2022中房研究院ICR年会暨第三届粤港澳大湾区发展论坛-上
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时代更迭，行业剧变。行业生存逻辑发生本质改变，房企必须寻找新的增长曲线。
1月7日，由中房研究院ICR、365房评、365财经、潮青商会、金概率集团联合主办的“2022中房研究院ICR年会暨第三届粤港澳大湾区发展论坛”在深圳隆重举行，探路穿越地产周期、塑造房地产行业新生态的方法论。
联合主办：中房研究院ICR、365房评、365财经、潮青商会、金概率集团
媒体支持：深圳特区报、深圳新闻网、读创、读特
时间：2022年1月7日9：00——12：30
地点：深圳商报社大厦国际会议中心
1月7日上午相关会议行程如下：
会议开始前嘉宾签到现场
接下来，图文记录大会现场演讲：
【主持人】尊敬的各位来宾，现场的朋友们，大家上午好！欢迎大家莅临由中房研究院ICR主办，、365房评、365财经、365视频、365舆情、365群众，包括DFN（音）、深圳潮青商会、金概率集团、腾讯广告，联合主办的“剧变与重生——2022中房研究院ICR年会暨第三届粤港澳大湾区发展论坛”现场，我是365房评合伙人和大客户中心和房地产中心总经理，很荣幸能够主持本次的论坛。我谨代表会议主办方向远道而来的嘉宾表示衷心的感谢！
强劲大引擎、澎湃大湾区，过去几年湾区三大都市圈迅速崛起，四大枢纽经济板块深度联动，黄金轴中轴正式形成，科创产业园区如火如荼，惊喜与变化接踵而至，2022湾区将正式从起动器进入快速增长期，尤其是在新的经济形势下，大湾区不仅在推动双循环中发挥着独特的作用，同时也受惠于双循环，成为引领中国经济高质量增长、高水平开放的新引擎。
今天我们邀请到了中国区域城市发展最有话语权的前辈和专家，来共同探讨我们的企业、产业，如何成为大湾区、成为中国经济高质量增长的新动力。
下面我将隆重介绍今天的与会嘉宾，他们是：
中国人民大学城市更新研究中心主任、住建部政策研究中心原主任-秦虹女士
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任-倪鹏飞主任
总理座谈会“智囊”、安馨康养集团董事长-鄂俊宇
365房评CEO、中房研究院ICR执行院长-肖勇
深圳市潮汕青年商会执行会长、星河集团董事副总裁-黄德林
志纲智库北京总经理-任国刚
深中润绿色科技公司总经理、几何科技合伙人-梁广明
愿景集团副总裁-江曼
阳光海天停车产业集团董事长兼CEO、停简单联合创始人-鄂俊宇
阳光海天停车产业集团董事长兼CEO、停简单联合创始人-闫亮
中房研究院ICR大湾区分院副院长-刘海波博士
-深圳市房地产中介协会副会长中房研究院ICR大湾区分院执行院长、房产大象创始人、老王说房主理人 -王波博士
房谱网董事长、中房研究院ICR副院长-端然
国家信息中心国际信息研究所高级研究员-秦刚
中国管理科学学会城镇化专业委员会秘书长中经汇秘书长、优铺网董事长-陈云峰
深圳大海智地董事长、深圳城市更新协会执行会长曲咏海
等等
此外还有很多的开发商、业内专家以及我们的媒体朋友们，欢迎大家的莅临！
首先，有请365房评CEO、中房研究院ICR执行院长肖勇先生代表主办方致辞，有请肖总！
*365房评CEO、中房研究院ICR执行院长-肖勇
【肖勇】各位领导、各位嘉宾，大家早上好！非常欢迎大家能够出席我们今天的盛会。这个会场非常亲切，二十多年前我们就在这里做活动，做房地产的各种论坛。我们是从这里成长起来的，我跟雷明（音）先生原来在深圳报业集团。
《勇敢的心》，我的名字有“勇”，深圳一个开发商朋友给我的建议，你的演讲要用这样一个名字，因为在一个困难的时刻，在一个特殊的时刻我们开这样的会，我们需要勇敢的心，我们行业的艰难时刻，我们需要勇敢地前行。
我们拒绝躺平，我们大会有三部曲，一个是创新发展，我们研究产业创新、城市更新和产业叠加，我们有流量运营，大V论道和重磅发布，还有跨区营销，大V探盘，向全国推介大湾区地产代表作。
我们觉得危中有机，我们用智库进行解惑，行业有很多的新机会，我们和中国市场学会联合运营中房研究院ICR，作为一个高级的地产行业生态智库，在这些创新领域为行业解惑献策，明道优术，献策助力。
房评的是要考虑行业的痛点，我们认为是销售，销售的痛点是流量，所以没有流量万万不能，一个企业、一个产品，一个IP都需要流量。流量有三问，我们原来说的如何破获取流量、如何运营流量、如何转化流量，这是我们常说的拉新、留存、转化。我们从内生流量到外部的流量，从内生流量到百城大V，我们要率先推出流量的方案。
房评最早定位是铁三角，中国房地产先进流量运营大数据机构，我们要做优质的内容与研究平台，研究媒体设计的铁三角为支撑点，不忘初心灵，为客找房，为房客，牢记了使命，用专业解决痛点。我们是A股房地产企业少有的365平台旗下的机构。
南下南下，大V来了，我们现在组织了很多的大V我们要推荐全国的百城百V，有50、60位大V参与了我们的大会，经济中心南方移，北人南方下，合理的购房需且、合理的投资需求，房产税助推资产的重配，从一城多房要把资产进行重配，我们要双核资产，核心城市核心资源站优势，海归潮毕业潮和康养潮等等都支持我们大湾区面向全国推广他的优质物业。我们坚持房住不炒，我们不是所谓的“解放军”，我们是真实的内循环的消费。
我们以勇敢的心，直面挑战，拥抱大流量时代！感谢大家，祝贺我们的活动圆满成功！
【主持人】感谢肖总的精彩致辞，接下有请重磅嘉宾，有请中国人民大学城市更新研究中心主任、住建部政策研究中心原主任，她带来演讲《城市更新新趋势》。
*中国人民大学城市更新研究中心主任、住建部政策研究中心原主任-秦虹主任
【秦虹】大家上午好，首先祝贺第三届粤港澳大湾区发展论坛的召开，今天给我的题目是《城市更新 新趋势》，临时主持人邀请我再讲一讲房地产。
我先讲一房地产，的确现在的行业正处在一个艰难的时期，但是我在想开发企业希望什么，其实我们现在面临的形势发生了很大的变化，开发企业自身和你所期望的东西应该发生变化。回想1998年中国房地产起步开始，98年房改之后，1998年的时候中国一年卖商品房的面积当时只有1亿平方米，今年超过了17亿平方米，1998年当时房地产发展到今天过去了二十多年，其实我们房地产得到了快速增长，快速增长有四大支撑。
排名前列，制度红利。98年房改人们老百姓买房子从“找市长变成找市场”，过去是福利分房到大家买房是一个制度红利，极大释放需求，当年的1998年商品房的销售额是2千万，现在是18万亿，这是巨大的一个差异和差额。
第二，人口红利。1998年的时候中国的城镇常住人口4亿人，现在有9亿人，我们在这二十几年里增长了5亿人的新增需求，人均住房面积在98年的时候人均18平方米，现在是39平方米。我们在增长了5亿人的情况下，我们的人均住房面积从18平方米增长到39平方米，这是人口红利带来巨大市场需求。
第三，经济支撑。1998年的GDP是8.5万亿，2020年中国GDP是101万亿。
第四，货币红利。1998年的时候广义货币M2是10万亿，现在是218万亿，如果M2比GDP1998年是1.2倍，现在是2.2倍，
这么大的红利支撑房地产市场发展非常好，这个时代过去了，面临新的时代过去的制度红利还有吗？不但没有释放市场需求的住房制度改革的政策，现在是排名前列房住不炒，第二不把房地产作为刺激经济短期手段，第三我们大力发展保障性住房，第四我们要大力发展租赁住房，第五要大力推动老旧小区改造。这个政策完全不一样，这是应对新阶段、解决新问题、面临新风险采取的政策措施。这个政策什么时候会转向，再转回到过去的政策是不可能的。
第二，人口。2020年我们的人口出生率已经降到了千分之10之下，大家不婚不育第三胎没有人生，我们人口劳动力2015年达到了峰值，人口达到了变化，中国的人口仍然增长，但是回到2位数的增长不现实的。
第三，货币。广义的M2我们中央确定了以后不搞大水漫灌，即使我们面对疫情放松货币，但是严防死堵不允许流向房地产，这是一个明摆的现实。
我们面临的形势变了，环境变了，开发企业的模式、我们对企业政策的期待为什么不变呢？这是排名前列个问题。大家说是不是房地产就没有希望了？显然不是，我常年研究房地产，去年今年新房销售17亿平方米，我们加上二手房销售至少有7亿平方米，这样的情况下中国的房地产业增加值占GDP的比重是7%多一点，发达国家他们房地产业的增加值占GDP的比重都在10%以上，大部分是在12—13%左右。他面临的背景是不一样的，我们是新房销售1700万套加上二手房销售，以美国为例，其他的发达经济题还没有美国人数多，我们以美国3.5亿人的人口规模来说，美国一年卖新房加旧房大概500多万套，其中新房只有10%，他新房一年卖50多万套，我们新房一年卖1700多万套，我们的增加值还没有他高，占GDP的比重没有他高。
是不是因为统计口径不一样，统计口径略有差异，差异在发达国家他住房的消费这一块都算到GDP里面，中国的统计是不完整的，我们即使把他加进去，依然不到10%。也就意味着我们存量的空间给社会创造财富价值的空间依然十分巨大。
第二，人口。虽然我们的人口出生率下降了，我们劳动力占比下降，开始已经稳定下降。但是“十四五”中国城镇化的趋势依然还在保持，我们城镇化没有停滞，但是割据发生变化，以前是遍地的城镇化每个城市都在长大，现在是主要的城市群都市圈，所以我们依然有需求。另外我们的改善性需求远远没有结束，所以我们“十四五”增量的空间依然存在，创新的需求空间远远没有被满足。
那我们企业的发展怎么办？前面说的都是在我脑子里不需要想的，我想了三个字：排名前列自救。第二自律，第三自立。
排名前列自救，开发企业面临的困难需要政策改变来救我们房地产企业不太现实，房住不炒大方向不会变。
我们的人口政策是已经变了，我们98年是计划生育，现在我们是放开三胎了，放开政策作用明显吗？希望这个政策给你带来变化吗？也很难抱很高的期望。
所以开发企业依靠政策、依靠外部环境的改变来救你不太现实，最重要的是要自救，想一想我们的产品、我们的服务怎么样更好满足消费者的需求，真正靠我们的产品、我们的服务、我们的供给来实现我们的良性循环，自救活下去，自救的方法很多，除了销售之外你有负债、有压力，你现金流有困难的，怎么盘活你的资产活下去很重要。自救，不要指望外部和其他的方面。
第二，自律。去年房地产市场的变化，上半年所有指标创历史新高，面年市场大幅度下跌有各种的原因，今天时间的关系不细讲。但是很多的企业在这个过程当中出现了问题违约，债务的问题违约，出现了现金流流动的困扰。
所以我们应该想一想自律，过去拿了多块地融了很高息钱的企业，他必然会出现现在的危机。放眼深圳的隔壁香港，香港的企业负债率有我们高吗？我们再看看其他的国家，所有房地产企业的负债率都没有中国之高。
其实有很多的原因，其中一个原因我最近又重新看了一遍香港房地产发展的百年史，其实在过去大起大落的过程中，很多的香港房地产企业是教训深刻。我们过去赶上好的时代，未来我们要自律，要尊重常识、尊重规律，不符合商业逻辑的事情企业不能做。我特别期望这一次的市场调整能给我们房地产企业一个警钟。
第三，自立。确实不能躺平，我们要积极地应对。就是转型，我们过去的模式适应的是过去的环境，未来环境变了我们要有新的模式来适应新的环境，所以去年年底召开的中央经济工作会议提出来，要探索房地产新的发展模式，所以要考虑转型。
怎么转？房地产转型这个问题我们说了好多年，我一直有个观点，上次肖总请我开会的时候我也谈了我的观点。
排名前列，房地产要转型不是转行，不是说房地产企业不能做，要去做别的行业，去开矿、造车、做农业等等都是可以的，但是那叫转行不叫转型，如果你转行能不能成功我们是没办法判断的，你可能成功，你也可能不成功，我们能讨论的是转型，就是不离开房地产这个大的涉房涉地的行业基础上如何改变你开发的理念、经营的模式、盈利的方式的这种转型。我们研究的转型不研究转行。
第二，怎么转。我记得上次在会上讲了总结了“三方向三结合”，今年来了很多次深圳，我在深圳学了三句话，深圳的创造比我总结得好。这话从华润老总口中和其他专家的老总说到，他说的三句话我很赞同。“1.未来房地产的发展要考虑政府所需。2.市场所向。3.企业所能。”这个我觉得非常好。
第四，城市更新。未来房地产转型经营理念、你的经营模式、盈利模式的转变其实有很多，包括刚才大屏幕也展示了很多的方向，我们未来仍然有很大的空间。但是未来的发展空间和传统的房地产开发模式是完全不一样的。
排名前列个不一样，我认为传统房地产开发模式他是一个标准化的可复制的，大部分都是拆除重建，在一片平地上起新楼的发展模式，标准化的发展模式。未来城市经营和更新不是标准化的，他是一个项目一个样子，特色化、经营性的一种不可复制的经营。
第二个不一样，房地产开发解决的问题非常明确，就是一个，要解决城市发展的增量需求问题，这个城市一年来了几十万人需要住房，产业来了需要落地，没有空间怎么办？征块地，平土地，我们盖住宅、盖厂房、盖商业，满足增量的需求。但是以城市更新为主体的运营他不仅仅是解决城市的增量发展需求问题，他更重要的是解决城市发展运行中存在的所有问题，行业的老化产业结构和空间的不匹配，经济效益的提高，我们产业升级的升级，城市发展当中文化的破坏、自然环境的损害修复等等，民生问题都是要做城市更新给予解决。
第三个不一样，房地产开发传统的引领模式非常清楚，你只要把房子卖出去就能挣钱，但是城市更新他是生产业、留文化、优空间、保民生，一系列的综合运营，他的盈利模式并不是那么清晰，需要开发企业创造。现在发达国家为什么房地产业增加值占GDP的比重都在10%以上，大部分是运营收入创造的财富价值，而不是卖房子收入创造的价值。
第四个不一样，传统的房地产参与的主体就是房地产企业，没有别的开发主题但是类似城市更新的是很多的参与，没有原业主的支持、没有公众的参伍、没有开发企业各个社会主体的参与，他是一个共同合力的结果。
【主持人】感谢秦主任的精彩分享，也感谢您远道而来，谢谢您！接下来还有一位重磅嘉宾，是中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞，倪主任由于特殊的原因未能来到现场，他为我们带来线上的分享，主题为《2022年住房发展展望》，请看大屏幕。
*中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任-倪鹏飞主任
【倪鹏飞】大家上午好，很高兴应邀参加这个论坛，也祝贺论坛成功举办。由于疫情原因不能亲临现场，现在是2022年的1月7日，也就是2022年刚刚开始，大家对2022的住房市场形势比较关注。
前一段我带领我的团队对2021、2022年房地产市场发展趋势进行了一个研究，今天我也想给大家分享一下我们研究的一些结论。
整体上我想讲五个方面的问题，重点讲第三个问题，2022年房地产市场走势。
我们在研究房地产市场从定性和定量研究的时候，有一个框架，我们认为特别是是短期内房地产住房市场他的绩效或者是表现决定于政策和市场主体的预期，当然前期的市场表现以及当期的外部环境对他们有影响，在他们的影响下政策和预期相互作用的结果。
排名前列，简单介绍一下2021年的住房市场走势。我们总结的话是“从分化升温到整体降温”，从总体上来看2021年房地产表现非常好，非常符合预期，也符合我们预测的预期，我们预测在2021年的商品住房市场的销售创历史新高，价格会在5%左右，投资在7%左右，目前基本上和我们的预测是比较相近的。
但是从上半年和下半年分开来看，或者从各季度来看，发现波动还是稍微有点大，风险也有所释放，当然风险释放要辩证地看，他企事业是一件好事。
波动比较大，上半年升温比较大，特别是重点城市。下半年降幅比较快，这个大家都有经历了。这个图（PPT）是我们预测和实际发生的情况。他两个总体是差不多的，但是总体一年的结果看是差不多，但是变化不一样，预测没有那么快速较大地波动。
造成这个趋势的原因是有三个方面：
排名前列个是外部环境和宏观政策支持了市场升温，外部环境就是由于疫情的原因，实体经济的发展投资也不是很好，为了支持经济的发展各地推出的相对宽松的货币政策，但是投资有避险投资的需求，所以和其他国家一样，现在我们还没有其他国家那么严重，房地产上半年出现了相对火爆的升温，或者是升温回暖比较快。当然也有人口政策、二胎政策在这个时候释放有很大的关系。
第二是调控政策从逐步跌价发力到微调，上半年有一个升温较快，所以政策就逐步逐步加码，特别是有一些政策之前已经推出，但是他发力发出实际效果才有一个到下半年逐步显现的过程，所以导致了下半年市场出现了降温较快的一个很重要的研究的政策，逐步跌价发力。
他对市场的作用不是直接影响市场，而是影响了预期，前面两个环境和政策的因素影响了预期，预期就是由于受宏观环境的影响，上半年受宏观环境的影响，他是金融机构从趋之若鹜到避之不及，开发业务是开发贷的贷款到债权融资的紧张，到后来出现了销售困难，因为金融层面的个人抵押贷款方面两级的阻力，受贷款集中度的影响销售回款出现了困难个别企业出现了问题。
住户部门从疯狂的抢购到观望徘徊，各地政府从高溢价的排比到低溢价的艰难的推底。由于外部环境和政策的加码，所以房地产住房市场2021年上半年出现了分化，下半年出现了整体较快速度地降温的局面，他是由于两个因素导致了市场主体和行为预期的变化导致的。
2022年短期市场的表现会是什么样的，我们也有一个整体的概括，我们相信将会从整体的降温转向分化回暖。
1.总体来看变中趋稳，风险可控，在没有重大的政策调整意外事件冲击的情况下，2022年商品住房增长率将会是在-3%—3%，销售面积在-1%到-5%的范围内。商品房投资增速在2%—5%的范围内，都是在没有重大影响因素，外部环境相对比较确定的情况下。
2.空间来看，中心区域和城市群可能会有一个较快地回暖，局部可能出现过热，非中心城市三四线城市可能会持续降温。风险来看整体可控，并且在下降，并且局部个别企业可能会有所释放。
从时间的角度我们给大家稍微展开报告一下，会出现先降后升，变中趋稳的阶段，2021年的第四季度降温趋稳，2022年排名前列季度发展增快，2022年的第四季度继续降温，2022年排名前列季度可能降幅较大，因为2021年的回暖或者是省府较大相对2022排名前列季度和第二季度可能比较大了。2022年第三季度降幅可能缩小，第四季度可能会出现反转。
3.空间上较多的城市出现降温，到局部的城市出现升温。2021年第四季度到2022全年市场的空间将会继续分化，比较多样性，总体上人口流入的地区受持续增长一二线城市和都市圈将会在二三季度有较大的困难。相反人口持续流入收入较缓的三四线以下的城市，特别是非都市圈的可能面临持续的下行。
4.风险上升，整体可控，并且是持续下降的。但是局部地区个别市场主体风险将会有所释放。
为什么会是这样的趋势，我们有一个模型一个定量的分析，我们从2016年开始用这个模型，总体比较符合预测和实际发生的状态比较接近，相对来说比较准。
主要是两个方面进行预测，一个是价格，一个是投资。2022三季度有较大的回稳然后回升，投资也是这样，基于这个数值我们给出了一个定量的数据，给了一个区间，和前几年准确的数据不太一样，反映出2022年形势住房市场的发展趋势还是有一点不确定性的。
定性的理由，我们总体上按照框架分成及格方面，他预期和政策调整的组合决定于他们两个的相互作用，他们在不同的时间不同的年份有不同的组合，在2022年应该是政策边际宽松和市场预期逐渐回暖的组合。
每个方面都有基本量好的方面，也有一些消极的方面，都是一分为二的。从外部总体环境上来看，2022年的住房市场外部的总体环境包括国内和国际的环境是比较平稳的，尤其是国内的环境。2022年要召开二十大，稳定经济社会，各方面的稳定是确定无疑的。各项政策也都知向稳定。
从外部的环境来看，疫情虽然有一些不确定性，但是在好转有所变化，总体国内外的环境2022年还是总体平稳，这是给房地产市场提供了一个比较好的外部环境空间。
也有一些不确定的因素，制度和政策存量来看也是两个方面，一个方面是最重要的是我们有充分的政策工具保持稳定，预计2022有一些调控和调控监管的政策将会边际宽松，有一些不完全的政策将会配齐，有一些重要的利好的基础制度政策有可能会推出，比如人口方面的政策现在已经在落地城镇化方面已经在推动。还有金融方面，保障房制度，等等新时期的住房制度。今年公积金改革可能会有很大的推动，等等。
如果是一些城市一些企业出现一点风险释放的话，相关的行政的、法律的和市场化的政策也能够有足够的工具予以认定，大家都可以了解一下。
但是在政策执行的方面可能也会有一些不确定性的方面，主要是执行层面。我们目前的调控政策还是一个行政调控为主的，行政调控他有一个行政执行的问题，有一个执行链条的问题，有一个政策传递的问题，由于传递的链条比较多，他也有可能出现层层加码的情况，也有可能出现层层打折的情况，可能达不到目的。
行政性调控毕竟通过行政命令实施的，他可能会相对刚性一些，过去有些地方出现一刀切，未来也不能完全避免。政策会存在“过”或者是“不及”的可能。
市场主体的预期也是从两个层面来看：
一是变得越来越理性了，通过这么长时间的长效机制的建设，各项政策基本上陆续出台，加上未来还会出台一些政策，实现了政策链条的闭合，使得市场主体的各方都受到有效的约束，所以有可能会有理性。
二是有可能出现波动或者不确定的因素，一个是整个市场环境发生变化，城镇化建设中后期，住房市场已经总体饱和，加上房住不炒长期深入人心，从市场乐观的情况来看可能不像原来，至少有所改变。
尤其是2021年三季度出现了市场的变化以及一些企业的风险，所以对市场主体的信心和预期产生了影响，他们在未来信心恢复和预期稳定的回稳的程度还有待于观察，这是存在着“稳中有变”的情况。
我们还从房地产市场周期进行了判断，我们觉得这个市场至少有三个周期，三年的短周期和建筑周期和十年的中周期。季度周期可能出现在向上调整，三年的短周期处于下行，库存增加。十年一度甚至四十年的情况，我们认为已经进入了一个平台发展期，或者是台阶性放缓的发展期。
从这个来判断，我们就可以说2022的总体形势是从整体降温转向分化回暖，风险可控。
住房对宏观经济的影响也要区分来看，一个是对短期2022的情况来看有所下降，不仅2021，但是从长期来看房地产的调整会为整个经济增长注入长期的动力。
2035年的房地产发展，总体上是结构性趋向优化，质量不断提升。在结构优化和质量提升方面还有巨大的潜力，这是我们作的一个图（PPT），最近我们花了很大的力气形成了一个3万多字的总报告的成果，时间关系给大家作了一个简单的介绍。
【主持人】感谢倪主任线上精彩分享，今天也是比较特殊，深圳今天刚出现了两例疫情的病例，今天的大会现在正式地通知一下大家，因为我们现在还在作现场直播。因为今天的现场线上关注有上万人，线下的会议目前先暂时停止，我们也会在会后另行举办线上的会议。今天也非常感谢大家从全国各地远道而来，也感谢今天参加的重要嘉宾们，我们工作人员临时进行了特殊的安排，我们也是为了响应深圳疾控中心的号召，也为了大家的安全和健康的考虑，大家也可以拿上我们的伴手礼先自行撤回。今天远道而来的大V的同胞们，今天领奖的嘉宾们先暂时留下领取奖品，我们的大V稍微停留一会儿。
谢谢大家的参与！工作人员会另行通知我们的安排。
（因为疫情影响，会议中断）
城市更新为什么作为房地产业转型的一个方向，我认为城市更新是城市发展转型和企业发展转型重要的结合点，城市发展转型怎么转，过去我们城市发展都是增量式的、扩张式的、摊大饼式的发展，以我所在的北京为例，我八十年代到北京读书的时候，北京三环外就是郊区，现在三环、四环、五环、六环，北京连七环都建完了，还能往外扩吗？往外扩的成本是不可支撑的，也不现实。
北京其实还有很大的土地，深圳还有大的新增土地吗？非常少。大量的建成区的空间的再开发，和过去适应产业结构升级带来的空间的调整都是必须的，城市功能提升、品质提升、民生改善、城市经济的活力提升都是要靠城市更新来给予解决。所以这是城市发展的方向。
房地产企业的发展方向，转型要适宜城市发展转型，从过去的单一的增量开发到未来的下一步“十四五”增存并重，既有增量也有存量，到未来逐步过渡到以存量为主。这是大势所趋，所有在座的各位都是非常清楚的，但是落实到行动上，我们转型何其容易啊？可能需要一些压力，需要自立，要有一点自我革命的动力，为未来二十年房地产的发展创造我们更好的机会。
说到城市更新不是一个新话题，我们很多的城市特别是大城市，特别是广东深圳过去做了很多的城市更新，现在我们要讲讲城市更新的新趋势。
新趋势是什么，就是在2020年的下半年中央十四五规划和2035年愿景规划建议中首次提出了实施城市更新行动，中央提出实施城市更新行动以来，我们国家的城市更新进入了一个新的发展阶段，我们展望未来，我认为城市更新面临四大趋势。
排名前列个新趋势，各个地方城市更新政策窗口期即将到来。
第二，从过去以拆除重建类为主的更新，逐步过渡到以保留为主的有机更新。
第三，从过去点状的单业态的更新，逐步过渡到未来的片抽统筹的综合更新。
第四，从过去的单维建筑更新扩展到民生、产业、文化多维度的更新。
为什么我要把地方政府城市更新政策窗口期即将到来作为排名前列个新趋势需要关注，是因为我们城市更新虽然不是传统的房地产开发，但是我们城市更新毕竟既涉房也涉地，他是不动产，如果那是房地产的话他就是不动产，你涉房涉地的投资就离不开政策的支持，没有政策的支持涉房涉地的任何投资都将可能是违法、违规的，你的投资就会有巨大的风险。
我们广东城市更新做得比较早，我们深圳就城市更新这个概念来说，因为他的概念和全国的概念是不一样的，不管怎么样就深圳的城市更新概念来说，法律法规立得早，各条线也有条例，各种政策体系相对完善。
我们抛开深圳、抛开广东，就全国600多个城市来讲下一个城市更新的政策刚刚开始出台。我们统计了一下全国在中央提出实施城市更新之后，各个地方出台的一些政策数量和他们设计政策的层次。
数量可以增加，2021年全国各地关于城市更新的政策处了106项，这些政策既是一个条例，比如2021年上海9月1号开始正式实施上海的城市更新条例，广州征求意见稿已经发了，我们也在关注。北京下一步2022年很有可能，深圳的城市更新的条例也可能出台，这是地方的法规。还有涉及到操作规划、实施细则、管理办法各种。
住建部最近表示正在做城市更新的顶层设计，要从国家战略的高度加强城市更新制度的设计，包括总体要求、重点任务、实施策略、分阶段的工作指标，建立适用城市更新的提质机制、管理机制和政策措施，为各个地方推动城市更新提供全局性的系统性的指引。下一步随着地方的政策出台，有政策的支持，为我们下一步企业参与城市更新提供了大好的外部环境。这是地方出台的一些政策（PPT），而且很多的地方出台了专门的管理部门来知道的城市更新的政策。
第二，从过去拆除重建为主到未来的有机更新的关注，他涉及到城市更新的模式变化，过去其实城市更新有的城市不叫城市更新，但是也做了很多拆除重建类我们过去的旧城改造大部分是拆除重建类的。去年的8月30号住建部出台了关于实施城市更新行动中防止大拆大建的文件，这里面对建成区里面的城市更新拆建问题作了量化的约束。比如片区或者是项目的拆除不能超过20%，拆建比不能大于2，你的回迁要超过50%，这些量化的比较。同时在这个文件里提到了3个严格限制控制，提到了13个鼓励，这都是指引各个地方未来做城市更新的一个很重要的方面。
即使我们过去有城市更新的经验，但是可能那个经验是拆除重建的经验，我们逐步地要按照中央的要求，从开发模式转向运营模式，持有有机更新的城市更新的经验，我们还要重新的积累和创造。
第三个趋势，从点状的业态更新到片区的统筹综合更新。过去是点状更新为主，未来为什么要片区统筹更新，因为只有片区统筹更新才能解决容积率和平衡转型的问题，单个项目没有办法做。只有片区统筹更新才能解决我们不同更新项目的“肥瘦搭配”的问题，资金平衡的问题，很多的问题要靠片区统筹来解决。
最后从单维的更新，过去单业态的更新，比如我们原来是居住工改工、商改商、住改住等等，未来一定过渡到民生、产业、文化多业态的更新，在民生的方面要改善老旧小区补城市功能的短板，在经济方面承载着城市更新优化传统的产业，增加新的供给，破旧立新，支持产业升级一个非常关键的一个职能。所以我们说城市更新是和产业升级共生的一种更新，才能够取得成功。在文化方面既要保护和传承历史，又要把我们城市的文化历史与现代化给予表达。
未来的城市更新又是一个崭新的领域、崭新的课题，是我们开发企业获取新的资源、创造新的盈利模式、改变新的转型发展方向的重要方面，值得我们企业关注。
以上是我今天的发言，仅供各位参考。谢谢大家！
【为防控疫情，活动临时改成线上直播】
【主持人】接下来由志纲智库北京总经理任国刚任总分享主题演讲《无产业不更新》。
*志纲智库北京总经理-任国刚
【任国刚】
（前部分内容待补充）
我做中山的时候发现中山也是每个镇都不一样，大家记住，为什么说到了广东每个镇都不一样，因为一个镇的经济超过我们内地的一个市，比如黎水（音）在全国排百强镇第5，人均GDP几百亿。我们内地一个城市有的还没几百亿的GDP。
石山镇（音）300平方公里，在全国百强镇排第2，他本来排第1的，因为他们引入了一汽，长春政府和佛山政府协调，长春政府把一年几百亿的GDP算入我们的长春，所以一年生产75万辆车的大众汽车的GDP没有统计在里头。这一个镇1500亿GDP，我们内地的城市有1千多亿的城市GDP有多少？为什么每个镇都不一样呢？一个镇的GDP都是上千亿、几百亿，肯定相当于一个城市了。
大湾区我们很多内地的人来做，先找书记、找市长、找省长都没有用，因为权利较大的在镇里，因为土地分配的大头在镇里。比如1000万的土地财政里700万给政府，300万交到区里市里。你说拿700万的肯定说了算，他的土地模式不一样的，因为财政收入不一样，因为基础设施投入是镇里投的，要支持一个地方的产业发展，这个钱是镇里出的。经常是市、区、镇，大头在镇里，不在市里不在区里，所以这个地方的行政管理结构就不一样，土地分配模式不一样，所以城市更新的模式也一定不一样，这是一个很大的不同。
更新的土地里面有基本农田，也有经营型用地，还有集体性用地，还有宅基地和国有土地，是非常混杂的土地，不是简单地说上海黄埔江这条街整个改造就一栋建筑，一条街就改成“艺术一条街”，或者是上海新天地我弄完以后改成一个商业用地，就是那一类的途径。比如现在的上海苏州河把老的工业区保留，就保持原来的工业用地，就只能搞一点创意，所以那里基本上是创意性的企业，号称是都市产业，只能干这些事，因为土地性质就这么单一，建筑不让你动，所以城市更新，老的城市居民历史文化保留的玩的就是文化，玩的就是品位。
这个地方玩品位不行，他要的是人家自己的祠堂、自己的书院，这个是完全不一样的，所以我说的概念他是完全不同的。
更新过程当中，除了政府还有农民，非常重要的是浙江的农民非常守信用，如果把地租给我了，北方的人会让你走人，大不了赔你多少钱。所以这个除了跟房东谈还要跟二房东谈，经常二房东要的钱比地主还要多。比如他跟房东签了20年的租赁权现在才用了2年，还有18年。有时候我们拆了几块地，18年、20年了还有2年，说别跟他谈了，现在跟他谈不经济，你就耐着性子再等年，到期以后他退出，少花很多钱。经常400万的地200万给二房东200万给房东，当地的农民遵守和约的意识非常强。所以不可能整个一拆十几平方公里、二十几平方公里，没有了，不是城市化的改造。混杂的土地性质不一样，所以这个存在非常大的复杂性。
总地来说，大湾区的城市更新是具有自己的特点的，但是有一点，你今天无论怎样更新，必须排名前列个要过农民关，第二个要关政府关，第三个过市场关。按照我们王老师的说法是“过三老”老百姓（村民）、老板、老头子。我们北方区域最重要的城市更新是老头子，可是广东最重要的就是老板，但是现在新的模式里面老板和老头子必须同时都要协调，这个基本上搞定了。我们有一些客户号称货值几千亿，因为搞不定村民，我们现在不是说靠寻租，政府吸引你要发展的产业你有没有，你必须要符合他的产业，你找不到产业政府也不批。
还有非常重要的是市场均衡性，你最后说你没钱赚，也不行。所以我们最终在这里面转圈。
随着城市更新的阶段之后，随着中国房地产的结构性调整，预期变化有三个东西，排名前列个是农民的预期，原来的房地产持续涨了，预期这个地怎么卖2千万、3千万一亩，现在预期不行了，能不能3千万卖？预期变了。第二是地方政府的预期变了，我们的市场也要根据这个预期发生销售的变化。
今天我是跟大家分享关于大湾区城市更新的一些特点和状况，谢谢大家！
【主持人】感谢任总给我们带来非常精彩的分享，接下来还要有请365千方百计主理人李杰带来主题分享，2021年中房研究院ICR在地产流量运营中也作了积极的尝试，365千房百计的抖音号一个月粉丝破10万，接下来有请365房评高级副总裁、365千房百计主理人李杰总带来《地产流量运营趋势和实操案例分享》，有请！
*365房评高级副总裁、365千房百计主理人李杰
【李杰】大家下午好，在开始演讲之前我做一个自我介绍，半年之前我对外的身份是365房评的副总裁，今天我要以365千房百计主理人的身份跟大家分享一下行业运营的一些经验，刚才听到好几位大V进行分享，大家从事不同的行业有不同的工作经历，但是我今天我是作为一个15年的地产媒体人，通过半年的时间我对整个的流量运营，包括抖音在我的认知上有了一个天翻地覆的变化，从不认可到认可，其实这个过程走来相比大家有一些经验、有一些分享，今天也非常荣幸。
当然我也在之前开通了自己的抖音号取得一些小小的成绩，我们开通3个半月粉丝两增长13万，单手播放的达到600万的流量。以前行业的老总见了我们叫“杰总”，现在叫我“杰哥”，我对现在“杰哥”的称呼也是欣然接受。
2021年对于房地产来说真的是起伏不定的一年，无论对我们行业里面还是在行业之外，大家都认为房地产真的变了，我相信这个“变”除了是房价的变化以外，其实整个的房地产的线上获客以及流量的运营业在发生着深刻的变化，当然我们也知道今年是房地产政策出现最多的一年，整个全年房地产的政策整整出现了有400多条房地产的调控政策，而且热词不断，我们所知道的“xue qu fang、限购现代、二手房知道价”这些热词都是出现在房地产的热词搜索里面。
另外我们也看到了房地产税明确地出台，我们看新闻上海有一个房东得到了房产税出台的政策之后一夜之间挂出93套房子，有1千多个购房者进行围观一天之内获利4.5个亿，导致与上海的警察来到现场进行维护秩序。我相信房产税政策的出台他政策的意义远远没有感觉到对大家购房人心理的影响。
对于台下所坐的开发商而今天大家深深感受到金融政策的收紧，无论是融资还是整个发债都面临巨大地压力，国家整个的调控政策越来越收紧，我们也看到很多的企业不断地在爆雷，整个行业起伏不定。
整个2021年整个房地产业进入了一个“焦虑”的状态，包括我自己在内，我看到一个报道说2021年所有的行业里面最惨的行业居然不是教育行业，居然是房地产行业排名排名前列。
当然我们作为房地产企业在整个的大市不稳的情况下，我们所有的开发企业卖房回款一定没有错的，所以2021很多的开发企业把自己的目标定为低成本去库存，在这种目标之下各大房企做了很多的一些措施，包括降价打折。我们都知道在北京的黄金区域今年已经不仅仅是腰斩，而且是膝斩，只要能够卖出去房子已经不再鼓励能拿多少的利润。很多的开发商去年市场好对渠道有很多的要求，但是今年只要能够帮我卖出房子，多少的费用都可以跟渠道合作。很的的开发公司进行线上的布局，我们知道融创也开通了自己的线上短视频的平台，我们还了解到远洋在今年要进行全国3千个网红大V的孵化，整个行业在进行线上的流量和线下流量获取的一些方式和方法。
说到线上的流量获取，今年我们离不开的话题是“视频”，所以对于整个视频的驻留平台里，我们截取了三个最为驻留的平台，我想问一下现场的观众，大家在视频号、在抖音号、在快手号大家用得最多的是哪一个平台？相信大家跟我一样用的最多的就是抖音的平台，因为抖音的数据已经明确地体现出抖音在整个短视频的领域里面是非常重要和无法替代的平台。
我们看一下抖音的用户数据，用户规模达到6.1亿，人均平均在抖音上花费的时长超过110分钟，抖音的内容分发机制去平台化、高质量的内容，以及抖音用户的高消费，消费比重之高，在整个段视频领域流量获取里面，抖音是毋庸置疑最重要的平台。
我们也看到对于房地产和抖音的结合，我们也看到房地产的数据增量是非常迅速，我们看到数据里面在点赞房地产相关的数据4.5亿，点赞房地产5次的用户达到1.06亿，包括房地产短视频的用户全年的增长率保持在30%以上。所以我们也看到了整个在抖音关注房地产的年龄层次里面，31—50岁的年龄层次正好和我们购房人群的年龄层次非常相吻合。所以我们得出来的结论，在当前和未来的一段时间里面，抖音依然是房企短视频自引流最重要的渠道之一。
我们都知道想要做好一个抖音视频，其实也是有非常难度，重庆一个开发商的朋友得知我做短视频，也发过来他们公司的视频号让我看一下，说整个公司对抖音非常重视，也是花了几十万，找了一个美女置业顾问做了一个号，整个粉丝量达到100万+但是没有任何的转化，我拿到这个号去查了一下，我看到他的标签是“美女、美妆、美食”，我认为他这个号其实已经作废了，这个号所有产生的用户和购房的用户其实完全不是同一类的用户。我们认为想做不等于做好，我们还是要把专业的事交给专业的人来做。
在座的大家可能都玩过抖音，但是大家知道在抖音和房地产结合里面其实有两个非常难的难点：排名前列，持续运营难。第二，收客难。
针对这两个难点我们在今年推出了一个产品“握客”，握客有三个主要的功能，排名前列是AI素材库，解决了持续运营难的问题。收客宝小城区解决了线上获取流量的收客的问题，后面的数据管理系统将所有的用户数据呈现给开发商，赋能开发商的营销服务。
我们要做好一个短视频，当然我们最重要的还是要了解抖音的基础算法，我们知道抖音有很多的算法，然而抖音的算法里面最重要的其实是优质的内容，我们看到抖音的算法里面，他会根据我们作者在内容和他的标签产生的一则视频里面，会随机推到500人的流量池，根据4个最核心的指标平均达到上限，然后继续地把你扔到更多的池子里，所以优质的是我们做好抖音的前提和关键。
我们来看一下AI素材库，做好一个短视频内容是无法关键，我们利用AI智能系统每天在全国房地产视频的网站里面，我们通过算法和抓取系统，我抓取了全国每天爆款的视频，根据后台工作人员的处理把视频分为三种形式，文字、图片加视频的形式。我们每天会有300多条新更新，整个视频的素材库里面大约有1万条以上。
所以整个的AI数据库支撑了我们所有的优质内容的产出，我们不敢保证每一条内容都是爆款，但是我们可以说眉一挑内容都有爆款的可能性。
（第四步点击参考文案，第五步点击复制内容，第六步切开APP打开剪音（音），第七步点击博文图片，第八步点击主题输入，第九步复制内容。标题自取或者是参考素材。最后一步，点击右尚声称视频，等待视频自动生成到100%。到这一步视频已经产出，播放键可以进行预览，可以根据需要直接导出或者剪辑微调。
排名前列步点击左上角工作台，第二步点击左下角的素材库，第三步选择要拍摄的视频素材点击进去，第四步点击参考文案，第五步出现复制内容点击复制内容。第六步切换APP，打开清抖APP，第七步点击题词器，第八步点击左边的按纽进行粘贴，第九步进行提词汇，无论打开哪个拍摄的APP的字幕可以根据抖音的拍摄，根据自身的习惯进行简单地剪辑和发布。）
刚才用我们的握客产品生产出一条优质的视频时间是3分钟即可，生产一条优质的内容没有大家想像的那么难，十年前我们去照相的时候很多人喜欢拿单反的相机，我们要调各种各样的角度，包括一些屈光才能拍出非常美的照片，现在只要拿出智能手机对准我们拍摄的目标，拍完以后一张高质量高清晰的照片产生了。随着计算和算法的发展，我们用工具解决了高质量照相的诉求。同样的道理，我们用握客的产品，用我们AI智能素材库，用最短的时间，已经能够将视频的时间压缩生产出一条高质量的视频。
刚才我们如果用视频，然后获取了大量的用户，我们在大量的用户来到线上以后，我们如何把大量的用户从公域流量转到私域流量，为我们后续的购房服务，我们在抖音建立了房企抖音小程序，有三个核心的功能，排名前列是递名片，销售顾问会把自己的名片直接递给关注整个项目的用户，第二我们会做一个详情页展示项目的各种各样的信息。第三是通过活动的形式，对于进入到所有的用户进行新一轮的筛选，让他更为精准。
我们通过抖音小程序进来的用户，从他进来的那一刻，我们所有用户的轨迹和画像已经记录在我们后台的数据库，所以我们通过后台的数据库的整理，对我们所有前面前端来的这些用户，我们进行了一个数据的画像，包括用户的所有人设的画像，包括他在我们小程序里面每一项的活动轨迹，我们都已经记录了我们的数据库。
另外这个数据库也对我们销售顾问用握客对他的发布视频的数据也有一个非常详细的记载，比如说他每天发了多少条，产生了多少的流量，新增了多少的用户，有多少的放量，都有一个非常明确的记载。我们通过最后的数据管理为开发商的营销赋能，为开发商线上获取客户的精准画像赋能。
整个获客的产品不仅培养了整个短视频的获客能力，而且在线上进行大量的曝光，并且提供了精准的客户用户的画像，最重要的也是为我们客户在短视频领域积累了一个素材的资产。
我相信三年内每个职业顾问是一个IP，每个线上的IP帐号都会成为一个网上的售楼处，但是目前的情况是，我们数据表示在整个的行业里面二手房经纪人已经全面拥抱线上的流量，二手房经纪人每天在线上的时长超过了他30%，但是我们新房的置业顾问在线上获取流量的时间不到10%，所以说新房在线上的获取流量还有非常大的空间可以提升。
我们跟握客合作有几个案例，排名前列，我们融创上线1个半月获得11万的粉丝，有效的销区人数达到20人加。绿地整个安徽区域大概有十几个项目跟我们集中签约，他获得的数据也是非常可观的，总的粉丝两达到47万，在整个的用户播放量达到6800万，给他带来了非常有效的购房人群达到了300组客户以上。
某个销售顾问他用自己的投降真人出境，这个销售顾问非常勤奋，每天发三条，每周发五到七条，发的量非常充足。第三他特别善于用社会的热点新闻跟整个线上挂钩，获得的流量非常多，累计的点赞大约6.1万，所有的到访客户里面抖音占到访客户的比占到20%以上。
这个也是绿地的一个项目，但是这个案例是因为他开通了蓝V帐号，他是企业帐号，和个人帐号有非常大的区别，他有非常多的特殊全线，比如设置官网的链接和地址联系方式都可以设在页面上，这个帐号做得非常不错。
再看两个图品、视频+文字（PPT）的形式，在这种视频+文字的案例里面，他不但可以设置整个项目的定位，而且可以把项目周边的配套用视频的方式完全地呈现在消费者面前。
这是一个现房的项目（PPT），他用视频的方式把整个项目的定位包括他的样板间的实景房，包括周围的配套一一地展示在购房者的面前，所以说整个的视频受到用户的欢迎。
我们看两个单条的垂直视频（PPT），这一条单条的垂直视频获取大约有80%的用户都在咨询购买相关的信息，我们可以看到有人直接问“你的项目还在卖吗？我想买两套”，这边有人问“你的合院大约是1平米多少钱？”垂直类的房产视频，他的互动性、获取客户的精准度是非常好的。
再看一下这条视频（PPT），70%在咨询购房相关的信息，而且大家问的也都是和整个的项目相关的非常精准的一些用户的信息。
西岸新城的一个项目采用了我们的握客产品，一周有两组到访客户，两组客户里面有一组成交。
浙江绿城三周线上的握客产品给他带来了20组的到访，其中有5套成交，整个的产品对项目的赋能非常明显。
我们的产品到目前为止已经上线了4个月，非常感谢有200家以上的开发企业支持我们，当然我们相信在2022年更多的房地产企业加入到我们的握客当中，我们会开发更多的流量运营的产品赋能整个行业，能够在行业的变革之中能够给行业带来惊喜。
【主持人】今天感谢各位主讲嘉宾，在吃饭的时间大家依然坚持在这里。接下来有请今天非常重要的一位主讲嘉宾，他是来自深中润绿色科技公司梁广明先生。请看大屏幕的视频。（播放视频）
*深中润绿色科技公司梁广明先生
【梁广明】非常开心能够参加我们的论坛，由于疫情的原因只能在线上给各位作一个互动和交流。
今天我代表深中润集团跟大家分享的是《如何成为绿色科技建筑的运营服务商》，传统的地产行业在2021年面对的所有这些经历和市场下行大家都是知道的，通过今天的汇报了解一下有30年历史的传统房地产企业，我们在做哪些转变，能够有哪些创新的思路，可以跟大家一起来沟通和分享。
今年整个全球和国家的战略政策都提到了关于全球的碳排放的事情，未来我相信对于整个碳排放的政策和整个的国家层面的一些方向和策略会越来越多。
基于此我们做了一些前期的数据调研（PPT），大家可以看到在2019年的时候碳排放达到了一个峰值，由于2020年开始有疫情，整个的碳排放的量下来了，但是随着疫情的恢复或者是缓解以后，整个碳排放的总数会持续增加。
从另外两个表格可以看到（PPT），中国的碳排放和整个全球的碳排放，整个的增长速度和目前的总量其实是占了整个世界的比较重要的数据，他在持续增加的一个过程，他整个的碳排放的总量比也占到了整个30%以上，所以通过这两张表显示了一个大的宏观政策的分析可以看到，国家对于整个低碳节能减排的政策正从之前的宏观落实到具体的往下落点的很细则的方式。
全球碳排放的来源除了能源的发电，供热、交通运输以外，制造业与建筑业占到整个排名的前三，中国的建筑全过程的碳排放占全年的碳排放36%，整个碳排放的问题是十分严俊，要达到双碳的目标，国家提出2030、2060年进入全过程的碳排放比19年减少32%、77%，基于此可以看到，整个建筑行业和开发企业对于整个碳中和和碳排放非常重要的一点，往前推进是非常重要的一点。
在整个双碳目标下，深中润集团对于整个住宅产品的思考，1992年的时候刚需的住宅，到打造第二代的品质盘，第三代在整个大湾区做健康的人居住宅，到今天整个大的政策下健康舒适和绿色节能的科技住宅，是整个我们第四代的住宅，就是主打在减碳过程中健康舒适绿色节能的新人居。
2021年头部的房企针对绿建节能和大健康的转型，龙湖成立了AIOT人工智能的团队，机器人一直在盖房子，万科今年较佳优秀员工是一个虚拟的AI的人物，包括其他的一些企业，传统的地产企业都在往科技的方向和智能化、数字化的方向走。
在国家的整个大的双降目标政策下，整个全国头部房企转型发展背景下，我们从1992年—2008年我们一直做的是传统的地产行业，以施工的质量和品质服务的标准为我们的基础。19年的时候公司提出了绿色建筑、科技住宅、智能家居、智慧社区的目标，朝着整个数字化、运营化的平台目标和科技道路在转型。
我们深中润集团的定位是做整个湾区排名前列人居健康的制造商，把整个绿色健康人居定制者作为我们的使命，在大湾区能够形成健康的数字化的服务平台，依托于我们已有的物业，为客户能够提供一些他的个性化的需求和定制式的服务，让这种在所属的区域内的居民能够享受到更好的健康的生活方式，这是整个的简略解读。
基于此，我们目前把刚才提到的一些政策，我们正在落地实施的是在深圳的一个项目，我们在他的基础上首推了我们六恒的科技健康的人居系统，六恒的科技系统在头部企业里面也是很成熟的科技设施，我们主打的是能够恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静，我们加了一个恒智，主要是湾区的前提下能够把室内的温度、湿度作一个相对的恒定的设定，每一小时做一个过滤的新风置换，我们可以有效过滤新冠病毒的黑科技，能够跟建筑融合在一起。我们的新风技术跟其他的区域不一样，会特别针对湾区的除湿把这个功能放大，室内的分贝控制在一级的满足人居舒适度的安静氛围内，包括会围绕空气、阳光、水等等，所有在外在的环境内影响居住者身体健康的，我们都会把他打造到我们的整个建筑住宅里面去。
就像刚刚我说的，我们做过一个统计，70%的时间人生活在室内，室内的环境包括装修材料和声音等等对人的影响非常大的，我们针对深圳区域的一些客户的痛点，深圳的夏天长长时间的空调很容易得关节炎或者是风湿病，通过水循环的系统和慢辐射的系统使湿度和温度相对稳定。我们的恒湿，因为华南地区首先是除湿，他的湿度达到70%—80%，可以进行抽湿。恒氧的系统在整个装修建筑的过程当中通过无甲醛控制标准，使整个家具的甲醛降到较低。同时可以恒洁，他的过滤系统有效地过滤一些灰尘和粉尘，能够把鼻炎降低下来。还有恒静对分贝的控制等等。这些在已有的基础上，我们对已有的项目进行了一个更严苛的进一步的标准。
我们联合几个科技的合伙人，我们是全国独一个健康的生物马桶，大约有40%都是清华毕业的研究者，探索频道对他们进入了一个深入地研究，日本、美国对整个科技的过程有一个分析。它能够通过平时的居住持续的小便尿液，能够获取你基因很多的包括肾的慢性疾病和糖尿病和一些身体的基础的指标。他跟我们的循环系统进行联动，通过内在反映出的环境的反馈，调整整个房间内的温度和湿度的类比。
再延伸后续会有一些生物农场，客户缺少的东西，我们会给他提供健康舒适的菜或者是一些饮品，能够结合在一起。
刚才我们看到的项目在深圳项目（PPT）也会标配这种马桶，通过马桶盖生物的检测信号测量血压，也可以通过尿检检测人体的指标，通过无痛无忧的数据的跟踪，持续地观察到不管是血栓还是糖尿病，还是肾病所有的慢性疾病。马桶可以有其他的芯片，可以有男士的、女士的，女士有孕妇的，还有老人的、小朋友的，他可以跟我们整个的5万名业者的数据联系在一起，我们通过APP的推送大数据的连通变成大数据的赛道。
传统的企业开始利用一些上下游的科技的设施，整合在我们空间内的时候，这个传统的地产企业已经转型，成为一个科技型的公司。所以我们公司也在积极地把地产公司的名称变成科技公司的名称。
最后我们也是希望利用这次直播和这次的活动，能够从同行当中，前端的融资也好、供应商也好、供应链也好，我们的客户和业主也好，大家可以一起把他整合在一起，进行真正的一场传统并产的革命，能够有一个转型的蜕变。
【主持人】今天上午还有一位主讲嘉宾，来自于中房研究院ICR常务副院长、国家信息中心、国际信息研究所高级研究院秦刚，分享中房研究院ICR白皮书视角下的健康生态于良性循环，他的演讲主题是《重塑房地产价值链》，让我们掌声有请！
*中房研究院ICR常务副院长、国家信息中心、国际信息研究所高级研究院秦刚
【秦刚】谢谢主持人，大家好，我是中房研究院ICR秦刚，从北京飞到大湾区潮头改革之城、先行示范区深圳，又见到很多老朋友和定级流量大V交流，分享大家的高见，我感到非常荣幸。
我今天跟大家交流的题目是《ICR白皮书视角下的健康生态与良性循环》——如何重塑房地产产业的价值链。ICR定义为中国房地产业的生态智库，我们承担四个角色，健康生态的促进者，行业转型观察者，产业政策提案人，企业家学者旋转门（音）。
作为企业界和决策者的超级联系人，ICR以促进房地产业平稳健康生态为使命，构建行业对话交流的平台。2021年我们启动了三项白皮书的研究，房地产行业标杆和健康生态、未来社区发展、房地产业共赴行动，这三项课题，半年多的企业调研、企业家访谈、城市考察与国际比较研究，使我们获得了新的视角。对于中国房地产业转型的艰难之途有了更深的理解，对中国城市在传承文脉、维系传统与导入现代城市功能之间的窘境也有了更新的体验。
通过调研我们发现，房地产业去金融化，摆脱高负债、高杠杆、高周转的“三高”恶性循环，这条自救之路其实也正是重塑房地产业价值链的重生之路。
城市更新、未来商区发展、促进共同富裕，是中国房地产业走向平稳健康生态，实现良性循环探索新发展模式的正道。服务贡献于人民城市，共富社会的新发展模式，为行业、为用户、为城市带来较大的共同利益。而良性循环使我们房地产业可以走入“微笑曲线”的两端，相比于这种新发展模式，固有的房地产旧发展模式则是一条榨取消费者剩余，透支社会消费力，而养肥垄断资本的一种应该被摒弃的价值链。
新时代的中国需要房地产行业的创新者和面向未来的企业家，时代摒弃的是无序扩张、无底线运营的房地产寡头，呼唤促进共同富裕、承担社会责任的城市服务商、资产运营商各价值赋能者。
今天在大湾区潮头的改革之城，我们怀着行业探路者的使命，向大家汇报ICR白皮书视角下的房地产发展新模式。
城市更新，未来社区，共富行动，是我们三项课题的主题。
从城市更新，首先要走出一条扭转观念走出误区的突围路径，今天上午我们在会场上分享到了住建部政策研究中心原主任秦虹教授的演讲，他从一个前政策决策者、政策制订者的角度，为我们分享了城市更新的未来，城市更新的潜力，我在这儿想跟大家分享的是，一年以来中央对城市更新的政策其实也悄然间发生了一场从量变到质变的改变，从拆除到修补，从分量到减量提质，城市更新的要求改变了。围绕城市更新产业的更新也在变，刚才任国刚老师给我们分享了他在广东佛山南海的一个城市改造、城市更新的案例，从中我们可以鲜明看到，产业的发展使我们对城市更新的需求，从衣食住行的满足到了文教医养的高端需求，从物质消费到精神消费，前出夕阳产业、落后产业、低端产业，导入文化创意产业、高端服务业、康养、养老行业，这是城市更新给到我们的一道难题。
思维惯性的改变是困难的，如果你理解习近平总书记新时代思想关于城市发展、人文遗产，乃至于他对考古、文博、典籍、非遗、遗传的期许和要求，理解了新时代思想中文化复兴和文化振兴的意义，我相信城市运营的企业家和城市更新者，你的城市更新的出发点和初心应该回到这里。过去这种“一拍、二拆、三建”的惯性思维和路径已经被时代所抛弃，施政者和开发商必须获得一种认识的共识，那建设城市更新不是一种建设行为。
在去年十九届五中全会提出了实施城市更新行动后，在地方政府的操作层面出现了很多的问题，沿用粗放的开发建设模式成片拆除现状建筑，大规模地新增建筑式规模，加剧老城区交通压力，加剧公共服务业大规模搬迁原住居民，破坏社会结构，割裂人和土地的关系，割裂市民和城市文脉的关系，割裂农民和乡土乡村文化的关系，关于这点的认知我们今天上午在志纲智库的分享中我们也听到了相似的声音，如何在佛山、在南海那样一些村镇里面，把祠堂留住，把文庙留住。这些以“更新”为名的破坏，是给城市更新带来较大的障碍和使我们又一次进入误区的一种误导。
基于此，去年8月30号住建部在落实中央关于城市更新的重要要求的时候，推出了一项新的文件，就是在实施城市更新行动中防止大拆大建的通知，画出了一道清晰的城市更新底线和红线。我们看到在北京、在上海、在杭州、在西安，在中国具有数千年文明传统和文化积淀的城市走出怎样的城市更新之路。从文化为切入点，把文化的营造融入到城市更新之中，这些方面我们也有世界城市的先例可源。
这张图（PPT）中间的照片是我在东京若干家茑屋书店中，在代官山这一家较具有东京当地的文化传统和代官山这个国际化社区相结合的一个案例。两边的图片（PPT）则是我们较具影响的房地产企业万科集团在上海的核心区所开展的一项城市更新的项目，他们也引入了茑屋书店，我们看到了异曲同工。我们尊重历史、尊重城市的文脉，尊重市民的文化需要，满足他们更高层次的需要，这种理念所诞生的项目是真正带给城市价值、给城市赋能，满足人民对美好生活需要的城市更新的项目。古都西安曲江模式大明宫国家遗址公园，为历史城市、为文化古都，为中国众多的有深厚文化积淀的城市提供的城市的范例。
未来社区是我们城市发展新的目标，2019年以后浙江省率先在全国进行了未来社区创建的实验，我们的这项白皮书研究以浙江未来社区为一个切入点，但他的视野扩展到了中国各个城市，在社区营造和传承文脉方面的尝试与突破。社区营造将是人民幸福、城市活力、低碳绿色、共同富裕和基层治理的较好载体，城市更新的目标从宜居城市、绿色城市到人文城市和智慧城市，相应的我们城市更新的任务首先是城市体检和治理城市病。
习总书记在2015年12月中央城市工作会议上对城市体检提出了要求，对城市病提出了警醒，遗憾是之后的几年里，住建部在内的相关部委和地方政府，其实对于城市体检这项工作的重视程度并没有达到中央的要求。
最近几年，尤其是在十九大以后，对于城市体检的问题提到日程上，住建部在落实这些方面的政策上，也对省市县区政府提出了新的要求，现在以城市体检为一个切入点，城市病的治理和城市布局的完善，城镇体系的健全，乃至于生态的修复、功能的完善，走出了一条新的社区营造的道路。这个过程中实现了历史文化的保护，城市风貌的重塑，“完整社区”是吴良镛先生提出的一个观念，强调的是社区的整体性、完整性、系统性，强调的是人的居住和物质生活和文化精神生活相统一结合。“完整社区”的概念再次在今天这个城市更新的时代得到了重视和应用。
郑州的洪灾和洪灾引发的灾害给我们警醒营造海绵城市，这都成为了城市更新的重要的任务。
我们在北京看到首钢这座有100年历史的中国近代史上重要的一家工业企业，在几年之间借2022北京冬奥的机遇，实现了从一个传统的古老的工业园区到现在智慧人文的一个冬奥赛场和创意园区的转变。中间的那张照片（PPT）是即将不到一个月后，北京冬奥会四块金牌的产生地，这条超级滑雪的滑道，100多米长60多米高，是北京冬奥场馆中的一个亮点，他就在这几栋已经废弃的，已经成为工业遗产的巨型的烟囱的旁边，这已经成了北京新的城市景观。
习近平总书记在上海考察时提出了“人民城市”的理念，人民城市就是以人民为中心去建设城市、管理城市、治理城市，以人民为中心的城市的宗旨，就是要求对人居环境实现共同致力、共享，重大的民生工程、发展工程和城市基层的治理，都是我们在城市实现基本公共服务均等化的重要的手段。
我们看到上海人民城市构建15分钟的社区生活圈，上海把工业遗产、把老的历史文脉的承载地和现代城市功能文化休闲功能的结合，这一张张城市名片的打造，他的创造者其实还是我们房地产企业的优秀企业和优秀企业家们。
最后我想给大家分享，我们对房地产业共同富裕行动的方向和趋势的一种理解，公平，担当，建设人民城市，建设城乡融合、乡村振兴的共富社会，是整个中国在十四五乃至于2035、2050远期目标的重大愿景。
在这个过程中房地产业可以做什么，中央领导又对房地产业提出什么要求？我们在习近平总书记去年10月《求是》杂志的署名文章《扎实推进共同富裕》中，关于房地产业的要求作一个解析，这也是我们在调研和企业家访谈之中形成的共识。在《扎实推进共同富裕》中习总提出了四项原则和六条思路及要求，房地产业如何积极行动促进共富。
首先看要求，六条思路中四条涉及到房地产业：
排名前列条，推动金融业房地产业与实体经济的持续发展，房地产业的实际行动落实践行去金融化，通过降负债率，摆脱高周转率的要求，降杠杆，回归主业，画定边界，不受资本扩边界的无序扩张。
第二条，体现在要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产刑收入，房地产行业可以做什么？开发更高品质、更多类型、更丰富的房地产产品，通过更丰富、更优质、性价比更高的房地产产品，满足人民从房地产、土地资产中获得财产性收益的需求，也获得一部分先富者，一部分资本拥有者和一部分金字塔顶端的阶层，对于他们所拥有的资本实现财产性收入多元化的需求，因为财产性收入不仅来自于股票，来自于金融的回报，房地产所提供的资产是很重要的财产性收入的来源。
第三条，完善住房供应和保障体系，坚持“房住不炒”的定位，租售秉承，因城施策，完善常租房政策，扩大保障房的供给，解决新市民的需求。新市民主要是年轻人，尤其是人口流入吸附能力很强的一线城市、一点五线城市和部分的二线城市，新市民的涌入主要是青年群体和收入比较低的城市的新市民阶层，这里面也包括打工者、低端服务业的从业者。
房地产业的行动在哪里？积极参与保障性住房开发，开拓常租公寓等新型业务，常租公寓这条路房地产企业走了几年，走得不是那么成功，今天上午我和吴总交流的时候也提到了，但是常租公寓做得不好，常租房政策就要转向了？不会的，我们仍然需要常租房，仍然需要各种类型的，公寓类型或者是酒店类型的，或者是度假类型，或者是工作室类型，总之，各种各样新型的常租房政策，去开发适合年轻客户群体的房地产产品。
通过多元的房地产产品结构，通过更丰富、更创新的房地产产品，带来性价比高的产品，实现住房供应和保障体系的完善，这是房地产业在共富行动当中可以做的第三件事。
第四条，习总在《扎实推进共同富裕》中还提出这样的要求，稳妥推进房产税的立法改革，加强公益慈善事业，完善税收，鼓励高收入人群和高收入企业更好回报社会，无疑房地产从业者和房地产企业是高收入人群和高收入企业的一部分，当然高科技行业、金融行业也产生了越来越多的高收入人群和高收入企业，但是作为我们在座的房地产业界人士，我们自己首先要做好表率。
作为一个行业一家企业要去适应房产税带来的新政策环境，带来的整个一套宏观政策环境，而不只是房地产税立法这一项政策，从而趋利避害，较好能够因势利导，一方面约束豪宅化、奢侈化的开发趋势和产品方向，当然并不是说高端的房地产产品，甚至是豪宅奢侈类型的房地产产品就消失了，但是一定要约束这种冲动，约束这种扩大高端产品、扩大豪宅产品的思路。
通过提高企业的公益慈善支出比，来积极履行企业社会责任在公益慈善方面作出表率，我们知道美国的超级富豪里面有相当一部分都加入了一个“50%俱乐部”，也就是说把自己财富的50%要承诺用于社会公益，回报社会，或者是无偿地交给社会。也有相当一部分国外的企业家，尤其是在欧美发达国家，选择了把99%以上的财富捐赠给社会，回馈社会。
这种企业家在中国也有不少，但是从总体的比例上来看还不够，房地产企业产出了中国前几代首富，以王健林为代表的，当然行业的更迭、科技的更迭使得未来的首富可能不会出现在房地产行业了，但是房地产行业仍然在改革开放前40，为中国造就了相当一批的亿万富翁、超级富豪。
这些企业，这些企业家，和这些企业家的第二代、第三代，他们应该响应习总的要求，在为高收入人群和高收入企业积极践行公益慈善方面作出表率。
所以说房产税可以促进公平和共富，但仅有房产税是不够的，我们的终极目标是共同富裕的幸福城市。就是以人民为中心的城市范例，中央对深圳提出了两个发展的目标和愿景：排名前列，社会主义现代化强国城市范例。第二，在本世纪中期的时候能够成为全球标杆城市之一。
城市范例我想应该首先是共同富裕的范例，以人民为中心的范例，我相信深圳的政府、深圳的企业家，在打造城市范例方面一定会有共同富裕的重要篇章。公平、责任、担当，房地产企业从企业责任到社区责任、社会责任。
人民城市是一个伟大的愿景，人民城市也一是场伟大的实验，我们在雄安新区也看到了，雄安新区目前来讲没有商品房市场，按照雄安新区的规划、要求和理念，雄安新区的未来也不会是一个房地产商品化的社会，也不会是一个房地产市场高度发达的城市。他的房地产价值、功能和在，就是为了满足市民的需要，满足职住的平衡，满足基本服务均等化的要求，这才是真正的“人民城市人民建，人民城市为人民”。公屋制也好、租赁制也好，都是我们对“人民城市”的一些实现的路径和尝试，当然以后会越来越完善。
上海在创建国际化大都市管理治理的经验，深圳在创建新型移民城市的管理治理经验，雄安新区在创建一个少有的新型城市的管理治理经验，都会为我们人民城市的实验提供较好的案例。
我们中国发展的重大机遇还在于一个已经到来的老龄社会，今天中国60岁以上的人口已经达到了2.54亿，65岁以上的人口也接近2亿，高比例的老龄人口为我们的城市、为我们的房地产业、为我们的城市经济，带来的是一个新兴的市场，“银发经济”、“老龄经济”可能是未来中国扩大内需更大的增长点，更新的增长点。
所以我们认为，医疗、康复、保健、养生一体，医养的结合，养老、健康、智慧的结合，中国养老产业的模式走过了泰康模式，现在也有像安馨康养集团，这位被李克强总理请到国务院企业家座谈会的嘉宾鄂俊宇，他创造的改造的模式，不管是泰康的高端养老模式，还是安馨康养的模式，还是未来更新的模式，他们都会为中国的健康产业达到十几万亿，并且在未来的五年到十年还会有一个巨大的成长速度的一个产业，带来想象力和可能性。全龄社区、适老社会的建设，也是我们房地产业在共富行动当中体现的担当，做出行业贡献，体现我们企业家智慧与企业家精神的一个重要的战场、重要的市场。
我们通过住房保障体系、商品住房体系、租赁住房体系，再加上必要的监管和考核体系，去构建房地产业新发展模式。这是我们希望能够看到的行业突围制度，也是中房研究院ICR能够为行业做的一点点启发、一点点尝试，我们希望在更多企业家的支持下，在更多有创新精神、有创造力的企业家支持下，让我们房地产行业首先在共富行动中能够做出表率和引领。我们相信这三大战略或者是三大方向，可以促进房地产业健康生态、良性循环，也可以实现习总和中央经济工作会议提出的新发展模式的要求。最终通过城市更新，实现从项目开发商到城市运营商、城市服务商的转变，面向未来发展，通过扩大服务边界，承担社区营造和城市治理的主体责任，来促进我们这个行业的平稳发展。
通过我们对房产税立法的主动适应，通过我们对公益慈善法制化的促进，通过我们对未来新政策环境的主动适应，趋利避害，履行房地产业的社会责任，探索新发展模式。
谢谢大家，也希望以后有机会和更多的房地产业企业交流，和更多对城市发展、对战略性的新兴机遇，对整个房地产业的转型有思考、有创建、有行动的企业去交流，和大家一起为房地产业的平稳健康生态和良性循环作出我们的专业贡献。谢谢大家！
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