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如果说你还带有较为强烈的买房升值预期（又有支付能力），那么，答案也很简单，只需要考虑去东莞。惠州有一些楼盘也可以，但要挑选很久。若是从价值确定性和选择容易的角度出发，只需要考虑东莞就好了。东莞是一个基本面非常坚实的城市，在过往的文章里，我也已经分析了很多。

而“买不了”，那就意味着现在的你“有钱、没住宅名额”，那么这个选择就会有很多，你要做的是，从里面挑出一个较好的。

我们不提供擦边球、钻空子的手段，老实说，大家能够选择的方案，我认为主要集中于以下4种，把这4种方案对比分析完，我相信每个人大致可以找到适合自己的一个路子。

排名前列，卖掉住宅换住宅。

深户也好，非深户也好，如果没了名额，又只想在深圳买住宅，那么只有一条路：选择卖掉手里的住房，换到更好的。我举两个的粉丝的案例，其一，一个粉丝在华侨城拥有一套双拼，之前问我要不要卖掉，我的建议是卖，她等了接近1年卖掉了，1600w，港人买的，然后她准备拿着这笔钱去打新。我认为这个操作是对的，因为她可以一下子拥有两个名额。当然，这里展开一点，有关深圳双拼房业主要求“合证”的很多讨论，最近也很热火。我认为，这件事情上，大家表达了太多的情绪，而非理性，很多人根本没有接触过那些抗议的双拼业主就大肆道德谴责。这是很不可取的，我们分析市场，要尽可能的摈弃掉情绪与泛道德化。这两者，是你在未来买房路上的大坑。以后我们有时间再来专文讨论。

其二，也有个粉丝询问，在南山拥有一个三房公寓在住，另有两套中小面积段的住宅，一个2房，1个1房，她想卖掉其中一套住宅，换一个大面积的住宅作为养老住，我也认为她的思路是对的。

但这里面，在具体操作上，实际有困难，困难在于：1）你卖掉住宅腾出名额需要时间，这个时间有可能会让你付出较大的机会成本。大概这个时间有好几个月，你要确保这几个月房价不出现大幅的波动。比如有粉丝去年就卖掉了核心区的住宅，结果1年还没有打到新，而房价涨了那么多。2）你可能卖掉了不应该卖掉的住宅。我上次举了了这个案例，有个粉丝想卖掉后海的一套学区房，换两套。我个人认为不一定妥当，这样的操作都是为了换到更好的标的而卖房的，那么较大的判断标准是你卖掉了能否换到更好的标的，如果这个不确定性大，我认为意义不大。3）无房优先的条件下，你需要考虑陪跑的风险。如果是深户卖掉了一套，那么就是二套房购买，在今天的市况下，不要抱有侥幸，你一定是“陪跑”，所以这时候要选择二手房/抢购不那么疯狂的网hong盘，而往往这样的盘要么定价充分，要么产品一般，淘到笋盘的难度大。

这是以次换优的风险，要考虑清楚，具体的选择标准我们在过往的文章里也都谈过了。

第二种情况，买公寓。

我对公寓比较谨慎，前阵子在各个群里做了公寓调查，基本印证了我的逻辑。这里温和一点讲，可以这样说：有关公寓的估值的确比较复杂，虽然还不至于像商办、回迁、法拍、小产权房那么复杂，但是比住宅复杂。

我观察到，在最近的政策严控之后，很多童鞋实际上是出手买了公寓的，原因很简单：有钱、不想跑到外地折腾。如果非常的有闲钱，这样的操作，我认为是可以的。说它可行，其中一个很重要的原因是：房地产不是一个单纯的投资收益率的数学计算，而是一个综合性价比。股票可以跌成废纸，房地产最终有实际的功能。这是一个非常有说服力的理由。

具体到不同的个人，这个划算不划算，难以一概而论。所以，这个问题，我认为有两点要讲明白：1）在买的时候要想清楚你的目的，请参考我经常说的一句话是：不要买的时候想住的好，卖的时候嫌涨得少。如果你是不想冒风险，也不想跑到外地去折腾，只是找一个房子来收租，那么选一个公寓就好了。但千万等到5年后，发现卖不掉、或者没涨价的时候怒火中烧，那就自己把自己给弄拧巴了。我的意思是，买来就不要想着卖，一直收租金就好了。2）尽量选择核心区域的小面积公寓。到今天，大面积的公寓我没有观察到跑赢大市的，小面积公寓因为总价低，回报率会更好一些。

总归来说，这个只适合一小部分人群，也涉及到思维方法的转换，大家自己想明白。

第三种，买别的城市。

深圳不能买，又非常想升值不愿意碰公寓，很多人就转战它处了。这是过去半年里，买房人非常普遍的行为，诸如广州黄埔南沙、莞惠珠中，很多资金都杀了过去。也甚至，有些粉丝杀向了京沪杭等地。

怎么去看待？

首先，一个很简单的道理，好的城市都限购，不限购的城市你都不要去。说的有些特别了，但是考虑到操作简单性原则，这一条大抵是正确的。限购都10年了，就是从2017年全国大规模限购计算，也都4年了。基本涨价动能强的“好城市”，全部都限购、限售等等，监管政策特别多。所以，能够给到你选择的“好城市”并不多。正是因此，那些毫无限购的城市/区域，反倒要更为谨慎。不要靠热血随大流去做事，人予我弃，这时候是正确的。

在这些地方，广州、东莞无疑是较好的，这个之前已经谈过了，当然东莞需要你解决名额的问题。再论北京、上海，都知道好，之前在北京上海还在平稳甚至北京下跌的时候，我就在小圈子里说过，这种城市不要考虑那么多，越跌越买就可以了。但其实这个分析选择没有什么意义，因为如果你户口在深圳，你也基本没办法买北京的房子，太折腾了。

这一个部分，关键的思考在于：横跨一个城市，实际上是横跨了能力圈。你要去研究才行，如果什么都不做，那就要找到非常信任、靠谱的专业人士来指引。

第四种，买股票。

大家都知道最近股票涨的很好，很多人追涨都能赚不少。我一个粉丝说，他身边的同事对股票一窍不通，但是光靠追涨，都赚了50%多。这样的情况最近很多，相反，拿了大股的资深投资者反而很丧，尤其是一直拿着A股三傻的童鞋们，这1年被人笑死了（大言不惭的告诉大家，我就是拿了三傻的）。

买不了住宅，不买房子了，咱去买股票好不好？

当然好，我之前很多的文章说过，如果你选对了，股票比房子的回报率好多了。

但这个关键问题就在于，你有没有这个能力选对。都知道特斯拉赚钱了，那么在疫情期间，你敢不敢买。或者你买了，它一直在暴涨，你能不能稳得住？

像上述那个案例，我觉得如果能赚钱那自然是好事，正像雪球方三文的书说的一样《您厉害，您赚得多》。能赚钱，就是好汉，总比亏钱好对不？但如果细究，我就要很不客气的说了：运气与能力，咱们还是要弄清楚。打个比方，就像你去澳门读博一样，排名前列次去了赚了钱，那么，你得知道是为什么赚了钱，如果啥都不知道，那么，能不能学会收手？就像苏轼说的：“若风行水上，当行则行，当止则止”。我觉得这才高手的境界。

简单说，不要把运气当能力，只要分清楚这个，我觉得在牛市来了大家适当的参与一把追涨杀跌，也没什么。但搞上瘾了，可能你就要注意了。要知道，你不是排名前列个这样的幸运儿，沉浮股海10几年的高手为什么后来都不选择这样的操作，是有原因的。新手，往往死于自负。

这个问题的解决方案，我认为在于学习。任何时候都不晚，股市大把的机会，比房地产多多了。但你的心态和目的，最重要。能力圈不到可以学，但如果从一开始就只想着“搞个大新闻”，恐怕最后啥也捞不着。

以上这四种操作思路，我认为哪一种都可以，只要你有这个能力，或者愿意学习都好。不存在说，这个完全一点都不能碰，那个就铁定的赚大钱，天底下没有这样的好事。“好资产+好价格”，是我们选择标的的完整框架。有些资产可能不怎么好，但是如果你捡到了“雪茄屁股”（价格折让特别大）呢？怎么去给资产估值，才是你买卖决策里天大的事情。

这个市场上，已经充满了太多无意义的争论。人们最喜欢听到的是，你告诉我，买哪个就完了，那么多废话干嘛。我必须再一次的重申，这是我提供不了的。观察者能做的事情，我觉得“解释”比“预测”更重要，能把市场上发生的现象解释好，其实对于大家的选择来说，往往答案就已经显露了。

来源：朱罗纪