9月20日，广州发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》(下称《通知》)，成为首个放松限购的一线城市。本次楼市新政有着力度大、范围广等特征，力争有序有效促进全市房地产市场转型和高质量发展。同时，《通知》旨在实施分类精准施策，持续加大保障性住房建设和供给力度，更好满足居民刚性和改善性住房需求，坚决遏制投机炒作行为。

《通知》主要包括三部分内容:放开部分区域限购，放宽非户籍人员购房资格，以及个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年等，多措并举促进房地产市场回暖向好。

　楼市观察

业内人士:利好刚性和改善性住房需求

南都记者观察发现，广州住房限购不再提及黄埔、番禺、花都三区。

从有关政策解读可见，广州本市户籍居民家庭在越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙等区域仍然限购2套住房。据悉，在此次新政之前，广州11区中，增城、从化两区及白云区的江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇不限购，其余地区执行限购政策。但在这次新政中，限购名单中已不见黄埔、番禺、花都，这或意味着这三个区已放开限购。

　数据

新政后，广州购房意愿变化如何?

广州为何率先放松限购?

据中指数据研究院数据，2022年广州11区新房共成交了约6.5万套，与2021年对比，直接减少了大约4万套，同时，2022年广州新房的成交量，也是近10年来的新低。

二手住宅成交方面，南都·湾财社记者从广州住建局数据可见，2022年广州全市网签66889套，比2021年的114379套大减47490套，同比减少41.5%。而在今年前8月，广州二手住宅仅成交57669套，比去年前8月的47087套略有上升。

据克而瑞数据，截至今年9月上半月，广州一手住宅成交面积录得571.5万平方米，与去年同期相比仅微增1.5%，与上半年14%的增速相比大幅收窄。与此同时，截至8月末，全市一手住宅库存面积达到1275万平方米，去化周期攀升至19.6个月。

合富研究院统计的数据亦显示，8月底新政以来的三周，广州新房市场的成交量增长幅度分别为15%，6%，-6%。

据中指研究院调查的数据，新政之后，广州的购房意愿、价格上涨预期均不及北京上海。

与此同时，据中指监测数据显示，广州新建商品住宅成交自4月份以来，已连续4个月持续下滑，8月新建商品住宅成交仅为50.4万㎡，环比下降0.6%，同比下降25.7%，8月新建商品住宅供应为56.9万㎡，同比下降40.8%。

“无论从供应端还是成交端来看，当前市场供求规模已处于历史低位水平。9月的前两周成交商品住宅26万㎡，环比8月上半月成交增加2.4%，在执行‘认房不认贷’政策后成交未出现明显增长”。中指研究院广州分院研究主管陈雪强认为，从此次政策将番禺、黄埔、花都以及白云北部4镇纳入非限购区域，将明显放宽本市户籍及非本市户籍在这4区的购房资格，短期内也将带动这些区域成交量的明显上升。同时也降低了非本市户籍在中心五区及南沙区的购房资格，将整体提振广州房地产市场活跃度及购房信心，进一步激发市场需求的释放。

业界

此次一揽子政策更意在托底

“无论从今年楼市的成交表现来看，还是从库存压力来看，广州都有对调控政策进行优化调整的必要性，这也是此前广州在一线城市中首个落地‘认房不用认贷’以及下调二套房首付比例的重要原因”。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，从市场监控来看，尽管“信贷组合拳”出台之后的前两周广州全市楼盘的来访认购数据都有上升，但是到第三周环比已经开始下降，显示市场的需求动能仍然不足，因此也具备进一步优化调控政策的条件。考虑到新政主要利好“卖一买一”的置换需求，因此为了盘活二手房交易，本次将全市二手房增值税免征条件从5年改为2年也在情理之中。

肖文晓进一步分析，从本次新政不再提及限购的区域名单来看，根据克而瑞的统计，黄埔、花都、番禺一手住宅库存面积分别为149万平方、143万平方米、210万平方米，都是属于广州库存量大、市场竞争激烈的区域，因此放开限购的迫切性也更大。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉亦认为，综合广州新政以来的表现等，的确迫切需要发布新的政策以提振市场情绪，避免预期恶化和市场下行形成负反馈循环，缓解过快下行的局面，防止其对旧改、投资、消费等基本面形成明显拖累，“因此，此次一揽子政策更意在托底，稳定市场情绪，避免大幅下行”。

市场

有助楼市整体复苏

昨晚新政出台后，不少市民在业主群里欢呼。

在天河区牛奶厂某盘，有业主认为，天河区满二不满五的房子，以牛奶厂居多，这对牛奶厂的房子是利好，对老城区的老破小或是利空。

据了解，在2020年至2021年间，牛奶厂的次新房有多套成交价突破9万+，而在这次新政之前，牛奶厂不少楼盘成交单价降至七八万元，当中有七万多为主。

某经纪人介绍，牛奶厂某盘一套建面164平方米的高层单位在今年4月以1400万元放盘，5月份时有买家出价1250万元，但其不愿意出售。直到8月份，因其所置换的豪宅接近付款期限，最终以一次性付款1136万元成交，单价跌破7万元。

新政出台后，增值税征免年限从5年调整为2年，对于牛奶厂的业主而言，此前成交需缴5.3%的增值税，如今免除之后，买家可以省下几十万元，或将有望激活片区成交，也利于房价回升。

肖文晓认为，在“信贷组合拳”之后，广州这次再度调整限购区域范围、降低限购区域社保门槛、降低二手房交易成本，对于年底楼市整体复苏回暖有“再添一把火”的作用。

李宇嘉预计，年内剩余4个月，广州商品房市场从持续过快下滑逐渐转入到探底企稳的走势。

　观察

其他一线城市会否跟进?

广州在一线城市中两次率先放松楼市政策，接下来其余一线城市会否跟进?

易居研究院研究总监严跃进分析认为，这次广州放松限购政策，信号意义非常强。此前南京、武汉等一些城市都在全面放松限购政策，那么这次广州开始放松，也就意味着限购政策从二线城市的放松，或者说从之前的三线城市放松进入到二线，现在开始进入到一线。

此外，这次广州的政策调整，也说明要进一步关注二手房方面的盘活政策，降低二手房的交易成本。如今广州出台新政，有助于更好降低现在二手房的交易成本，有助于进一步促进二手房交易的活跃。

“广州的这个信号意义是非常强的，因为四个一线城市本身就是这一轮政策放松的最核心区域。之前是认房不认贷政策，现在是限购放松的政策，我们认为如果说后续有的话，包括普通住房的标准调整也会成为一个政策的备选项”。严跃进认为，当前认房不认贷以后，一线城市市场总体是有积极活跃的态势，但是确实还是需要进一步加码，一线城市要扮演整个楼市复苏的领头羊和龙头的角色，带领全国其他城市优化预期、调整预期，促进房地产市场朝着更加持续、更加平稳的健康发展方向推进。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，广州二手房交易增值税免征年限从5年改为2年，理顺了二手置换交易环节，有助于降低置换改善需求的交易税费成本，也有助于激活这类需求的入市。这个政策配合认房不认贷、首付比例降低等措施，成为一线城市、强二线城市激活改善需求的“政策利器”，预计后续更多的一、二线城市会普遍落地这个政策组合拳。

　专家解读

放松“限购限外”政策体现“因区施策”原则

针对本次广州楼市新政，记者第一时间连线专家解读，新政发布后的后续阶段里将对全市房地产行业有何影响?听听专家怎么说。

广州市社科院经济研究所所长、广州市和广东省房地产协会专家委副主任欧江波表示，这次房地产发展政策的调整优化是非常必要和重要的，将对广州房地产市场和经济社会发展起到很好的提振和促进作用。主要体现在以下三方面:

一是有利于广州房地产市场的平稳健康发展。鉴于国内外发展环境的巨大变化和三年疫情的滞后影响，当前房地产市场和宏观经济确实存在较大的下行压力，非常需要相关政策做出调整优化。前期出台的“认房不认贷”“降息降首付”等政策，总体来看是间接的、温和的，政策力度和效果都不够。这次出台的放松“限购限外”政策，属于行政管制政策的放松，是直接的、实质性的，是非常重要、必要和及时的，相信对市场一定能够起到很好的提振和促进作用。作为国家中心城市和一线城市，广州房地产市场的平稳健康发展，也会对国内其他二三四城市起到很好的示范和带动作用。

二是有利于房地产市场与住房保障的协调平衡发展。值得注意的是，本次政策优化调整，不仅优化调整房地产市场政策，而且进一步强化了住房保障政策，强调市场和保障适当分隔、平衡用力、互相促进，从观念上厘清了模糊思维，从行动上坚定了工作方向和力度，有利于做大做强更好的市场和更好的保障。

三是有利于广州各区之间、广州和周边区域之间的协调融合发展。这次政策优化调整主要针对广州外围区域，中心城区和南沙区仍执行较为严格的限购措施，充分考虑各区产业、人口和房地产市场实际情况，很好地体现了“因区施策”原则，有利于广州各区之间更好地协调发展。

目前广州超过50%的劳动人口是非本市户籍人口，广州是一个非常开放、动态的城市，“限购限外”等政策的适当放松完全契合了大湾区一体化融合发展的客观需要。

　新政答疑

放松限购

个税或社保缴纳年限“5变2”

降低了非户籍居民购房门槛

问:广州市今后限购与非限购区域具体是什么?

答:《通知》提出，广州市户籍居民家庭在越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙等区域仍然限购2套住房。这意味着除上述提到的区域之外，广州其余地区已不再设置限购条件。

问:非本市户籍居民家庭可否享受放开区域红利?

答:《通知》明确，非本市户籍居民家庭在上述区域限购1套住房，购房条件为从购房之日前在广州市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明满2年。此前，非本市户籍居民在广州市购房需满足连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明满5年，本次新政策降低了非户籍居民的购房门槛。

此外，《通知》规定，除以家庭为单位计算外，本市户籍成年单身(含离异)人士在越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)仍限购1套住房。

问:新政对于境外人员在广州购房是否有影响?

答:境外机构和个人购房按照《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房〔2006〕171号)、《住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》(建房〔2015〕122号)执行。

　增值税征免年限“5变2”

政策适用认定以税务审核为准

问:本次《通知》印发后，政策落实时间节点是什么?

答:政策调整自2023年9月20日0:00起施行，购房资格审核适用政策与本通知不一致的，以本通知为准。

问:个人住房销售增值税征免年限由5年降至2年，具体如何操作落实?

答:将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，政策的适用认定以税务部门具体审核意见为准。

问:《通知》的印发是否意味着广州市未来实现人人住有所居，将更多以商品房市场为主?

答:一直以来，广州市坚持“租购并举”的住房保障制度，“十四五”期间，广州市提出将新增66万套(间)保障性住房，高于同期新增的商品房数量(65万套)，为全国一线城市中保障性住房供应量最多城市。

广州市住房和城乡建设局相关部门介绍，接下来，全市将进一步加大保障性住房建设和供给，加快建立健全以公共租赁住房、保障性租赁住房和配售的保障性住房为主体的租购并举的住房保障体系。

租房“红包”

广州户籍家庭进保障房门槛变低

公租房收入线准入限额 拟提高至49952元/年

9月19日，广州市住房和城乡建设局发布《广州市人民政府办公厅关于进一步加强户籍家庭住房保障工作的通知(征求意见稿)》(下称《通知(征求意见稿)》)，着重对户籍家庭住房保障政策进行“两调整两完善”:调整公租房保障家庭收入线准入限额，调整住房租赁补贴标准，完善公租房保障方式。

　租赁补贴

　住房保障家庭补贴标准为建筑面积每平方米35元　

《通知(征求意见稿)》拟将公租房收入线准入限额从现行的35660元/年提高到49952元/年，同时，对申请家庭所有成员均年满60周岁的家庭，放宽其家庭收入、家庭财产标准至政府公布标准的130%。

《通知(征求意见稿)》规定，对于民政部门认定的低保家庭、最低生活保障边缘家庭、支出型困难家庭、特困人员，市总工会备案的广州市工会建档困难职工家庭，持有《中华人民共和国残疾军人证》等有效证件或证明的优抚对象，三级及以上残疾人家庭，以及处于社会安置过渡期内的年满十八周岁原市、区儿童福利机构集中供养孤儿身份的人员，轮候期间可领取住房租赁补贴。

补贴标准为建筑面积每平方米35元，计算公式为:住房租赁补贴＝(人均保障建筑面积标准－自有产权住房人均建筑面积)×家庭保障人口×补贴标准×收入补贴系数×区域补贴系数。

租金优惠

按照优惠标准计租，部分群体或免交租金

《通知(征求意见稿)》明确，上文中提及的经民政部门认定的相关群体或政府已有文件明确可享受租金优惠政策的对象，可按优惠租金标准计租。经民政部门认定的低保家庭、最低生活保障边缘家庭、特困人员的孤寡老人免交租金。

《通知(征求意见稿)》要求，申请家庭应书面承诺所提供的信息真实、有效、完整，并承诺配合街道办事处(镇政府)以及负责住房保障资格审查的相关职能部门对其在申请住房保障和享受住房保障待遇期间的家庭相关情况进行核查。

其他承租政府及其指定的实施机构建设筹集的公共租赁住房的户籍家庭，按照家庭收入情况，实行差别化租金，租金缴交比例为公共租赁住房项目租金标准的10%-70%。计算公式为:月租金＝承租公共租赁住房建筑面积×公共租赁住房项目租金标准×各收入档次缴交系数。

按上述公式计算的家庭租金超出该家庭经核定的月收入的15%的，租金可按该家庭经核定的月收入的15%计算，但是如按该家庭经核定的月收入的15%计租低于按所承租项目租金标准的10%或优惠租金标准计租的，则应当按后两者中的较高标准计租。

来源：南方都市报 作者：邱永芬 王艳玲

整合:朱林　黄亚岚

采写:南都·湾财社记者　邱永芬　王艳玲

来源:南方+、中国房地产报、广州日报