2017年中盘点 有哪些值得关注的改善型新房？

八月以来，深圳楼市掀起了一波新盘入市潮，目前已有13个项目开盘或顺销。其中住宅项目12个，几乎与今年上半年的住宅入市量相当，根据牛浩思团队的统计，上半年新增住宅数目为17个。

一、豪宅入市去化显著 高阶改善需求旺盛

近期入市的还有两个中心地段的豪宅项目，分别是悦府和香山美墅果岭。两个楼盘前后脚跟接连入市，都以百平米以上的大户型为主，套均总价在1500-2000万左右。然而，从后续销控来看，都卖得不错。

尤其是悦府，开盘当晚，老牛的朋友圈就被其“盛况”刷屏了，虽然参杂了不少别有用心或需交“智商税”的信息。但后续从规土委辟谣公告来看，总共350套房源，当晚达成购房意向263套，开盘当晚去化率达到75%。

作为高总价房源，这样的销售数据非常可观。实际上，类似悦府这样楼盘的开盘情况，今年并不少见。

譬如，前不久入市的安峦公馆，在正式开盘前就已颇受瞩目；瑧山府5月初入市，220套房源已累积售出189套（数据来源于深圳房地产信息网数据中心）；天鹅湖一号二期6月底开盘时同样“大麦”……

为什么会这样？老牛认为有几点因素，而这些因素可以说明，楼市调控政策效果意图达到官方诉求，纯投资客离场后，是改善置业者的入市良机。（当然，现在买房者，其实某种程度亦是“投资客”。只不过是更讲究自住需求的“投资客”，谁买房不都希望升值呢？）

1，不管是瑧山府、天鹅湖一号，还是悦府，其所处地段都是大家认可的“好地段”。

2，去年10月以来，新房价格这块，开发商定价趋于“理性”，像悦府均价约13万/平方米的价格，与后海住宅片区的二手房单价相当，比较优势明显。

3，一部分手握房票，且有高阶置业需求的，一般比较注重圈层“改善”。这批置业者，自然会将目光聚焦于少量地段更佳的楼盘作为改善对象。

对于投资，这个时候其实应该谨慎入市，我们不能低估政府的调控力度，在房价相对稳定的时期，于投资客而言，其实是不划算的。

因此，从老牛目前的观察来看，现在房卖的主要是改善置业群体（改善亦是刚需），因为是自住，在条件允许的情况下，在稳定时期换房是明智选择，我们永远抓不到什么时候是较低，什么时候是较高，就跟买股票一样，所以只要能够承受的范围内，不需要考虑太多因素。

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二、中阶改善紧跟步调 六大在售新房横向对比

一般购买豪宅型的改善群体，资源把控能力较强，信息渠道更广，对市场的嗅觉会更为敏感。后续可能会带动一批中间价段的改善需求进场。

而作为普通改善型置业购房，大家都有自身实际的换房需求，总结起来无非是三点因素：

1，“以小换大”需求；

2，资产保值升值需求；　

3，提升居住生活品质。

这就决定了相比“上车盘”，置业者应当更注重于项目的综合素质，如：①新房的房价；②周边配套；③交通条件；④小区环境；⑤学校；⑥物业等，都更应纳入考虑范围。

那么，深圳目前中间价的改善型产品又有哪些呢？这一期，老牛为大家做一番整理，并简单地横向比较分析。择选目前几个在售的中间价段改善型新房产品，在售户型主要是三房及以上户型，价格普遍在6万左右，总价约460万起步。

由东向西包括信义金御半山三期、万科麓山、信义嘉御山、壹成中心花园、尚峻、山海上城二期等。

从楼盘的分布来看，它们基本上都处于深圳城市带的第二圈层，按照以前的说法，这带我们称之为“二线关区域”。

几年来，深圳特区一体化的全面深化，这样的概念基本上已存留于历史。而当年的“二线关”是深圳人的刚需上车之地，如今随着城建、交通的逐步完善，新房集中供应以及最重要的房价普遍上涨等因素的带动下，成为普通置业者的改善选择。

1，山海上城Ⅱ·天赋

概况：位于宝安区西乡宝安前海宝安大道铁仔山公园西侧山脚，总体建面70万平米，以5大组团构成，包括：35万平住宅社区+10万平总部商务-5A级写字楼+10万平购物中心+20公顷儿童主题公园+48班九年制学校。

一期产品2014年已入市并售罄。在售二期主推建面约83-172平户型，二期规模更大，选择面广。

价格：均价约5.6万/平。3房总价约460万起。

地铁：1号线固戍站约1.3公里

规划学区：华中师范大学宝安附属学校，目前学区为共乐小学+西乡中学。

华中附属学校为项目代建的九年制公办学校，届时小区整体划入该学区范围内的可能性比较大，新学校新硬件环境应不错，师资有待观察。

规划旧改：周边建筑密集，工业区、民房集中，短期5年内预期变动不大。周边城市更新项目不少，主要以“工改工”项目为主，可以预见的是，未来该片区主打新型产业配套。

其中奋成工业区，方大工业区，骏业工业区等已经纳入城市更新计划（工业改新型产业），土地整备基本完成，将陆续启动建设。

小评：

社区的自建配套能够给业主带来便捷的一站式服务，包括规划中的儿童公园，是比较接近性的休闲场地，符合改善置业的配套需求，但周边商业氛围一般，社区似有孤立之感。小区靠山朝高尔夫，对部分单元来说，有较佳的绿色景观资源，只可惜周边社区氛围亦缺乏，未来规划也以产业用地为主，宜居属性略有偏失。虽然靠近地铁1号线和宝安大道，出入却不大便捷，缺乏有效的微循环道路组织，距离地铁站距离超过1公里，步行舒适度较一般。

2，

概况：位于龙华区上塘地铁口附近，占地3.6万平米，总建面约17.7万平米，物业类型含住宅、商业办公等。超高层建筑为主，分为东、西两个地块。东地块由一栋住宅和一栋办公性质的公寓组成。西地块则由5栋住宅和一栋写字楼组成（其中一栋住宅建筑为保障房）。

一期为西地块，已于今年4月份率先入市，尾盘。在售二期为建面约80-121平户型，与一期户型几乎一致。

价格：均价约6.44万/平。3房总价约500万起。

地铁：4号线龙胜站和上塘站约500米内；6号线上芬站地铁口（在建）。

规划学区：按目前地块所属学区划分，为高峰学校。附近即曼海宁小区西北角在建小学有和平小学，未来学区或存在变动。

规划旧改：项目本身亦属于城市更新项目（工改居），周边城市更新众多，且不少同样的“工改居”，譬如尚峻二期南面的岳盟工业区，拆迁中，确定为恒大操盘。预期实现的可能性较高，有助于进一步增进项目及周边的社区氛围。

项目外围亦有不少大型城市更新，譬如先进赤岭头、华侨城龙胜旧村、海岸城第三工业区、中洲龙华商业中心等，均为体量百万平的大型综合体项目，但此类项目进度缓慢，预期性不稳定。

小评：　　

项目户型整体朝向较好，均好性较佳。在单层6户的情况下尽可能将户型之间的影响降到较低水平。飘窗结合落地窗设计，在室内采光与空间利用上兼顾，房间比例较好可提高空间使用效率。但社区氛围的容积率较高，社区规模相对偏低。注重社区空间的改善置业者需留意。

周边可预期变化较大，包含金茂府、恒大项目等，未来片区内的社区氛围浓郁，有助于社区商业的开发及相关配套的进驻。相隔不远是且能便捷到达深圳北站商务中心和红山商业中心，大环境较佳。学校因素尚好，但随着居民入住率地提升，现有资源可能面临重新分配。

陆路交通和轨道交通便捷，平峰时段通达性较好。

3，鸿荣源壹成中心花园　　

概况：位于龙华区老城片区，应是深圳目前较大的在建旧改项目，总占地面积约50万平米，由龙华人民路、建设路、东环一路、梅龙路、工业路围合而建。总建筑面积约320万㎡，含60万平米商业物业，是龙华最为瞩目的超大型综合体项目。目前项目的9、5、6、7区已入市。

价格：新入市7区建面约77-143平，约5.5-6.7万/平。3房总价约430万起。

地铁：4号线龙华站约1.2公里。规划有地铁22号线和25号线，短期5年内未有动工计划。

规划学区：项目配建有9年制学校，暂规划为42班小学+21班初中。

规划旧改：周边旧改更新项目林立，包括海岸城、中洲、先进、金地等知名开发商在此布局。但在短期内，旧改的推进进度极其缓慢。自身作为城市更新项目，分10区开发，完全建成或许还需5年以上。

小评：

项目户型实用率比较高，布局均好性佳。7区在整体项目的中间区位，不直接面临主要干道，相对闹中取静。南向及西向各布局1所幼儿园，此朝向的楼间距有一定优势，与此同时，幼儿园潜在的噪音和特殊时段的交通问题值得综合权衡。

作为超大型综合体项目，自身的商业配套在片区内“少有”，可以预料会成为片区的商业中心，加之周边巨量的城市更新规划，长期来看，有助于提升片区的居住、营商氛围。配建的九年制学校暂未明确如何运营，但有一定的期待值。少有比较担忧的是龙华老城交通的承载力和进出关的压力。

4，信义嘉御山5期　　

概况：位于龙岗区坂田街道五和大道与吉华路交汇处，项目建面约42万平米，配建的天虹旗舰已经开业，由深圳外国语合作办学的科技城外国语学校也已开学。同时项目1.2.3期均已入伙。

价格：目前尾盘在售，在售户型建面约为89-131平，带装修住宅，整体均价58500元/平。

地铁：地铁五号线五和站C出口1.2公里。在建地铁10号线坂田北站约800米。

规划学区：科技城外国语学校（深圳外国语学校合作办学）

规划旧改：项目临近龙坂交界，因此壹成所有的城市更新项目，嘉御山亦有。而其所处的坂田北片区，亦是城市更新集中地，包括佳兆业、桑泰、保利、万科等知名开发商项目。但进度依然缓慢，拆迁难度高，预期周期较长。

小评：

从目前入伙的1-3期来看，小区的规模和品质都不错，大花园式管理，有足够的休闲空间。现成的天虹商场、学校，还有地铁10号线的建设，基本的生活需求都能满足。楼盘带装修，装修不仅是一笔成本，入伙后也可以避免装修的噪音影响。要说缺点是楼盘周边环境面貌短期内难改变。对于短期内要居住、要上学的家庭来说，是不错的选择。

5，信义金御半山3期　　

概况：位于龙岗区布吉罗岗片区，总占地约18.5万平米，总建筑面积近100万平米。前期一、二期已相继入市，新入市的为三期，规模比前两期大得多，含商业综合体和住宅。

价格：在售建面约74-143平平层户型及建面98平复式户型，整体均价63000元/平。

地铁：5号线百鸽笼站地铁口。规划有17号线于此换乘（17号线规划为罗湖站到平湖金融城的南北纵线）。

规划学区：贤义外国语学校（九年制）

规划旧改：项目前身为金稻田旧改项目，周边建成区密集，以大型居住社区为主。城市更新主要布局于项目的北面及深圳东站周边区域。包括佳兆业、京基、百合等开发商项目，且改造方向仍以居住物业为主。

小评：　　

从好几个项目来看，信义的居住品质比较不错，园林规划和配建配套都符合改善型需求。小区商业部分为12万平米的集中型商业，由华润运营管理，值得期许。内部微循环交通仍需完善，好在自身为地铁口物业，公共交通便捷。周边社区扎堆，居住氛围尚好，但整体密度稍高，且入学压力较大，资源分配需进一步加强。

6，万科麓山

概况：位于龙岗区布吉布龙路与吉华路交汇处西侧，紧邻水官高速、清平高速和南坪快速、布坂联络道（预计18年通车）。其中布坂联络道起点坂雪岗大道，终点三联桥。

麓山即麓城的四期，是麓城的最后一期，位于社区整体的南面，与前三期围合布局，相对独立的社区花园，中间则是代建的麓城外国语小学。

价格：在售建面约95-125平3-4房住宅产品，均价约5.9万/平。

地铁：5号线上水径站300米内。未来可在布吉站换乘14号线、17号线及既有的3号线便捷出入市区。

规划学区：目前所属学区为麓城外国语小学+布吉中学。南面（尚水天成西侧）规划有一所九年制学校，或能缓解片区入学压力。

规划旧改：南面有较大的发展空间，无需拆迁旧改，规划有800床位的综合医院、九年制学校、大型住宅小区、绿地等项目。还规划了银湖山登山道（在建）、已经投入使用的2万平米市政运动公园、上水径公园等。

而比较接近的城市更新项目是招商的三联片区，以及中航松元头片区等项目。

小评：　　

万科作为国内龙头房企，物业管理向来为人称道。在大工业时代，户型及后期装修的打造，也体现出了较高的品质。万科在麓山的户型产品上采用更具设计感、更强调空间利用的装修理念。此外，对社区配套、小区园林的实际使用也颇为用心，强调景观环境的适宜性、智能性等。所以，万科的楼宇布局、园林动线，总能更为合理。作为改善置业，选择麓山会相对舒心得多。

从居家配套上考虑，学区的接近性较好，包括未来规划有九年制学校，按照就近入学的原则，调整的可能性是有。但目前比较缺失的是商业属性，这点有利有弊，利在于居住环境较为纯粹，弊自然是不方便，好在社区本身已有华润万家等大型商超。

另一点则是该项目南面的水径石场用地，目前了解到的信息是正在赔偿协商中，是有关部门重点推进的项目。水径石场的撤离，相对会增加吉华街道的储备用地，对于完善周边公共配套有着重要意义。加之吉华街道的新设，预期会更积极地推动该地块的启动工作。使片区具备一定的想象空间。

总结：

以上是择取了其中几个均价6万平左右的在售新房盘点，老牛原本提出了一段购买建议，但后来想想还是作罢。买房其实应属于比较家庭、私人的决定，大家到现场多看看，实际对比，更能做出甄选。