样买到就是赚到。

项目目前正在诚意登记中,强烈推荐有兴趣可以去现场看看。

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