01

土地开发强度超限，宅地供应趋紧

土地开发强度，指建设用地总量占行政区域面积的比例。它是反映地区建设用地紧张与否的一个重要指标。国际上一般将20%作为宜居水平的标准线，30%作为警戒线。超过该强度，人的生存环境就会受到影响。简单来说，就是城市呈现出的各种拥挤现象。

那么深圳的土地开发强度，究竟如何呢？我们不妨从2016年广东省各地市土地开发强度表中，管窥一斑。

从上图，我们可以直观地看到，深圳市2016年土地开发强度逼近50%，远超警戒线。实际上，早在2013年深圳就已经接近这个数值。土地开发强度近50%，反映了深圳可开发土地与用地需求的矛盾十分尖锐。

 土地，深圳发展的制约因素

深圳位列全国一线城市，但土地面积仅有1997平方公里，是北京土地面积的1/8。并且，多湖多山的复杂地貌，更是占去了一大部分可开发资源。土地稀缺从根源上限制了深圳住宅用地的供应，所以只能通过城市更新（俗称“旧改”）来逐步释放。然而，面对“供应缓，需求急”的紧张局势，缓慢地旧改进程根本无法解决旺盛的购房需求。

近几年，深圳的宅地供应一直维持在超低水平。目前来看，城市主要中心区域供应更是几近于无。在2017年，更是仅有一宗宅地出让——2万平米，纯租赁用地。2018年2月1日，深圳将交易4块宅地，但却有3块只租不售。开年这一炮，无疑打在了住宅新房市场的“痛点”上。

去年，深圳住宅新房供应量只有327万平方米，较上年同期下降26%，创下历史新低；在成交方面，全市一手住宅批售33707套，成交25820套，也创下10年来新低。除了调控政策的影响外，供应量下降，房源紧缺也是成交量减少的重要原因。

2018年，深圳楼市除了继续维持平稳外，在培育和发展住房租赁市场上，将不断深入（还要考虑部分楼盘转向长租的可能）。更多租赁用地的诞生，意味着将来深圳可以拿来卖的新房将越来越少，房子从“贵重资产”转向“稀缺资产”已成必然。

2

商务公寓，下一个着力点

在调控政策对住宅的诸多限制上，不限购不限贷的公寓，无疑成为了整个楼市的发力点。我们不妨对比一下住宅和公寓的此消彼长——

2015年，深圳预售住宅6.3万套，商业+办公+公寓1.6万套；

2016年，深圳预售住宅4.4万套，商业+办公+公寓2.1万套；

2017年，深圳预售住宅2.6万套，商业+办公+公寓2.9万套。

供应量的增加，也影响到了成交情况。根据深圳中原研究中心的数据显示，2017年深圳商务公寓市场供应面积为134万平米，为历年较高。而且，在市场成交占比上，更是达到了出人意料的35.1%。这说明，在可售新房减少、住宅市场受到严控的情况下，公寓产品越来越被置业者所青睐。

 2017年深圳商务公寓成交态势

实际上，无论是自住、出租、办公抑或是投资，公寓产品都有着相当不错的前景。而优质地段的城市公寓，更因其投资成本低，回报率高，回报周期短等诸多优点，成为众多置业者的理想选择。去年某楼盘连续被“神秘资金”整购，恰恰说明了整个房地产市场的资金流向。

2018年，楼市调控政策变化可能性不大，在整体市场平稳的情况下，投资自住两相宜的公寓，都将成为广大置业者的一个重要着力点。

公寓价值对大化，地段是最核心的条件。尤其是城市中心区域的公寓产品，有机会就要及时抓住。因为城市中心拥有发展醇熟的生活配套和完善的交通体系，无论是居住还是业余休闲生活，都十分便利。而且，也能为物业带来不错的升值前景。

福田百花南片区，位于城市核心区域，周边发展配套成熟。在政府规划中，片区及周边新增人居项目长久稀缺，宜居、投资价值不言而喻。

宝树台，占位百花南片区优质地段，是集全优住宅、精品公寓、特色商业于一体的品质综合体，总建面约9万平米，是区域内排名前列入市发声的品质型项目。项目紧邻深南大道，尽享福田城市核心资源。同时与地铁2号线燕南站A出口无缝接驳，距离1号线科学馆站仅约200米。

目前，项目推出的约43-57㎡精装公寓产品，旨在引领未来生活趋势，以精品筑家，成就城市精英的高品格调生活，有需求的置业者不妨亲临品鉴！