不知不觉中，上半年结束了，如果用一个字形容上半年深圳楼市，那么“严”最适合不过了。

信贷端收紧  深圳打新资质审查趋严

深圳住建局网站显示，1-6月，一手住宅成交26140套，同比增长57.8%。据不完全统计，上半年34个住宅盘入市，19个售罄。就连东部，也出现了“日光”盘。

新房市场方面，深圳市场面临越来越严格信贷端的审查。继去年715使得一大批购房者失去购房名额，今年上半年的调控主要体现在信贷端，银根收紧，可谓釜底抽薪。

从市场消息面来看，目前深圳各大银行在新房资质方面审核都非常严格。并且，相比热点楼盘，普通楼盘仅仅是降低了积分标准，但对于资金和资质的审核并不宽松。

前有热点盘光明万悦山，经统计，认筹购房者被拒原因多达29种，当中包括“收入与社保明细差距过大”“征信查询次数多”“小产权交易”“结婚证信息不全”“社保月数对不上”等。

而近期不仅有项目方称因有大批客户流水未通过银行审核，提前终止认筹，导致项目认筹最终未达到摇号比例，也有客户反映新盘资料审核严格，多数集中在首期款和流水。例如未经说明的他人转入资金一律不认、直系亲属转入需证明亲属关系等。

这也直接导致了深圳新房市场的热度出现分化。

从认筹率来看，自缙山府开始，深圳开始采用积分1.0标准，即首先看在深购房情况，如10年内（含10年）在深无住房转让记录且名下无房，即有40分，此外再看户口、社保和子女情况。

积分1.0标准上线后，在后续入市的新盘中，仅有宏发万悦山、兴围华府、尾盘地铁前海时代和荟港尊邸4盘认筹人数超过房源的3倍，按照积分入围。

深圳打新积分规则1.0

3月初，首次采用积分规则1.0的罗湖两盘缙山府和华润万象华府同期开启认筹，两项目认筹人数均未达到房源的3倍。同月28日，宏发万悦山开盘，较低72.3分入围，意味着，若购房者10年内无房产交易记录，双深户且有未成年子女，仍另需社保200个月，即夫妻双方累计在深工作约17年。项目最终吸引了1070批客户抢367套房，中签率34%。

进入5月，自保利勤诚达开始使用积分2.0标准，新的标准新增了社保积分的较高限制，提高了未成年子女的分值，对在深住房转让记录的分值进行了区间调整。

深圳打新积分规则2.0

宏发万悦山之后，新房市场没有迎来新的热度。在过去的6月，深圳共8盘获批预售，开盘日光的新盘只有坪山的万樾府和星河荣御，其他楼盘如缙山府二期、万科都会四季等项目战绩差强人意，看来刚需购房者仍然是深圳市场目前的购买主力。

即使日光，项目的认筹人数也未达到房源的3倍。据搜狐焦点统计，6月没有新盘采用积分入围，因为当月项目的认筹人数均未达房源的3倍。更有甚者，位于龙岗布吉的佳兆业壹都汇大厦，在开盘销售前，公布深圳市场少见的折扣信息，叠加较高 87 折，开盘去化率约 77%。

经过重重调控，目前新盘入围比达到1:3越来越难，中签率也和去年天差地别。

这对于资金充足的打新者来说，意味着选择的空间更加充足了。而因自有资金不足而被银行审核刷下来的购房者，这段时间恐怕真的只能歇歇了。、

官方指导价后 深圳二手房量价齐跌

二手房同样受信贷政策影响，叠加官方二手房指导价出台，这对组合拳无疑是一剂猛药，从根源上为深圳二手房市场泼了一盆冷水。

目前，福田、南山、罗湖等区的普通二手房，购房客户即使满足首套首贷，首付基本也已经达5成左右，当然，这并不包括受学区、重大规划利好等影响的房源。

体现在数据方面，是自4月以来越来越少的过户量。

住建局数据显示，今年上半年深圳二手房网签量为28442套；去年同期，这个数字是44000套。

最惨淡的是6月，乐有家研究中心数据显示，6月深圳二手住宅市场网签3216套，环比下跌14%，市场过户2575套，环比下跌14%，同比下跌75%。要知道，去年6月，深圳二手房网签量达到10594套。指导价新政以及信贷收紧对楼市威力渐显，比2018年730新政出台市场还更低迷。

价格方面，在近日国家统计局发布的5月份70城房价涨跌幅指数表中，四大一线城市的二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

其中，北京、上海和广州环比分别上涨1.1%、0.7%和0.9%；深圳却由上月持平转为下降0.1%。深圳二手住宅价格自2019年6月之后已经连涨了23个月，月均环比上涨1%，这是首次出现下调。而在今年 1 月70城房价涨跌幅排名中，深圳还以1.7%的环比涨幅位列榜首。

挂盘量方面，深房中协根据四大中介机构（乐有家、Q房网、贝壳找房、中原地产）公开挂盘出售数据统计，截至2021年6月30日，深圳共挂盘出售房源126770套（存在重复房源，下同），而5月31日统计的数据为120272套。

一个月内，增加了近6500套挂牌的二手房源（存在重复房源）。

对次，深房中协认为，现阶段市场显然未能走出政策适应期，在调控持续发力的背景下，随着放盘量的持续增加，成交周期或将持续拉长，下半年或许会有更多“笋盘”冒出。

调控下的购房者、卖家和中介：

除炒房客外，刚需和置换在这一波调控中，被严重伤害。

来深四年的小陈在福田上班，去年12月左右开始在深圳看房，预算150万，考虑通勤方便，便集中考虑福田的二手房，但是经历了指导价的出台，他眼睁睁看着总价500万左右的景田小两房已经上不了车了，当下150万的首付只可以选择指导价在300万左右的二手房。

如果参与打新，按照较新的积分规则，作为新深圳人，单身的小陈有47分，150万的首付虽然可以考虑总价500万左右的新房，但是小陈主要考虑福田和南山区，选择余地就很小了。小陈表示，经过这半年，他甚至萌生了离深的念头。

而来深10年的晓玲同样受到了调控的影响。来深10年，之前在蛇口有一套二房一厅的小房子，一家三口在工作地科技园附近租房，考虑到孩子即将要上幼儿园，晓玲去年10月份卖掉了位于蛇口的房产，想要置换一套首付款在 250万左右的学区二手房，没有想到的是这次换房历经4个月，她不断降低要求，差点没有赶在指导价出台前得以置换。“虽然没有达到预期，非常庆幸自己在2月5号签约了，换做首付比例提高后，都不知道该怎么办。”她十分后怕。

同时，二手房业主的心态也在发生微妙的变化。从刚开始，参考价出台后，业主报价不降反涨。到最近中介朋友圈开始频频出现业主降价急卖的消息，卖房的业主扛不住了？

据媒体报道，6月初，福田一位业主为了加快卖房，除了降价202万、出1个点佣金外，还单独奖励经纪人10万的辛苦费，罗湖有业主急卖，最终成交价低于去年的成交合同价。

而深圳楼市成交“转凉”，受到直接影响的是地产中介。

近期，中介离职转行的消息不断，不仅是经纪人，中介门店有些也撑不住了。到底有多少间中介店铺关门，目前尚未有官方数据，但有数据表明，新经营者入行更加审慎了。据深房中协统计，截至4 月1日，深圳总备案机构 2893 家，其中一季度新增备案机构 118 家，环比下降 6%，同比下降 9%。

另一面是，深圳楼市调控趋紧的势头仍未停止，而且越来越细化。贷款周期拉长，贷款利率提高都继续对深圳楼市产生影响。面对这样的行情，购房者该怎么办？对于预算充足资质佳的购房者来说，可以盯紧优质新房，而急于居住，积分低的购房者可以重点关注二手市场，一旦有笋盘出现，也是要拼手速的。