奥宸观壹城华府在售建面131-134平平层单位及131-142平顶层复式产品，整体均价均价3.7万/平

观澜目前较大型的商业综合体观澜湖新城与观壹城的距离仅1.2公里，其集中型商业MH mall已于今年9月25日试业，两期总建面达到22万平方米，与深圳万象城相当，商业定位与宝能太古城相当，娱乐+快时尚+大比例餐饮。

相对于万科九龙山、珑门、金地鹭湖1号等新盘，在商业配套这块，观壹城的优势比较明显。此外，项目自身也是综合体，2 栋商业楼（公寓）、11 座住宅楼、1 栋幼儿园。还规划有6万平的商业（其中1号有近4万平集中型商业：宸悦空间），打造社区型商业，完全能满足项目的配套需求。目前kfs的宣传口径，说是引入了华润万家和博纳影院两大主力店。

中间将项目隔开的是樟坑径河，还尚谈不上景观带。示意图中的主题文化广场，即碉楼广场。

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外围及内在的商业基石，令观壹城增色不少。虽然现在的综合体项目动不动就上百万规模，在它们面前，观壹城30万㎡的体量并不显眼，但对于置业者来说，尤其不在观澜生活过的置业者，选择综合体物业，是除交通地段外，另一个较佳的抉择。因为，置业在新兴片区，无非是看其交通，看其商业配套。前者满足通勤需要，后者满足居家过日子需求。结合近期入市项目价格，及其所属配套，以目前市场环境来看，观壹城3万左右的定价应该妥。

观壹城本身属于龙华新区观澜街道松元厦旧村改造项目，在观平路的西侧是“松元厦大布头片区旧改”项目，周边规划大致如下，有遗漏往后再补充。

项目门前是观平路，向北连接起观澜大道和高尔夫大道，通过观光路接驳梅观高速，出入市区。其交通环境肯定不如陶润懿峰，与其它项目相比，则半斤八两。最突出的一点是，片区的内循环交通不完善，主要干道规模偏小，路口众多，行车效率低，易堵塞。又界于观澜老街和观澜汽车站区域，人流、车流大。外围交通来看，对接福田中心城区的便捷性，甚至还没珑门的优势大。珑门的楼评里，老牛曾说过，珑门所处的位置，对于观澜来说，都是个偏僻之地。但外围交通这块来看，配套更为成熟的观壹城，却无优势可言。

轨道交通方面，珑门则比不上了。按照规划，在项目附近的观澜大道上，龙华线北延段设有松元厦站，约500m的步行距离。龙华线北延将设6个站，按照目前运力来说，越往后，越易上车。随观澜及清湖站附近多个项目相继入伙，目前龙华站的童鞋，都表示难有舒适的容身之处。龙华线北延属于三期后补项目，年中计划2020年通车，尚未有更确切信息。另，最近新闻报道中放出了四期计划里示意图，出现了“中轴线”，改线是龙华新区近几年极力推崇的新规划线路，以缓解龙华线的运营压力，按照改图示意，约莫会在松元厦或其附近与龙华线交汇换乘。

同商业配套一样，观壹城的教育配套与项目距离接近。按照学区划分，属于振能小学观澜中学的学区。观澜的学校没什么特突出的地方。标榜百年老校，并不会给其应试教育这环加分，出成绩才是时下主旋律嘛。整体来说，观澜中学逊于观澜二中，振能小学主要生源是松元厦社区，学校看师资，还得看生源，学区不是选择该项目的着力点。振能小学效果图。

更新时间：2015-11-05

2015年的观澜，新盘遍地开花。从西至东，分别有万科九龙山、珑门、华盛观荟、陶润懿峰 

、深业泰然玫瑰苑、金地鹭湖1号 

 ，以及今天将要评述的奥宸·观壹城。新盘在观澜多点击破，一改此前边缘地区的刻板印象，区域市场不仅仅由本地改善群支撑，已有更多的外溢需求进场，成搅热棒。那么，若要说个观澜火热的理由，也许就四个字，“逼不得已”。

如果不看街道界限，我们平时并不会留意具体划界，一是熟悉程度和习惯问题，二是各个街道发展差异并不突出。观壹城在观湖街道管辖范围内，但更靠近观澜老中心区域，与观澜玫瑰苑相近，传统商圈观澜老街、观澜汽车站均位于其附近。中低层商业业态为主，交通环境较恶劣。

观澜境域辽阔，城区发展不均，其新兴城区观湖街道有较高的溢价，其余片区的差价并不突出，并没有反映出片区的发展潜力。以下表格是观澜近期入市的项目一览，均价以在售单元为准。

下面具体看项目。占地面积：44365平方米建筑面积：300000平方米项目共分为三个地块。1号地块是由1栋21层精装商务公寓，其余为住宅及保障性人才住房，以及近4万平的shoppingmall组成；2号地块有1栋复式公寓，38-80平loft公寓，全部精装修，不限购不限贷；3号地块，为商品房，4栋7座高层住宅产品，主推69-148平2-4房。

我们主要关注的住宅产品就位于3号地块，在整个项目的东北角，与主干道观平路保持约100m的相对距离，能保证大部分朝路单元的降噪要求。实际来看，1栋A座所受噪音影响比较大。住宅部分：容积率：5.06房源数：1040户，33~34层，2梯5户。交房标准：毛坯交房项目共1812个车位（全地下）出入口设置：在向西路设置1 个、在新围仔路设置2 个车行出入口。大布东路设置住宅入户入口。

下图为3号地块商品住宅部分，含12班幼儿园。4栋共7座，每座为品字结构，均为2梯5户设置。

综上所述：1.商住综合体项目，30万㎡体量，含6万㎡社区型商业，主推69-148㎡2-4房，产品线丰富；2.位于观澜老城镇地带，距离商业、学校等配套距离近，观澜湖新城、MH mall与项目相邻；3.区位周边商住旧改多，片区面貌将大幅提升、环境改观潜力大，4号线北延设站，距离500m；4.户型大多南向，与主干道相对距离约100m，大多数单元闹中取静，北向高层看高尔夫景观，视野开阔；5.目前周边民房、厂房扎堆，居住环境一般，路面交通配套相对落后，市区通勤时间长，自住可选。