深圳CBD新房打93折仍不好卖 新天石厦花园到底值不值得买?

新房圈 2019-02-15 16:26:06
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

开发商93折促销仍打动不了购房者,福田这个单价8字头的新房仅剩“虚火”了。

2019年伊始,要说第一个迅速蹿红的楼盘,那莫过于是福田的新天石厦花园了,地处寸金寸土的深圳CBD黄金地段,周边商业繁华配套成熟,可楼盘刚爆红没多久,热度却又沉下去了,这是为何呢?今天,老焦就给大家仔细的扒一扒这个新盘,看看它的优劣势都有啥。

一、项目简介

新天石厦花园位于石厦北二街与福民路交汇处,项目距离地铁3/7号线换乘站石厦站约300米,步行约5分钟。

从规划信息来看,新天石厦花园占地面积7369.49㎡,建筑面积64236㎡,共规划1栋2座结构的裙楼,住宅4梯8户的结构,房源总数为640户,停车位210个。

*新天石厦花园实景图

而据老焦了解,项目最新入市的房源却没有那么多,仅仅只有142套,这是为何呢?原来,新天石厦花园是石厦村的旧改,前期已建成入伙了一批房源,不过入伙的都是回迁户。而这次备案的142套新房,又称新天CBC二期,才是首次作为商品房对外销售。

从深圳市规土委官网获知,新天石厦花园获预售的房源位于1栋A座及B座,但是分布较为零散,是夹杂在回迁房住宅之中的。

*新天石厦花园备案情况

推荐指数:三颗星

项目小结:地理位置和便捷交通是新天石厦花园的一个优势,但项目统共1栋楼,社区较小,且在售房源夹杂在回迁房之中,不够纯粹,不少购房者会有所顾虑。

二、户型信息

新天石厦花园在售房源共5个户型,分别为约61平1房2厅1卫、约71平2房2厅1卫、约86平3房2厅1卫、约90平3房2厅1卫、约123平3房2厅2卫。

约61平1房2厅1卫

1、双阳台设计,主阳台即景观阳台开间4.2米,进深1.5米,较为宽敞,视野较好。2、卧室开间3.3米,进深3.45米,较为方正实用。3、厨房空间较紧凑,1.8米开间,3.3米进深。

约86平3房2厅1卫

1、玄关入户,可以过渡室内外空间,起到一定的遮挡隐私的左右。2、L型厨房设计,可供多人同时操作,另外厨房紧邻餐厅,布局较为合理。3、三房的格局,但仅配备了一个卫生间,且卫生间紧挨入户门,设计缺陷明显。

约123平3房2厅2卫

1、景观阳台4米开间,且紧邻客厅,整体的采光通风效果会较好。2、主卧4.5米开间,约3米进深,带独立卫生间,较为舒适。3、厨房一字型操作台设计,紧挨餐厅,方便传菜。

推荐指数:四颗星

项目小结:面积段从61平至123平,户型从1房至3房,可供选择性大,无论是刚需还改善型需求都能满足。且每个户型都较为方正,除86平之外,其余户型布局还算合理。

三、周边配套

1、交通条件

前面老焦提到过,新天石厦花园距离最近的地铁站是3/7号线换乘站石厦站,直线距离约300米,步行约5分钟。而项目距离3号线益田站也不算太远,直线距离约380米,步行10分钟左右。

除了发达的轨道交通之外,项目自驾出行也非常便捷,不仅临近新洲路、福强路等主干道,同时距离京港澳高速也是1公里左右的车程。

2、居住环境

新天石厦花园一侧被城中村包围,整体的容积率较高,环境也较为杂乱,但一路之隔,几乎是福田所有政府机关的所在地,景象可以说是截然不同。

商业配套方面,项目1公里范围内有石厦新港商城,3公里范围内有石厦天虹,同时距离车公庙商圈及购物公园商圈,这两个大商圈也很近,地铁出行分别是4站和1站之隔。

3、学区学校

根据福田区教育局划片,目前新天石厦花园所在学区范围为众孚小学和石厦中学。

早在春节前夕,有网友传出福田区众孚小学变身荔园分校消息,而根据现场照片显示,众孚小学原来的招牌确已更换成荔园小学(荔园教育集团 众孚校区)。有楼盘销售透露,众孚小学与荔园小学将通过“分校”或类似的形式。

众孚小学是广东省一级学校,新成立众孚校区虽有“名校”加持,但教学质量能否大幅提升,还需要时间的检验。因此,老焦认为,考虑买学区房的家长还需要谨慎入手。

推荐指数:四颗星

项目小结:新天石厦花园整体交通非常便捷,周边商业醇熟,同时距离学区学校也相对较近,业主子女上学较为方便。不足之处是,背靠城中村,不仅整体的密度较大,人员素质也参差不齐。

四、房价对比

据房网论坛网友踩盘新天石厦花园所知,目前项目在售均价为7.9万/平,而备案的均价则为8.5万/平,相当于仍然保留了开盘93折的折扣。虽然开发商的诚意颇大,但去化如何呢?

老焦从深圳市规土委官网获知,目前新天石厦花园A/B座住宅中,已签认购书的有6套,已签预售合同的有3套。

新天石厦花园之所以去化率不高,老焦认为,一方面或受楼市整体下行的影响,而另一方面则与周边竞品有关。

目前福田在售的新盘住宅不多,距离最近的项目是单价8.8万/平的红树湾壹号,但与之相较,新天石厦花园无论是自身硬件条件,还是片区后续的发展潜力都相对较差。

而周边二手房来看,同一个学区范围内的楼盘,房价主要集中在5字头和6字头,新天石厦花园的一期住宅的挂牌价也不到6万2,所以,相对而言,新房的价格还是偏高了。

推荐指数:两颗星

项目小结:新天石厦花园住宅与周边新房相较而言,竞争力不够,而与二手房相比,价格又略偏高了,所以,整体的去化率并不可观。

五、项目总结

1、新天石厦花园地处福田石厦片区,周边交通发达,商业繁华,同时邻近医院和学校,地段优势不言而喻。

2、项目户型涵盖了大中小等多个面积段,且布局相对方正和合理,可供刚需或改善型家庭的选择较多,同时项目为现房,交房快,入住便利,不用担心推迟交房等问题。

3、项目商品房住宅与回迁房住宅相互夹杂,不够纯粹,同时体量较小,新房定价也不低,与周边新房或二手房相比较,竞争力或不大。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。