两个月前，当有位朋友拿着钱来问大前海是否可买时，村长发现他的困惑其实不在于买不买的问题，而是要不要加杠杆买。

在他的故事里，已经在深圳有了套房，现在手里还有点闲钱，放在银行里只怕是要贬值，所以想要投资房产作为资产避险港。大前海是他最看好的区域，不过目前手里的现金有点够不上今年疯涨的前海了。

其实，他已经想的够明白的了。

后来我和他讲，如果限定在你的资产安全边际里，就能买一套大前海核心板块的高品质小户型房子，你还会有一点迟疑吗？

朋友回复的很快：如果有，肯定买！

那一定要关注下沙井。

太强了！“大空港”+“会展湾”价值重构

地理学上，有个碰撞效应。即凡板块交织之处，因自然之力惊人，往往诞生瑰丽奇迹。

闻名遐迩的喜马拉雅山、东非大裂谷、马里亚纳海沟，都是如此。

楼市中也蕴含类似规律。

凡是产业政策碰撞的位置，总是蓬勃发展。比如福田政治中心构建出了金融区，再比如南山科技城碰撞出的超总基地。究其原因，这样的碰撞，既拉大了地域骨架，又导入了产业融合。

而深圳较新的碰撞，来到了大空港。

无论是从政府定位还是规划实施方面来看，大空港都将是深圳未来20年的发展方向所在。

早在去年高级《粤港澳大湾区规划纲要》正式下发之时，文中就将“港口建设”列入湾区发展重点，而沙井所在的位置，正是深圳大空港地区。

怎么理解大空港？

城市的发展史实际上就是一部世界交通发展史，经历了由内河港口时代→海运港口时代→铁路枢纽时代→高铁时代。进入信息化时代，另一种空铁联运形式的“港口”城市形态，即为“大空港”。

这已经是国际上第五次城市的风口所在。

村长早先看到过这么一组数据：

1、全球35个国际化城市，其中有31个是因为港口发展起来，占比近九成；

2、前10名的城市，几乎都是港口城市；

3、全球财富，有50%集中在沿海港口城市。

比如旧金山、新加坡、迪拜、香港……国际化城市必受港口影响。

而深圳想要进入世界竞争版图，必须从大空港出发。

目前，西部的大空港区域总规划面积95平方公里，是前海合作区的6倍。它包括国际会展城、会展田园城、海洋新城和综合港区四大部分。

其中，曾于2016年开工建设，去年6月份完工的全球排名前列大国际会展中心，已经开始部分试运营。国际会展中心预计室内展厅面积可达50万㎡，目前全球较大的会展中心为德国汉诺威展览中心，室内面积仅为49.6万㎡。

而官方数据统计，新展馆投入运营后，预计每年举办的展会可达到100场，每年迎接的参展人流可达1000万人次。

这是什么概念？

定位打造全球海洋中心城市的深圳，随着大空港下各个版图建设的完成，已开始了全面跃级。

南有深圳湾科技园，西有新桥智创城！

理解了上面的逻辑，那么就应该明白为何要关注沙井。

首先，沙井坐落于深圳西部发展轴上，同样是大湾区的核心地带；它是最靠近空港新城、海洋新城外围的中心区域，也是广深科技走廊的关键节点。

其次，沙井还是宝安区“三带两心一谷”中部黄金发展带上的重要节点。

最后，在“空港新城”及“两城”规划中，沙井都是宝安产业发展的核心载体和重要着力点。

这些规划都是实打实的，不是虚的概念炒作。

而且，随着前两年11号线沙井站的开通，连接福田、南山，直接打破了人们的心理距离。

越来越可以确定的是，11号线是深圳的主轴线，那么沙井则是发展的最终方向。

而想弄明白沙井的前景，理解这两点就够了：

一是深圳的未来在旧改

二是产业基础决定房价走向和投资方向，这是基本面

沙井显然是按照这两条道路在发展的。

就在4月28日，政府官宣了深圳第二个“平方公里级”的城市更新，就是沙井金蚝小镇的改造计划。事实上，排名前列个“平方公里级”城市更新同样也在沙井，位于新桥街道，即新桥智创城。

这个旧改规划面积达2.3平方公里，是目前全市较大的“工改工”重点产业项目，预计总投资585.8亿元，将释放358万平方米产业空间。

政府的规划里，这里将布局一批高新技术企业和优质大型企业，助力粤港澳大湾区建设。

这意味着什么？

是产业支撑和革新。

请注意，这里用的词是“革新”：就是深圳现在没有的，而未来将会有并且受到重视的产业，都会落在沙井。

去年6月份，新桥智创城城市设计结果出炉。

荣获一等奖的设计图是这样的：

整体效果图

还是这样的：

智汇廊桥：化解企业之间的疏离关系

有没有什么感觉？

村长个人认为，如果说南山科技园是产业空间的1.0版本，那么新桥智创城的已经超越了它，可以说是产业空间的2.0版本。

所以有很多人说深圳政府的野心很大，这里未来要形成“南有深圳湾科技园，西有新桥智创城”的新格局。

这对沙井有什么影响？

南山科技园建设之前，基本只是一片荒地。2001年，南山科技园投资60亿元建设，总面积为300万平方米。到了2020年的现在，这片土地经历10多年的发展，诞生了腾讯、华为、中兴、大疆等众多龙头企业。

随着高新企业的集聚，南山的科技人群推动了区域变革。

除了GDP增速明显增高之外，随之而来的就是房价和房租的上涨。

比如科技园周边的房租，每平米较高能达到343元/平米/月。比如科技园附近一套35平米的1室1厅1卫的小公寓，较高竟能租到1.2万/月的高租金。

而今的新桥智创城358万平方米的产业空间和曾经的南山科技园比也不遑多让，而且其投资的585.8亿元是曾经的科技园近10倍。

能够预见的是，围绕新桥智创城周边，未来将会不断的有新的项目出来。人才、科技、产业加速在此流通。

届时，沙井的土地价值也将被重估。

日本设计“神之手”本间贵史执笔你可能从来没有见过的神户型！

地产圈有一个“不可能三角”理论，那就是一个楼盘不能同时具备区域核心、价值洼地、高性价比低总价产品这三点要素。

怎么理解？

即建筑成本不能大于收益。

沙井这个位置，刚好具备了区域核心、价值洼地这一要素。

因此不难理解，碧桂园、恒大、华润、京基、万科等龙头房企纷纷进入沙井，背后是对沙井未来价值的笃定看好。

这些开发商的项目都很值得期待。

不过村长更期待的是，仁恒在宝安的排名前列作品——仁恒芯梦公园。

因为，这个产品真正推翻了“不可能三角”，打造了深圳西部中心有价值潜力的、低总价上车，且性价比极高的小面积公寓。

效果图

仁恒想必不用多介绍。这家新加坡上市的房企，已经深耕中国27年，客户满意度95%，二手房价格比周边物业高10%-20%。去年仁恒在龙岗打造的公寓，仁恒梦公园成交备案套数位居龙岗区公寓排名前列，深圳市公寓成交备案套数第三。

为什么卖得好？因为品质好。

甚至村长的小道消息里，很多地产业内人士都悄悄关注然后买了仁恒梦公园，得到这些人的认可，真的不容易。

而今年在沙井打造的项目，更是梦公园2.0升级版。

效果图

仁恒芯梦公园位于宝安区新桥街道沙井东环路与上南大街交汇处，总建面约30万㎡，是集商务公寓、高端办公、大型商业街区于一身的大型综合体项目。

项目自带约3.7万㎡商业加约4.3万㎡组成的开放式商业街区。

效果图

而村长认为，这个项目较大的亮点就在于其产品。

1、小面积：对空间之美的优质表达

同深圳多数的公寓不一样的是，仁恒芯梦公园是罕见的拥有3.6米层高的“真公寓”，比3米平层公寓空间更大。

这样的空间好处在于，居家尺度感会更舒适。

不过，产品户型约30-39㎡，也使得设计的难度更大。

为了打造特别的无可挑剔的住家空间，仁恒邀请了日本“神之手”本间贵史倾力打造产品。

本间贵史是谁？

村长最初的印象是在18年东方卫视《梦想改造家》第五季第二期《孤独的家》中，本间贵史为患有自闭症的女生设计了生活环境，其隔音和门窗的细节设计，瞬间让人泪目。这期节目后，其被观众亲切地称为“神之手”。

空间布局的调整，其实就像数学家解一道方程式，像医生找到疑难病症的病因，这既是对设计者的考验，同样是对居住者的负责。

基于对空间的优质把握，仁恒芯梦公园打造了AB两种户型。

不浪费一寸空间：两个户型的收纳功能都很强大，从入户玄关柜、衣帽柜、厨房吊柜及下柜，到卫生间镜柜、热水器储物柜，冰箱上柜、二楼衣柜……基本实现了全屋隐藏。

村长有个朋友看完说了一句话：“仁恒的收纳真的做的很好。你完全看不到柜子在哪里，但是无处不是柜子。”

巧妙折叠空间：其中B户型，通过上下层打造了两房设计。其中，一楼多功能房，还可做书房可改独立卧室，秒变三房。

另外，B户型还有开放式厨房，明厨的设计使客厅空间更阔绰。

大尺度舒适空间：两个户型的衣帽柜，都是可站立的。就是说，身高2米的朋友完全不用担心早上在二层起床换衣服会磕到头。

此外，还有可收纳的多功能餐桌，空间因此变得灵活。

真正意义上实现了，麻雀虽小，五脏俱全。

2、低总价：身体和灵魂，都可以留在深圳

好的产品人人都心动，不过一般大家都认可的产品，价格都不是很美丽。不过仁恒芯梦公园除外：总价百来万，不限购不限贷，小面积，购买压力不大。

价格低的原因很简单，排名前列是产品的户型小，总价就不高；第二是沙井现在还处于价值兑换前期，即将进入中期。

而这也意味着，沙井的房产将很快被重估。

有个共识是，在深圳，只要是政府重点规划的片区，都实现了价值的翻番。

如今的沙井不仅承接空港会展发展利好，还在通过城市更新、产业基础的调整，匹配作为西部中心的应有的价值。

这个时候，在资产的安全边际里，布局低门槛的上车房，是最最最明智的选择。

据悉，项目的展示中心已经开放。

有空不如去项目现场感受一波，不论自住还是投资，就当是去体验了一场空间美学的展览也未尝不可。