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大咖评房，西乡低容积率的海景住宅，5.4万/平值得吗

松茂柏景湾位于前海宝源路与固戍一路交汇处，总建面约3.6万平米；项目整体由1栋5座16-17层小高层住宅围合而成，主力户型为建面约86-120㎡海景美宅，纯南向一线瞰海，繁华之上，纵享湾区滨海舒心生活。

在最近一次深圳贝壳用户的购房问卷中，宝安区已超越福田区，成为用户最想置业的区域之一，仅次于南山区。一方面得益于政府的西进战略，尤其是前海中心区及大空港的规划建设，轨道交通、商业配套、旧改都在紧锣密鼓铺设进行当中，另一方面，坊间传说，前海滨海线的风光并不亚于盐田山海，宝安区十三五规划明文指出，未来将重点保护与修复滨海生态资源，引入服务、人文、休闲等功能，来丰富城市景观，提升海岸价值。今天我们要走访的项目，是处在宝安西乡片区，与西湾红树林公园仅一路之隔的松茂柏景湾。该项目已于12月5日开盘，带装修5.4万/㎡起的价格，也引来了一波关注。听说在家阳台就能欣赏一线海景，小编很是心动，赶忙帮大家去实地看看。松茂柏景湾，宝安西乡片区，5.4万/平起。

项目处于宝安中心的碧海片区，具体位置在宝源路与固戍一路的交汇处，总建面约3.6万平米，整体由1栋5座14-17层小高层住宅围合而成，密度较低，容积率仅2.8，绿化率达30%，社区居住相对舒适。总共256套住宅产品，户型区间在86-120㎡，预计于2020年6月带装修交楼。

小编从车公庙出发，乘地铁11号线于碧海湾站下车，步行至柏景湾约2.2公里，花去半小时的走路时间，项目门口倒是有固戍海滨新村站，有包括b827、b887在内共计7条公交线，可直达南山福田，稍稍弥补出行通达度的不足。

沿途的道路还算干净，但周边并没有大型商场，加之农民房林立，景观感受欠佳。置业顾问表示，项目未来将自带3千余平米的商业，下楼买东西很方便，基本可满足业主需要。

环绕项目四面的有西北方向的天健保障性住房项目、爱馨源和苑幼儿园；东北面的沙边村与固戍村农民房；西南面的市政公园、西湾红树林公园、大铲湾、工业园区；东南面的碧海湾高尔夫球场、西湾公园。总结来说，就是市政公园、农民村、工业区。

先说说小编最心水的西湾红树林公园，这条前海片区活力海岸带总长约5公里，设计用地面积120公顷，二期也于2017年5月正式开放，包括有西湾公园广场，绿道、观海栈道等设施，大大方便了市民休闲娱乐。从前深圳人看海都往大小梅沙跑，站在人群中看一线海景，现在不仅从家步行5分钟可以到公园近距离淘海，散步，放轻松；也可在家坐享海景窗口，5.4万/平的价格买到海景房，算起来值不值，每个人的杆秤估计都不一样。

农民房问题的解决取决于周边的旧改项目能否落地。据了解，固戍片区规划有中国天谷、鸿荣源、佳兆业河东、西成工业区等旧改项目，总数接近20个，规划打造高科技产业园区与城市更新相结合的新兴集群。而距离项目最近的华侨城农民房有10万平方米左右的升级改造项目，规划建设滨海风情小镇。但城市旧改项目的通病在于等待周期长，能不能兑现也实在说不准，购房还需多谨慎。

铁仔山科技城规划图

从宝安综合规划2013-2020可以看出，政府意图强力发展产业，该文件公示三年后，宝安区政府对其进一步优化，提出三带两心两城一谷的城区空间结构的概念，其中的排头兵，就是围绕在铁仔山公园的宝安科技创新城，其于宝安，雷同于科技园之于南山区的作用。除此之外，片区内未来将新建高新产业区20余个，包括有中国天谷、南太总部经济园、威富集团总部、大铲湾互联网产业科技园等产业。产业升级带来的不仅是千亿产值，还有人才居住需求外溢，带来足以支持房价的购房人口。

项目在售户型有5种，B01户型，89平方米的三室两厅两卫;E02户型，89平方米的三室两厅两卫;E05户型，89平方米的三室两厅两卫;B03户型，108平方米的四室两厅两卫;B02户型，120平方米的四室两厅两卫。参观过样板间的整体感觉是，空间使用率较高，但A、C栋、以及B栋低楼层想要看海比较困难，会被遮挡视野。

B01户型，89平方米的三室两厅两卫，西南朝向，面对小区内部，相对安静。室内布局合理紧凑，客厅出阳台，保证采光通风；主卧次卧均带飘窗，延伸视野，三个房间面积均当，全家人的居住感都会比较好；餐厨位动线合理，方便饮食起居。

E02户型，89平方米的三室两厅两卫，北朝向，欣赏不到海景。动静分区做的比较好，整体也比较通透。入户带玄关，确保一定的私密性；但儿童房面积过小，日间采光不足，建议改做书房或是功能间；厨房带生活阳台，方便疏散油烟，实用性能加分。

E05户型，89平方米的三室两厅两卫，朝向西南，且临街而建，一方面景观视野较好，但又易路面噪音影响。该户型与E02类似，都属于南北通透。客厅进深比适宜，带5.7平米大阳台，主次卧也同为南朝向，冬天可以舒舒服服晒个太阳。

B03户型，108平方米的四室两厅两卫，南朝向，在小区围合区域内，噪音影响较小。空间布局采用双龙戏珠的对称形式，三个方向均可采光，通透性强。动区在房子的中间，餐客一体，不仅阳台进光，入户花园也提升了整体的采光度。该户型实用性强，属小编最心仪的一款。

B02户型，120平方米的四室两厅两卫，同样位于A、B座，朝南高层可看海，底层安静看花园。景观阳台面积约8平米，比例过高，让人担心实用性；儿童房并列主卧旁，建议改做衣帽间，套间使用起来更方便主人起居。厨房面积较小，多人下厨略显拥挤。

探完松茂柏景湾，小编想说，从居住舒适度来说，如此低密度的小区，高使用率的户型，搭配海景和红树林公园，心里想着诗和远方，也实在是惬意。可是离地铁口远、农民房林立这些个眼前的问题，也实在要多做考量。另一方面，片区的产业升级、城市更新到底能不能落地？前海和大空港辐射片区到底能不能享受到实际利好？谁也说不准，若是更新规划都兑现，西乡的发展自不用多说。

离开营销中心的时候，小编才发现，虽然项目离地铁口比较远，但是离地铁却近，一趟趟地从门前飞驰而过，这到底是临海美居还是呼啸山庄？有意向的朋友还是实地走一趟为妙。

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