2018年只剩下40天了，时至11月下旬，深圳楼市却在此时迎来了一波推盘潮。在宝安，华强城、先进中寰、万科星城、京基御景珑庭这四大新盘都会在近期开盘，超5000套住宅房源集中入市，抢夺今年底最后一批买房客。

为了排名前列时间了解市场信息，老焦在11月20日前往宝安踩盘，实地探访了这四大新盘的售楼处。由于前来咨询和看房的购房者较多，现场显得有些拥挤和忙碌，甚至有的项目都抽不出人手来接待我们。

▲11.20宝安踩盘路线简图

排名前列站：华强城

作为11号线沿线少有的一个地铁上盖物业，本身又是建面约80万平的大社区，华强城无疑是这一波新盘中的流量担当。从福田车公庙出发，乘坐11号线抵达塘尾站B出口，历时大约1小时。

一出地铁站，就能看到不远处的华强城，一期二期的住宅已经是现楼，靠近宝安大道的是三期的商业办公地块，建至地上10层左右。由于项目门前的道路正在施工中，空气中满是粉尘，看房者进进出出略有不便。

▲华强城施工进度图（2018-11-20）

11月20日中午11点半左右，老焦到达华强城的售楼处现场，现场一批又一批购房者前来咨询，并通过验资30万参观了样板间。11月21日，华强城启动诚意登记的排名前列天，售楼处现场就排起了长队。

▲华强城展示中心实景图（2018-11-20）

据现场销售介绍，华强城总建面约80万m²，总占地面积约12.8万㎡，总建筑面积约81万㎡，分为四期开发。

01地块是2座人才公租房；02地块是一期，包括5栋15座商品房住宅，目前已有1240套房源备案，分别位于1栋C座、1栋D座、2栋A座、2栋B座、2栋C座、3栋A座、3栋B座、3栋D座、3栋E座、3栋F座、4栋、5栋；03地块是二期，包括4栋住宅，现已建成入市时间待定；04地块是三期商业办公用地，包括2栋公寓、1栋办公、以及建面约8万m²的购物中心；05地块是回迁房。

▲华强城楼座图

华强城已公布销售公示方案，该项目是深圳排名前列采用摇号选房的开盘方式的刚需盘，具体时间线：11月21日-24日诚意资料申请，交10万元办理VIP登记；25日公示诚意登记名单、26日公正处公开摇号；27日公证集中选房。

华强城已于11月20日获得预售证，共有1240套住宅备案，位于A区1栋、2栋、3栋、4栋、5栋，户型面积段是约72/89/110/125/130/160平2-5房，预售均价是46300元/m²，单价区间是42005.34-50970.29元/m²，总价区间是290-802万/套。

据悉，4栋和5栋是楼王单位，前后看园林，户型是125m²4房、160m²5房，2梯3户；1/2/3栋位置临路，户型是72m²、89m²、110m²、125m²，2梯4户，所有户型只有正南和南北通透两种朝向。

第二站：先进中寰

先进中寰位于沙井蚝乡路与环镇路交汇处东南侧（万科翡丽郡北侧），距离沙井地铁站约1.8km，老焦实测步行时间超过20分钟。

当老焦到达展示中心时，被现场销售告知，项目将于第二天（11月21日）开盘，所以今天暂不接待踩盘，不愿意透露更多的信息。下午2点，老焦在项目现场看到，超过20批客户来看房，有的还在边看户型边咨询，有的已经在VIP待客区进行诚意登记了。

▲先进中寰售楼处实景图（2018-11-20）

先进中寰占地面积约4万㎡，总建筑面积约30.5万㎡，分为4个地块开发，由10座住宅和1座公寓组成，共有1512户。项目首推03地块，其中A/B座是商品房住宅和底层商业，C座是商务公寓。

目前，A/B座共计269套住宅已推出，户型面积是约98/113/149/160平，单价4.65万/平；还有44套商业在售，户型面积约28-126平，备案均价约59372元/平；A座是104套商务公寓，户型全部是43平，均价是38998元/平，单价区间是35576.01-40966.02元/平。

▲先进中寰楼座图

11月21日上午9点，先进中寰采用微信选房的形式开盘，推出B/C座共计269套住宅，户型面积约98-160平3-5房，均价是46498元/平，据了解，开盘优惠是99*97*97折，折合约93折。从现场网友爆出的销控表来看，开盘当天卖了136套，项目去化率超过5成。

▲先进中寰住宅销控表

在项目工地现场，老焦发现，各个地段都在施工建设中，其中03地块进度较快，较高的楼座已建至16层左右，较低的约建至8层；02地块楼座已出地面，建至地上3层左右；05地块还处于基坑建设状态；01地块正在平整土地中。

▲先进中寰施工进度图（2018-11-20）

先进中寰位于沙井老中心区，附近已有华盛西荟城、万科翡丽郡等成熟小区，可以共享商业街区和购物广场的生活配套，与此同时，沙井人民医院也在项目附近，整体氛围比较宜居，日常生活需求可就近满足。

▲先进中寰周边配套

第三站：万科星城

万科星城位于宝安沙井街道上星南路与上星路交汇处，距离沙井地铁站约2公里，乘坐780路公交车经过3个站，可抵达沙井市民广场南站，再步行500米到达项目。

当天下午4点，老焦刚一踏进展示中心的大门，就看到成群结伴的购房者围在沙盘前，有2批客户正打算去验资看房。前台的工作人员无奈称，现在抽不出人手来接待踩盘，让我们自己随意看看听听。

据现场销售介绍，万科星城已于11月20日启动诚意登记，目前正在申请预售证中，预计11月底开盘，一次性推售18栋共计3337套住宅，户型是约79/98/118/136平3-4房，具体开盘时间以备案进度为准。万科星城共有5种户型，分别是约79m²户型、约98m²户型（竖厅）、约98m²户型（横厅）、约118m²户型、以及约136m²户型，所有房源都带万科2.0精装修。

▲ 万科星城实景图（2018-11-20）

万科星城建设用地约12.2万㎡，计容积率建筑面积约64万㎡，分6个地块开发，其中住宅有3个地块，分别是星城上郡、星城名邸、星城华府，另外商业有2个地块，教育有1个地块。

01地块教育用地，配建一所36班制的九年一贯制学校，同时在西南侧配建一所18班幼儿园。

02地块住宅用地，项目名为万科星城上郡，由4栋高层组成，其中1栋A座为保障房，1栋C/D/E座为商品房住宅。

03地块住宅用地，项目名为万科星城名邸，由2栋高层及3栋超高层住宅组成，另外还带有沿街商业。

04地块住宅用地，项目名为万科星城华府，由2栋高层及5栋超高层住宅组成。

05/06地块商业用地，主要规划有公寓、办公、商业和酒店等多种物业。

从施工进度来看，万科星城3个住宅地块的楼座均建至15层左右，商业地块也约建至12层，规划中的幼儿园和一所九年制学校已经动工了。目前，项目展示中心设在04地块星城华府，底层的部分商铺已经开业，主要是餐饮和阅读书吧。

万科星城临近沙井人民广场，除了自带约18万m²商业之外，项目附近有一些中小型的分散式商超，比如天虹商场、形色城购物广场，另外还有规划中的沙井海岸城（建面约14.4万m²大型商场），目前正在建设中。因此，周边商业配套算是非常丰富，业主购物逛街也较为便利。

第四站：京基御景珑庭

京基御景珑庭位于沙井西环路与新沙路交汇处，临近新沙天虹商场，但是距离沙井地铁站约3公里，在公共交通上较为不方便。

在踩盘期间，老焦发现项目已开了展示中心，但是区域规划图、沙盘模型和户型都没有正式上架，现场销售人员告知，物料还没准备好，样板间也正在装修中，预计12月初就会正式开放了。

据了解，小区共有7栋塔楼，其中1/2/3/4栋是商品住宅，5栋是26层的商务公寓，6栋是19层是人才房，7栋和8栋是22层的办公楼。京基御景珑庭预计12月底开盘，首批产品将推售约95-132平3-4房，以及40-88平公寓，具体入市时间待定。

目前所有楼座均建至20层以上，预计今年年底可封顶，项目整体施工进度比较快。

▲京基御景珑庭施工进度图（2018-11-20）

项目周边有碧海花园、竞德园、金丰雅苑等二手房小区，500米范围内就有天虹商场、永辉超市，业主日常生活购物还是比较方便。不过，附近也有一些汽修店，对面就是一家电子公司，居住环境略嘈杂。

▲京基御景珑庭周边配套