大空港规划的出台，带火了福永沙井片区的楼市，不少楼盘搭上规划利好快车，房价一度从2字头，翻倍涨到了4字头，甚至直逼5字头。不仅房价大有起色，片区内的规划改造也在慢慢提速，福永和沙井也成为了很多刚需客和投资客置业西部的一个选择。然而，在多种利好的刺激下，福永沙井片区的新房供应量却出现了青黄不接的状态，今年能入市的住宅纯新盘或仅仅只有2个，一个是博林君瑞，一个是华强城。华强城自2016年面市以来，一直拥有很大的市场关注度，如今，虽沉寂了2年，但市场热度依旧不减，因此，今天小编就给大家详细介绍一下这个81万㎡建面的旧改综合体华强城吧。

一、项目介绍

华强城为塘尾排名前列工业区旧改，项目位于宝安大道和凤塘大道的交汇处。整个项目由5个地块组成，总占地面积约12.8万㎡，总建筑面积约81万㎡，规划为集住宅、公寓、写字楼、风情街区、商业旗舰于一体的城市综合体。

01地块，占地面积8047.2㎡，建筑面积37850㎡，容积率4.7。该地块主要规划有4层集中商业，以及2栋30层高的保障房。

02地块，占地面积43054㎡，建筑面积184830㎡，容积率4.29。该地块主要规划为10栋15个单元的住宅，楼层高度为30-33层，另外还带有2层的住宅底商。

03地块，占地面积16959㎡，建筑面积54210㎡，容积率3.2。该地块主要规划有6个单元住宅，楼层高度为28-30层，另外还规划有1栋3层高18班幼儿园，2层高的住宅底商。

04地块，占地面积27824.8㎡，建筑面积165780㎡，容积率5.96。该地块规划有2栋21/29层高的公寓，1栋24层高办公，1栋6层高的大厅，以及5层的集中商业。

05地块，占地面积31662㎡，建筑面积142480㎡，容积率4.5。该地块规划有9个单元住宅，楼层高度为25-30层，另外还有1栋22层高的办公，以及2层的住宅底商。

据现场销售介绍，华强城整体分三期开发，项目一期二期规划为高端住宅，三期规划为12.5万㎡的商业，其中商业包括2栋写字楼，2栋公寓，以及8.8万㎡的shopping mall。

华强城首批预计发售一期住宅，房源位于02地块，共10栋15个单元1797套房源。销售面积段为约72平2房、约89平3房、约110平3房、约125平4房、约160平5房。户型基本上朝南向，部分房源南北通透，预计毛坯交付。

A户型 约72平2房2厅1卫

整体布局较为合理，动静区分较为明显；主卧飘窗及客厅阳台均朝南向，采光性较好；客厅3.4米开间较为狭小，同时厨房飘窗设计实用率不高。

B户型 约89平3房2厅2卫

横厅设计，空间实用率较高，待客空间较为宽敞；主卧套房设计，自带独立衣帽间和卫生间，干净舒适；从布局来看，次卧和多功能房均朝马路，或受噪音影响。

F户型 约110平3房2厅2卫

横厅设计，双面采光，室内空间较为明亮；4米开间景观阳台，视野较好，同时厨房带生活阳台，空间较为宽敞；户型整体方正，但其中一次卧紧靠入户门及客厅，或相对较吵。

G户型 约125平4房2厅2卫

户型南北通透，全明空间设计，室内光线较好；主卧自带独立衣帽间和卫生间，干净舒适；书房紧靠入户门及动区，或较为嘈杂。

据华强城现场销售介绍，目前项目展示中心开放中，现场可看沙盘及模型，项目预计6月份开样板间，2018年下半年入市。

二、交通及配套

1、轨道交通

华强城位于福永塘尾社区，紧邻地铁11号线塘尾站B出口，是目前11号线沿线在建楼盘中，距离地铁口最近的楼盘。深圳地铁11号线是一条快线，于2016年6月28日通车，途径福田、南山、宝安片区，较高时速可达120公里。因此从华强城出发，乘坐地铁11号线，10分钟可抵达宝安国际机场，20分钟可达宝安中心区，30分钟可达南山，40分钟可达福田。

除了11号线，未来片区内还规划有12/18/20/26/30号地铁线路，以及深茂高铁和穗莞深城际轨道。

地铁12号线是横跨南山宝安的一条地铁线，目前已经动工，预计2022年通车，未来在华强城乘坐11号线，可在机场东站换乘12号线，抵达海上田园、海上世界、左炮台等各旅游景点。

地铁20号线是从大空港通往福田的一条地铁线路，其中一期工程从机场北至国际会展中心，预计在2018年与国际会展中心同步投入使用。未来在华强城乘坐11号线，可在机场北站换乘20号线，2站可达国际会展中心。

另外，规划中的30号线是由凤凰山到空港新城的一条线路，从规划图中可见，30号线或在塘尾站设置换乘站点，未来华强城或可直接乘坐30号线直达国际会展中心及海上田园。

2、学区学校

根据宝安区2018年秋季义务教育公办学校招生范围显示，属于塘尾社区的华强城，目前可就读桥头学校及塘尾万里学校，这两所九年制公办学校的小学部及初中部。目前这两所学校的教学水平，在整个宝安片区排名都较为一般。

另外，在华强城项目南侧的深圳市第十二高级中学，2017年6月中旬已举行奠基仪式，目前仍旧施工建设中，计划2019年9月投入使用。深圳市第十二高级中学用地面积5.3万平方米，建筑面积7.6万平方米，建设规模48个班2400个全寄宿制高中学位。

                                                     深圳市第十二高级中学效果图

虽然深圳市第十二高级中学就华强城家门口，但未来华强城能否申请该学区学位，还应以教育局划片为准。

3、商业配套

目前华强城周边以工业区及旧村为主，缺乏大型的生活配套和商业配套，因此未来能依赖的，主要是项目自身规划的12.5万㎡商业，项目在01-05地块均带有部分商业，其中04地块还规划有集中的8.8万㎡shopping mall。

另外，与项目一站之隔还有规划中的沙井海岸城，目前该项目已整体动工，小编3月份走访时发现，部分地块已经在平整土地，准备进行基坑作业，部分地块还等待拆迁。

沙井海岸城南依沙井南环路，北靠公园南路，东临新丰苑小区，西至万安路，临近地铁11号线马鞍山站。沙井海岸城建筑面积80万平，是集住宅，商业，产业研发等多种业态为一体的产业综合体，建成后将成为沙井较大的综合体。

                                                       沙井海岸城沙盘规划

4、其他配套

从大环境来看，华强城周边配套还是相对丰富。在市政配套上，项目距离国际会展中心直线距离约3.74公里，距离宝安国际机场约6公里。在景观资源配套上，项目距离海上田园直线距离约4.67公里，距离立新湖公园约1.8公里，距离凤凰山森林公园约4.28公里。在交通配套上，除了项目门口的11号线塘尾站之外，项目距离凤凰客运站约2公里，距离京港澳高速新桥收费站约4.9公里。

三、规划及旧改

大空港是由广深高速、机荷高速延长线、珠江治导线、深莞行政界线、茅洲河、松福大道、福海大道围合区域组成的。大空港总规划面积95k㎡，包含了空港新城、宝安机场、海上田园、机场码头、综合港区等重大项目。大空港地区预计规划承载就业人口约70万，规划居住人口约40万。人口和产业的聚集，或带动周边辐射区的楼市发展。华强城位于大空港的东侧，属于大空港规划的一级辐射区，未来或能享受该规划利好。

大环境上有大空港的辐射影响，小环境上片区内也存在了多个旧改。华强城本身作为一个大体量的旧改楼盘，后续在项目周边也有多个旧改项目启动。从目前福永片区已规划的旧改来看，未来鸿荣源、中粮等名企开发商将陆续进驻，同时周边多个工业区及旧村改造也会提上日程。

四、房价预测

目前福永和沙井在售一手房住宅相对较少，且多数是尾盘及次新盘，最近入市的住宅产品还是2017年8月份开的盘，可见，该片区的住宅供应量是非常紧缺。从周边在售的一手房住宅来看，除了紧靠松岗片区的华侨城还是3字头之外，其余住宅房价基本在44000-48000元/平之间，均价在45000元/平左右。

从周边在售的二手房来看，房价跨度较大，普通二手房住宅的房价从3.2万/平至5.6万/平不等，但均价依旧还是维持在4字头。

                                                      图片来源：中原

因此，从片区内一二手房的价格来看，该区域内的整体房价普遍在4-5万/平之间，虽然今年还没有新盘入市，但受限价政策影响，房价涨幅应该较小，华强城的价格或也会控制在4.5-5万/平之间。

五、小编总结

优势：

1、楼盘体量大，物业类型丰富，且周边房价在片区内而言相对较低，适合刚需和投资客。

2、自带配套丰富，主要包含12.5万㎡商业以及18班幼儿园，能满足业主的需求。

3、户型两房到五房不等，选择较多，且整体户型较为方正，布局较为合理。

4、项目位于11号线塘尾站地铁口，未来周边还有多条地铁线路，轨道出行方便，且项目距离京港澳高速新桥收费站较近，毗邻107国道、宝安大道多条主干道，自驾出行也较为方便。

劣势：

1、片区内环境相对较差，存在较多的旧村厂房，虽规划有旧改，但短期内改善程度或不大。

2、周边生活配套及商业配套较为稀缺，且目前片区内的教育资源较为一般。