制造业在中国经济发展中承担不可或缺的角色。工业地产作为制造业发展的重要载体，担任了举足轻重的地位，具有巨大发展潜力。面对全球供应链“短链化、本地化”的挑战，制造业高端化、自主化势在必行。同样制造业升级带动工业地产快速转型，工业园区的开发、建设、运营、监管及退出方式都更加完善。第一太平戴维斯（Savills）发布2024《中国工业地产报告》，为您解析中国工业地产的新质生产浪潮。

宏观趋势——中国制造持续进化

中国制造业依旧强劲

2024年政府工作任务中，强调以科技创新带动产业创新，重点产业链的优化升级成为重中之重。近五年来，高技术产品占出口总额的比重保持在30%上下，“新三样”产品更是带动出口突破万亿大关。在全球化背景下，中国制造业的地位愈发凸显。中国制造业增加值占全球比重约30%，连续14年位居全球首位。

外国对华制造业投资热情不减

在劳动力和土地成本上升的背景下，加之地缘政治风险和供应链多元化的需求，一些制造企业为减少对中国的依赖，将产能分散到其他国家和地区，以此来增强供应链的韧性。然而，中国制造业在生产效率、供应链成熟度和基础设施完善性方面的优势依然显著。2023年外资在华新设立企业数量实现了39.7%的同比增长。

中国制造业研发持续加码

中国制造业正阔步迈入以新质生产力为主导的发展新纪元，全面向数字化、智能化、绿色化方向飞跃。同样研发投入正稳步增长，涵盖从基础材料到高端装备的各个领域。在全球2,500强企业中，中国企业的研发投入仅次于美国。通过加强关键核心技术研发，提升自主创新能力，制造业正逐步摆脱对外部技术的依赖，实现高水平科技自主化。

四大重点产业齐发力

新能源车

中国新能源汽车产销量连续多年稳居全球首位。据预测，尽管未来全球主要市场中仍存在供需错配的情况，但中国新能源汽车产业依然具备较强的相对竞争优势。一方面，在市场供应的溢出效应下，具备产能优势的地区可向有需求的市场进行出口；另一方面，激烈的竞争也将促进产业链升级和制造企业的创新，以满足更广泛的市场需求。

光伏

中国在全球光伏制造市场中已展现出无可争议的优势。随着光伏组件制造技术的日益成熟和规模化生产，近年来光伏产品的价格呈现下降趋势。这一变化给制造企业带来了利润缩减的压力，部分龙头企业正调整自身的生产计划与产能布局。另一方面，出海建厂成为中国光伏企业顺应全球化竞争的一大趋势。

工业机器人

工业机器人制造技术不断成熟，其运用场景延伸到新能源、医疗健康、食品加工等新兴领域。自2013年起，中国便跃居为全球工业机器人生产和消费的首要国家。近年来国产企业逐步发力， 产品相对优势逐渐明显。

低空经济

随着低空经济被列入国家级战略性新兴产业，未来有望在物流配送、空中游览、医疗救援、农林植保等应用领域实现快速增长。截至2024年8月，中国低空经济产业基金总规模也高达近800亿元。其中苏州、北京、广州以超百亿元的产业基金领跑全国，旨在培育相应企业成长项目.

四大发展趋势

工业地产生态圈逐步形成

多元创新：工业+时代来临

工业地产开发模式不断创新，近年来涌现出以工业园区为主体，与物流、产业、资本融合打造多种组合。

多层建设之工业上楼

工业土地资源日趋紧缺下，全国各地持续推行工业用地集约化。不仅对于存量中低效的工业用地加速改造，更是提升了对新增项目的容积率要求。整体看来，未来建设的单层厂房将越来越少。而在多层厂房中，有着“摩天工厂”之称的工业上楼也成为提升土地利用率的创新趋势。

多维度监督

近年来政府对用地效率的审核监督趋于严格，相应监管也不断向规范化、全面化推进：

· 最低缴税及投资门槛要求：该举措在增加税收的同时迫使一些低附加值产业迁出，为产值更高的企业让出空间。

· 全周期监管：对土地情况进行周期性监管，并结合弹性出让制度（弹性年期出让、先租后让、租让结合、长期租赁等），将土地出让时长与用地效率挂钩，提升监管的灵活性。

· 绿色低碳要求：为满足产业转型升级要求，部分地区也将环评、碳排放等指标悉数纳入土地监管指标。

多样功能：从工业园区到产业社区

新型的产业社区不仅在单一厂房的建设上更注重智慧、低碳等功能，同时也设立研发、长租公寓、餐厅、人员培训等配套设施，满足产业孵化及人员生活需求。

多元退出：基础设施领域REITs常态化

随着国家全面推动基础设施领域REITs常态化发行，公募REITs已经逐渐与股权转让和分割销售并列成为工业投资的三大退出方式。尽管目前市场上的工业园区类REITs产品数量仍较有限，但从2024年开始，已有多只公募REITs获得监管机构的受理。这些进展标志着REITs市场的快速扩容，并有助于各类投资者参与到工业资产的交易。

重点城市市场

上海

上海市对用地效率的监管不断增强，2024年计划处置低效产业用地不低于45平方公里.松江、闵行、浦东新区产业集聚度高，去化表现较好；临港、外高桥于近几年持续引进外资项目，去化加快。

苏州

苏州已逐渐从“增量开发”转入“存量更新”的发展阶段。苏州工业产值常年居于全国前列，2023年规上工业总产值超4.4万亿元。其中，苏州工业园区、高新区、相城、昆山、太仓产业基础较强，市场成熟且去化较快。

北京

2024年起明确以先租后让的方式供应工业用地，在产业类型、投资及税收强度、产出效率、创新能力、节能环保等多方面对土地进行考核，全面提升用地效率。北京设立高精尖产业发展资金推进新型工业化，在加强电子信息、新能源及智能网联汽车重点制造领域优势的同时，更进一步支持人形机器人、工业软件、生物医药、智能装备等高端制造业的升级。

天津

天津工业供地较为紧张。2023年首个成规模M0新型产业用地在滨海区启动，可实现更加灵活的厂房分割及更加多样的园区载体建设

广州

广州市工业用地供应近年来呈上升趋势。2024年起广州市鼓励建设高标准厂房、工业综合体，对特色标杆工业园及低效工业园改造项目进行奖励，提倡打造“工业综合体”。

成都

成都土地供需较为均衡；2023年起，园区全面推行新增工业用地“标准地”供应，提高土地利用效率及缩短项目落地时间。成都光伏及电池制造业基础较强，多晶硅及锂电池产量占全国前列，相应制造厂商已形成较为成熟的生产线。

重庆

重庆明确了工业用地出让底价、新型供地方式地价，普通工业用地改建标准厂房补缴地价款等地价支持政策，减轻企业用地负担。作为全国重要的汽车制造基地，重庆锚定打造智能网联新能源汽车产业集群，制造业不断向价值链高端攀升。

未来市场展望

工厂再进化——智能化、低碳化

绿色工业园区能够实现对资源的合理配置并降低工厂碳排放。这些节能特性在提升入驻率的同时，可进一步提升租金溢价。长远看来，基于智能工厂对物联网、云计算、人工智能等技术的广泛运用，其将在企业控制成本、加快决策速度、提升生产效率等方面起到关键性作用。

制造业走出去——企业海外建厂

为更好提升全球产品竞争力，一些行业领先企业率先布局发展海外市场，并通过在当地设立研发、生产及销售分支，进行产业链的高度整合。同样也希望能规避部分地区的地缘风险与贸易壁垒，控制生产成本，寻求海外需求空缺的市场，合力分配全球产能。