备受房地产行业关注的《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）日前正式发布，向社会公开征求意见。由于土地增值税的纳税主力是房地产开发企业，因此，与现行《中华人民共和国土地增值税暂行条例》比较，《征求意见稿》中的哪些条文会对房地产开发企业产生什么样的影响？全国著名税务专家钟必在接受羊城晚报记者采访时分析指出，与《条例》相比，《征求意见稿》堵塞了以往在土地增值税征管中存在的一些漏洞，房企必须关注；同时，从《征求意见稿》看，也有对房地产开发企业有利的规定，可归纳为六大利好。

　　意见稿堵塞征管漏洞

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）于1994年1月1日颁布实施。财政部在关于《征求意见稿》的说明中介绍，宜保持现行税制框架和税负水平总体不变，将《条例》上升为法律。同时，对不适应经济社会发展和改革要求的个别内容，进行适当调整。

　　主要在哪些方面进行了调整？钟必指出，与《条例》相比较，《征求意见稿》堵塞了以往在土地增值税征管中存在的一些漏洞：

　　其一，最值得房企注意的是，《征求意见稿》把以往的土地增值税“可清算”和“应清算”合并成为“应清算”，使得清算条件更严格。

　　据了解，由于房地产开发项目周期都比较长，因此，我国土地增值税实施细则里规定了一个预征土地增值税的制度，待项目全部竣工、办理结算后再行清算，多退少补。因此，一些房企为了减少资金占用，会在“可清算”和“应清算”之间做文章进行筹划，使得应缴未缴土地增值税成为房地产开发行业中普遍存在的现象。

　　钟必指出，现在，《征求意见稿》完善了清算规定，规定从事房地产开发的纳税人应当自达到以下房地产清算条件起90日内，向税务机关报送土地增值税纳税申报表，自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税。“《征求意见稿》把‘可清算’和‘应清算’全部改为‘应清算’后，纳税人如果达到应清算条件不清算的，就要负全部责任。”钟必说。

　　其二，《征求意见稿》规定，纳税人未按照本法缴纳土地增值税的，不动产登记机构不予办理有关权属登记。这个先税后证的规定，也被钟必认为对房企是“利空”性质。“这个规定一方面直接影响买方、债权人的权益，另一方面未来税务机关的基层执行难度加大。”钟必分析。

　　钟必认为，还有一个值得房企关注的问题是，《征求意见稿》规定，土地增值税的征管还要依据《税收征收管理法》。因此，虽然现在土地增值税相关政策中没有一般反避税条款，但未来如果《税收征收管理法》有一般反避税条款，土地增值税也会执行一般反避税条款。因此，企业如果通过实施其他不具有合理商业目的的安排而减少其应纳税收入或者应纳税所得额的，税务机关有权按照合理方法进行纳税调整。

　　意见稿释放六大利好

　　钟必认为，与《条例》相比，《征求意见稿》在以下六个方面释放出了对房企利好的信号：

　　一是《征求意见稿》规定，纳税人建造保障性住房出售与建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。这有利于鼓励房企建造保障性住房与普通标准住宅出售。

　　二是《征求意见稿》规定，因国家建设需要依法征收、收回的房地产，可减征或免征土地增值税。这项规定有利于我国未来进行大规模的城市更新改造，房企也将迎来更多的发展机遇。

　　三是《征求意见稿》规定，国务院可以根据经济和社会发展需要规定其他减征或免征土地增值税情形，并报全国人大常委会备案。这主要是考虑国务院需要根据经济社会发展形势，相机决定一些阶段性、过渡性优惠政策，如企业改制重组土地增值税政策。而目前现行政策规定是，非房地产企业改制重组不征土地增值税，房地产企业改制重组要征土地增值税，客观上不利于房地产企业改制重组的进行。

　　四是《征求意见稿》规定由省级政府统一土地增值税预征清算等办法。这改变了以往地级市都能随便制定一个土地增值税预征清算管理办法的各自为政的乱象，做到了全省统一标准。

　　五是《征求意见稿》规定，出让集体土地使用权等可以核定征收。由于集体土地使用权基本上没有什么成本，因此，采取核定征收方式对纳税人将更加有利。

　　六是清算不需税务机关审核确认就能自行申报入库。钟必认为，需要提醒广大房企注意的是，不需审核确认，企业自行清算申报入库与其他税种征收管理方式一致是一种进步，但如果经稽查、评估后调增税款的，加滞加罚就顺理成章，而这种情况以前基本没有滞纳金罚款。

来源：羊城晚报