（来源；地产plus）

“一二线城市的确在回暖，但三四线城市的调整，才刚开始。”

这是中介朋友给我的最后一句话，他说他要辞掉营口的工作去深圳找工作了，听说那儿的中介，上一个班能买奔驰。

事实上，比起中介，先知先觉的开发商早就忙着逃离三四线城市了。

辽宁营口，一个位于中国东北边的三线滨海城市，因为房子卖不动，成为了万科心中那抹蚊子血。

在2018年财报中，万科将其位于营口的海港城项目计提存货跌价0.68亿元。 

这个意思就是，万科预计海港城项目今年可能会存在滞销问题，准备好了降价，做了亏损0.68亿的打算。

而海港城所在的鲅鱼圈板块，在售楼盘达83个，大部分价格在3000元/到8000元/平，而海港城均价6000元／平， 夹在大片花海中，高不成低不就，很是尴尬。

南边的肇庆，贵为粤港澳大湾区成员之一，最近似乎正在应对一场狂风暴雨。

3月份还卖9000元/平的保利爱乐小镇，到了清明，降到了7100元/平左右。

去年9月份卖8500元/平的新城·香悦公馆，单价下调至7字头。

正黄·金色悦府，最近推出了十套特价单位，单价在7000元/平左右，相比去年9月份时1万/平的单价，较高跌了3000元/平。

△4月5号，正黄·金色悦府的特价房源

△去年9月，正黄·金色悦府的销控表

而这个大旺，正正是近两年被炒得火热的肇庆高新区，让众多投资客慕名前来拔草的置业高地。

这些个急着降价走量的开发商，仿佛在想尽办法趁早离场，徒留下当年高位入场的投资客，望楼兴叹。

01

事实上，无论是各家房企2018年的财报，还是今年一季度卖地的数据，都在生动地演绎着房企“逃离”三四线的路径。

申万宏源数据显示，2018年前30强千亿房企中，有15家在一二线城市土储面积占比超过70%。

其中，占比90%以上的公司分别为，中国金茂、首开股份、中海；80%至90%的为阳光城、金地集团；70%至80%的为远洋集团、金科股份、龙湖集团、招商蛇口、华润置地、融创中国、万科和旭辉集团。

中指院的数据恰好印证了这一点，一季度全国土地成交城市TOP10里，全都是一二线城市。可见房企的主力已经回到了这些地方。

三大巨头碧桂园、恒大、万科也出现了明显的分化。

碧桂园进入了300个以上的城市；恒大也布局了228个城市；而万科，只进入了约78个城市。不同的是，碧桂园和恒大的态度出现了微妙的变化。  　　

恒大总裁夏海钧说，“评价一二线和三四线的观点过时了，恒大早在2014年就回归一二线，现在进入的228个城市都是人口净流入、产业有支撑的。”

碧桂园也不再提起“一至五线全面下沉”的战略，虽然城镇化策略还在进行，但选择的城市已经大幅收缩，公司更倾向于发展已经进入的城市。

值得一提的是，不少房企对今年的拿地目标都持着一个保守的态度，长三角、大湾区、中西部核心城市，成为了他们的重中之重，三四线城市的布局，几近消失。

02

据克而瑞数据显示，2019年一季度40个重点城市商品住宅合计成交6038万平方米，环比锐减32%，同比下降14%。

各线城市行情分化，一线环比跌幅最小，同比则显著好于去年同期，大涨33%；二线、三四线城市则同环比齐跌，市场回调较为显著。

其中，17个三四线城市成交量共计1601万平方米，同比下滑22%，其中6成城市一季度成交量同比下滑，返乡置业的热潮并未如期出现。

当潮水退去后，才能看到谁在裸泳。

今年一季度，二三四线城市成交量的明显回调，和前两年房价透支严重有很大关系。

可以看中，成交量回调的城市多集中在长、珠三角，典型代表为东莞、惠州、徐州、常州。这些区域的房价相比2016年，基本都已翻番，但对比城市居民人均可支配收入来看，房价基本达到了当地居民购买力的极限。

但三四线城市的情况还是要严峻一点的！

一方面，棚改货币化安置政策逐渐收紧，直接导致三四线城市的需求缩小，更导致了购房热情减弱，观望情绪浓厚。

另一方面，三四线城市的各项资源一直都比不上一二线城市，在政策上的倾斜程度，也是很难企及的。

打个比喻吧，如果说一线城市是吃肉，二线城市喝汤，那么三四线城市估计只能啃一下骨头了。

03

就拿较新出台的通知来看，各大城市落户再度放宽，抢人大战越来越疯狂。

城区常住人口100 万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；

城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；

超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

乍一看好像也利好三四线城市，但实际上，也可以说是一个利空。

仔细分析一下，现在除了北京和上海，广州和深圳也出台了落户的优惠政策，积极参与抢人大战中。

一些省会城市和强二线城市就更不用说了，南京买房就能落户、来了就是西安人，我还送钱给你花，态度诚恳，力度凶猛！

落户放宽，还意味着一二线城市的限购放宽，更多人可以到大城市工作买房。同时，投资客也有了更多的门路去进入一二线城市，这也意味着，投资客会选择离开三四线城市。

根据猎聘研究院的数据，在抢人大战中，人才流入率较高的20个城市，基本上被一二线城市承包。

可见，人都是往一二线城市流的。

不乐观地看，这场抢人大战，分分钟会掏空小城市的老底。

过去，三四线城市的房价能够拉高，主要因为三点原因：

一是一二线城市限购投资资金大量流入三四线城市；

二是棚改货币安置化政策催生了大量的购房需求；

三是品牌开发商进入三四线城市，品牌和产品的溢价间接拉高了当地的房价；

如今，三道防线一一攻破，三四线城市的房价，限于困局。

这场噩梦，才刚进入正题。