来源：宋丁视点

10月6日，香港特首林郑月娥在第五次施政报告中提出在香港毗邻深圳的屯门区和北区开发建设300平方公里的北部都会区（以下简称“北都”）。这个消息传出来后，可谓“石破天惊”，在港深两地乃至大湾区引起了巨大的反响。我立刻在10月7日发表了《香港设立300平方公里北部都会区的八大意义》的文章。今天，我继续就香港北都问题做出如下九点观察分析。

一、北都并不专属港事，而是透过“双城”关联“三圈”

我们注意到，北都计划并不只是谈及北都本身，而是围绕北都谈到了“双城三圈”，其中的“双城”就是香港和深圳。显然，林郑特首从一开始就不是把北都开发建设仅仅锁定在香港自身范围内，而是通过和毗邻的深圳的深度合作而展开。

与此相匹配，她提出的“三圈”同样不是北都的三圈，而是港深两地区域共生、共享的三圈。

首先是西部的深圳湾优质发展圈，由深圳的前海、蛇口及后海连接到香港的天水围、元朗、洪水桥，这一带将由原来香港的远端变成为接驳到深圳西部的中心区域；

中部是港深紧密互动圈，包括罗湖、落马洲、皇岗、文锦渡等几个口岸，上连罗湖、福田等深圳蓬勃发展的地区，下接香港的新田、古洞北、粉岭、上水，以及新界北新市镇等；

东部是大鹏湾/印洲塘生态康乐旅游圈，除了大鹏湾和印洲塘外，还覆盖莲麻坑、地质公园、东平洲和大鹏半岛环境优美的郊游胜地。

这样的“三圈”当然不仅仅是北都概念了，而是在港深“双城”架构内，以北都开发为基础，延伸到港深两地广阔的共生共享空间里面了，甚至把深圳刚刚扩区的的120多平方公里的大前海也囊括进来了。这预示着，香港北都的开发建设必将是向深港两地纵深拓展和高密度合作的历程。

二、香港推进北都开发可能促使深圳推出整合性对应策略

香港北都是一个涉及香港北部整个片区的一体化空间概念，与深圳对接的城区由西到东包括：宝安、南山、福田、罗湖、盐田以及大鹏新区。历史上，南山、福田、罗湖、盐田曾经作为原特区部分，实施过“关内”联动，特区一体化后，这个因素淡化了，各个城区基本上是各自发展。

现在，香港方面推出了“北部都会区”概念，与之相邻的上述六区显然面临与同一个北都共同运作的局面，会有共享的政策、规划、法律互动、资源交融、空间利用、项目投资开发、科技经贸交流、人文互动等等。

这意味着，在深圳方面，至少需要在上述六区框架内，探讨建立一种与香港北都完全对应的整合性的发展空间和对应策略，是一种可以更紧密地与香港北都开发建设实现完整对接的城市空间和策略机制。

三、香港发展重心北上考验深港合作机制能否升级

深港合作，这已经是老生常谈了。深圳的外部投资中，一大半来自香港，深圳很多产业和经济活动受香港影响很深，也有很多香港人在深圳工作、生活。

同时，现在深圳人去购物、旅游、学习、工作也已常态化，两个城市之间尽管仍然有一道海关和口岸的闸口，但相互渗透融合的境况越来越明显了。

但是，我们仍然能感到深港之间的明显的距离感，那是在心理上、机制上的距离。这个距离感一直在阻碍着深港之间更全面、更深刻的合作和共享。

当香港北都横空出世的时候，我感到，这应该是一次克服深港之间距离感的重要机会。

就看深港之间能否利用好这个大尺度空间对接的机会，促使深港之间尝试突破长期以来在思维心态、运行机制、法律架构、合作模式等方面存在的一系列障碍，从而创新一种完全不同于以往的、更加交心、更加紧密、更加融合的合作共享的机制和模式。

四、所谓“三圈”，重点在中圈和西圈

这次香港的北都开发，牵出了深港之间的“三圈”。仔细分析，三个圈的分量显然不同。

西圈是深圳湾优质发展圈，提到深圳湾，深圳人都知道那里是深圳发展的黄金地带，是“一路向西”的典范地带，与之关联的都是深圳近年来最引人关注的词汇：南山、宝安、前海、蛇口自贸区、粤海街道等等，显然这里是深圳经济成长的最前锋地区。香港一侧的天水围、元朗、洪水桥过去属于偏远地区，现在一跃成为最令人关注的优质发展片区。

中圈是港深紧密互动圈，就是四十年来深港互动最密切的罗湖、福田邻近深圳河的片区。由于深港在这一带的互动最多，双向融合发展的态势也就更加明显，香港一侧的新田、古洞北、粉岭、上水等新市镇已经颇具规模。未来深港在中圈地带的互动发展会进一步深化。

东圈是大鹏湾/印洲塘生态康乐旅游圈，这一带基本上被海洋、山地、森林和老村古镇遗存覆盖，是深港两地生态保护和文旅产业发展的重心所在。

从三圈潜能看，显然，港深两地发展的重心在西圈和中圈地带，估计未来投资的90%以上会在这两个圈层展开。尤其是西圈，拥有更大的发展空间，更大的投资机会。可见，在深圳通行的“一路向西”概念大体也可以延伸到香港北都的发展中去。

五、300平方公里是规划面积，重点开发就是几个点

香港的北都计划提到了300平方公里的概念，这个概念是相当震撼人的，因为香港总共面积也不过1106.66平方公里，而北都就占了27.1%，想象一下，如果300平方公里都开发出来，将是一个非常巨大的投资量和一个非常恢弘的都会区。

看看北都深圳河北岸的深圳，连片发展的福田和罗湖早已是国际知名的大都会区了。

然而，从香港北都的规划可知，这个300平方公里与对岸的深圳并不一样，北都不是连片开发的模式，而是点状开发的模式，北都仍然保留了既有的广阔的生态空间，而且还会加大保护措施，在这些广阔的绿色生态空间内，在原有新市镇基础上，点状发展若干新市镇、新产业园区、新居住区，如洪水桥/厦村新发展区、元朗南发展区、新田/落马洲发展枢纽、港深创新科技园、古洞北新发展区、粉岭北新发展区、文锦渡发展走廊、新界北新市镇等。

目测这些新开发的高密度的产业及城镇片区的总面积不超过25平方公里，也就是仅占到北都规划总面积300平方公里的大约1/12。

由此想到深圳人经常能看到的一张描述深港关系的照片，在照片中，在深圳河和深圳湾两岸，呈现出完全不同的景象，北侧的深圳是一派大都市高楼林立的风貌，而南岸的香港则是和广阔的农田和湿地风光。有人常常把这个景象比作深圳在快速发展，而香港则停滞不前。

然而我要告诉大家的是，香港北都的开发仍然不会改变这道特有的景象，香港一侧的农田和湿地仍然会长期存在，且会受到更加严格到保护。

未来的北都是生态绿色环绕的北都，大家不能想当然地以为香港会把深圳河对岸的农田湿地都换成高楼大厦，这个绝无可能。

其实，从更高的意义上说，香港在深圳河和深圳湾对岸保留大片的农田和湿地，对于维护深港两地的都市生态环境来说恰恰具有非常重要的意义，是更加时尚和后现代的都市化发展模式。

六、科创主导产业定位显示香港急切依托深圳优势发展的心态

我们注意到，香港北都规划中的产业重心是科技创新，这对于香港的复兴来讲具有深刻的含义。

香港自国家改革开放以来，产业发展出现了严重的失衡，大量的制造业北迁，赖以存在的科技创新日益萎缩，甚至与之关联的航运业也受到影响，在产业上依赖的是金融和房地产，这大大伤害到了香港经济的良性发展。

与此同时，毗邻香港的深圳大力推进科技创新发展，引领制造业向科技智造的方向迅速迈进，形成了国内最强的科创和智造产业链，为深圳城市在国际国内的地位提升提供了坚实的基础。

由于深圳科创在大湾区的独特优势，使得在科创领域相对落后的香港排名前列次产生了对深圳科创产业的依赖。这一点非常关键，因为历史上一直是深圳依赖香港，这次反转了，香港开始“放下身段”依赖深圳。这意味着深港之间有了实现更加深刻的交融共享式发展的可能性。

七、香港北都和深圳前海：未来港深资本的主要角力场

香港北都的发展，对深圳的整体发展都会带来重大的影响，深圳已经感到了一种明显的竞争压力。当然，对深圳来说，感受最强的无疑是刚刚获批扩区的前海深港现代服务业合作区了。

为什么？因为，这两个片区都属于特殊开发区，目前深圳开发的头牌重点区就是大前海区，而香港目前开发的头牌重点区是北都，这两者是可以直接比对的片区。

尤其是，前海直接表述为“深港现代服务业合作区”，深圳不久前刚刚出台配套方案，提出要确保把前海三分之一的土地留给香港企业。

就在这个方案提出没几天，香港北都计划就浮出水面，显然，前海开发和北都开发都涉及到巨量资金，从这点看，北都似乎成了前海的“拦水坝”，要把香港试图北上前海的大量资金截留在北都。

北都不仅可能截留港资北上前海，甚至还希望吸引深资南下北都，特别是深圳的高科技企业前往北都投资发展。如此看上去，香港北都和深圳前海有可能成为未来深港两地资本的主要角力场。

好在北都和前海的产业定位有错位，前海重点发展现代服务业，而北都重点发展科技创新产业，两者有交集，但更多的是分类。这对于专业取向明确的投资来讲，没有那么强的竞争背景。希望两地差异化、共享式发展。

八、北都安排250万人居住，可能跨界成为深圳房价的新风向标

香港北都开发中的一个重要目标是，未来将安排250万人居住。显然，香港已经把从根本上解决困惑香港多年的普通市民的住房问题放在北都空间来解决了，这里空间广阔，与港岛、九龙的交通便捷，最方便实现引导香港市民大举北上北都居住的目标。

我关注的一个问题是，长期以来，业界对深圳房价上涨前景的预测，常常要以香港房价作为参照。

比如深圳湾一带作为深圳城市成长的标杆性地区，其房价近年来上涨势头很猛，去年深圳湾一带的房价较高已经攀升到接近每平方米30万元的畸高价位。

然而，业界仍然有预测说，这不算什么，香港中心区中环一带的房价已经摸高到每平方米100万港币的高度，所以深圳湾未来的房价一定会上升到40万、50万一平方米的高度。

当然，这种以香港历史性的高房价为参照的预测结论已经被今年以来严厉的调控政策压制住了，深圳湾二手房的高房价已经被政府的参考价直接压制到不到挂牌价1/2的低价位，从而导致半年多以来市场的极度低迷。

现在，香港北都概念又来了，跟进的是，将在此开发92万套住宅供250人居住的信息。

如此巨量的住宅开发，且是普通市民居住的普通住宅，这意味着房价不会是中环那种天价，甚至大概率会引导香港房价向下浮动。

由此推演，位于北都北面的深圳湾，那里的房价还能保持以往多年来的持续上涨行情吗？

如果深圳湾的房价无法持续上升，深圳其他片区的房价相应也可能无法持续上升，这意味着香港北都庞大的住房计划和开发将实质性地影响到深圳的房价走势，成为深圳新的房价新风向标。

九、从规划上还看不出北都将来能超越维港

300平方公里的香港北都计划出笼后，引发香港、深圳以及大湾区的巨大振荡，很多人预测，北都必定超越香港的“南都”，即环绕维多利亚港的香港岛和九龙都会区。

会这样吗？我的看法是，从规划上还看不出北都将来能超越维港。为什么？

其一，维港两岸的港岛和九龙，其开发模式是连片发展，面积远大于北都核心发展区点状发展的若干片区的面积总和，在发展空间上明显占优；

其二，维港都会区作为香港一百多年来的城市中心，具有极为稳健的产业基础和城市基础，其核心产业——金融业是支撑香港国际地位的核心，与之关联的信息业、商贸业、城市服务业、旅游业等非常发达，数百跨国公司、跨国银行常驻于此，为香港带来长期稳定和繁荣的基础。

北都历史上一直是香港边界地带，发展基础薄弱，即便以现有规划看，未来重点产业是科创，其产业密集度和产能都难以与维港的以金融为核心的高端三产产业链相比。

其三，香港人以维港为中心，这一点在心态上根深蒂固，非常难以扭转。

北都作为新发展区，当然会植入大量的新发展理念和模式，在城市风貌上可能比维港更加符合时代潮流，在这点上，我们可以对北都充满期待。但这并不意味着，北都一定会在香港城市中心属性上超越维港，维港应该仍然会长期保留香港城市首属中心的地位。